מגדלי משרדים / צילום: Shutterstock
שוק הנדל"ן המניב הישראלי פועל בהפוך משוק הנדל"ן המניב העולמי, וזאת במידה רבה מסיבות שקשורות לתרבות הארגונית הישראלית, שמעודדת גם כיום הגעה לעבודה - זאת בעוד שבארצות מערב אירופה וצפון אמריקה חלק ניכר מהעבודות שבוצעו בעבר במשרדים הפכו להיברידיות. התוצאה היא ירידות שנרשמו בשנה שעברה בשווי הנכסים המניבים בחו"ל, בעוד שבישראל הם דווקא רשמו עליות. נתונים אלה נחשפים ממדד הנדל"ן המניב של פורום IVS.
● משבר הנדל"ן מחריף, והקופון של זוכי מחיר למשתכן גדל
● המשבר בשוק הדיור: היקף המשכנתאות צלל ל-6.5 מיליארד שקל במאי
לשוק הנדל"ן המניב בישראל אין מדד רשמי, כמו מדד מחירי הדירות, ועד כה הגורמים שמדדו פרמטרים שקשורים לשוק זה היו חברות פרטיות שעוסקות בניהול ושיווק נכסים (כגון קושמן אנד וויקפילד, CBRE, ניומארק-נת"ם), בעוד שהשמאי הממשלתי בדק שינויי תשואה שנתית שנבעה מדמי שכירות. ואולם אף לא אחת מהמדידות שבוצעו עמדה בתקינה בינלאומית.
פורום IVS (International Valuation Standards) הבינלאומי, שהחל לפעול בישראל לפני כשנתיים, הוא היחיד שעומד בתקני מדידה שמאיים ואקדמיים בינלאומיים.
השבוע הוציא הפורום, אותו מנהל השמאי רון כהן, את הדוח השנתי שלו לשנת 2022, וכאמור הממצא הבולט ביותר ממנו הוא התשואות שדמי השכירות ועליות השווי הניבו בשנה שעברה לבעלי השטחים המניבים בישראל, שהגיעו ל-13.7%, בעוד שהמדד הבינלאומי MSCI הורה על ירידה כלל עולמית בתשואות הללו, של 1.5%, שנבעה מירידות שווי של נכסים.
השפעות חזקות של העבודה ההיברידית
"העולם נתון להשפעות מאוד חזקות של העבודה ההיברידית. חוששים שאחרי הבעיות של קריסת בנקים בארה"ב, הלוואות גדולות שניתנו לצורך ייזום נדל"ן מניב, עלולות להיות הדבר הבא שיכה את פעילות הבנקים שם", אומר כהן. "בארה"ב כיום, ביום ממוצע נמצאים פחות מ-50% מהאנשים במשרד; באירופה - כ-60%; ואילו במזרח אסיה ובישראל אתה רואה ש-80% עובדים מהמשרד. אנחנו גם רואים מה קורה כאן: רוב העבודה חזרה למשרד, והבנייה הרבה של מגדלי משרדים לא פסקה. כלומר, הבדלים תרבותיים הם שמשפיעים על הביצועים בתחום המניב".
התשואות השנתיות על השכרת שטחים בשנה שעברה הגיעו ל-5.6% למשרדים, 5.8% לתעשייה ולוגיסטיקה ו-6.2% למסחר. "זה אומר שמחירי המשרדים, במיוחד בנכסי הפריים באזור תל אביב, עלו בשנה שעברה, וזו שוב הדגמה לניגוד שבין השוק הישראלי לשוק התל אביבי", מסכם כהן.