הפרויקט ברחוב דובנוב בתל אביב / הדמיה: בנייני העיר הלבנה
דרמה נדל"נית בתל אביב: ועדת הערר לתכנון ולבנייה, בראשות עו"ד בנימין זלמנוביץ, קבעה כי תוכנית העיר הלבנה בתל אביב אינה תוכנית משביחה, ועל כן עיריית תל אביב אינה יכולה לגבות מכוחה היטלי השבחה.
מצד שני, הוועדה החליטה כי בעלי הנכסים שנמצאים בשטחה לא הצליחו להוכיח כי שוויים ירד עקב התוכנית, ועל כן הם אינם זכאים לקבל פיצויים מהעירייה.
● "הצפון הישן" של תל אביב מוביל בהיצע הדירות החדשות למכירה
● השיטה הכי שחוקה והכי כושלת לטיפול במשבר הדיור חוזרת | דרור מרמור, פרשנות
מדובר בשתי החלטות דרמטיות, כאשר כל צד יאמץ את זו שמתאימה לפוזיציה שלו ומן הסתם ירוץ לערער על ההחלטה השנייה. ואכן, הההערכה היא כי הצדדים ייפגשו עוד רבות בבתי המשפט לעניינים מינהליים ולבסוף גם בבית המשפט העליון.
"החיובים בטלים"
באשר לסוגיית היטל ההשבחה, ועדת הערר כתבה בהחלטתה כי "החיובים שהוציאה הוועדה המקומית או שמאים מכריעים בגין תוכנית השימור בטלים. משמעות הדבר היא ביטול החיובים בהיטל השבחה בגין תוכנית 2650ב, בין אם מדובר בעררים שהגישו נישומים נגד חיוב של הוועדה המקומית, ובין אם מדובר בעררים של נישומים או של הוועדה המקומית נגד שומות מכריעות. בכל אותם העררים, אנו קובעים כי התוכנית לא השביחה את המקרקעין, ולכן מסקנתנו האופרטיבית היא שהחיוב בהיטל השבחה בהן עומד על 0 שקל. בכפוף לאמור, העררים ייסגרו".
ואילו השורה התחתונה באשר לתביעות בעלי הנכסים לירידת הערך, הייתה כי "לאדם אין זכות קנויה שמקרקעיו יושבחו ושיקבל זכויות נוספות מעבר למה שהמצב התכנוני התקף מעניק לו; לפיכך, בהיעדר כדאיות כלכלית במימוש זכויות שנטען כי הן קיימות במצב קודם, או בהריסת המבנה ובנייתו מחדש במגבלות זכויות הבניה במצב הקודם, אין פגיעה במקרקעין. שנית, דרישת שימור הן לצורך מימוש זכויות המוקנות במצב הקודם, והן לצורך מימוש זכויות מכוח המצב החדש, אינה מהווה פגיעה בתכונות המקרקעין כפי שזו פורשה בפסיקה.
"שלישית, שומות העוררים לא הוכיחו ירידת ערך במועד הקובע; רביעית, גם לו היו מוכיחים העוררים פגיעה וירידת ערך, הרי שהמטרה הציבורית בשימור מצדיקה בהתאם לעקרונות שנקבעו בפסיקה ביחס לסעיף 200 לחוק אין מתן פיצויי ירידת ערך".
לגבי מבנים שהוגדרו לשימור מחמיר ומעניקים לבעלי הנכסים בהם אפשרויות לניוד זכויות, כתבה הוועדה כי הטענות לירידת ערך צריכות להיבדק רק בעת אישור תוכנית הניוד.
כ-1,000 מבנים לשימור
מתחם העיר הלבנה של תל אביב, שהוכרז עך-ידי אונסק"ו כאתר מורשת תרבות עולמית, כולל כ-1,000 מבנים שהוכרזו לשימור, במסגרת "תוכנית העיר הלבנה" החדשה תא/2650 ב', שאושרה לפני כ-16 שנים.
מדובר בתוכנית מורכבת מאוד, שגררה אחריה מחלוקת כלכלית קשה בין עיריית תל אביב לבעלי הנכסים, סביב השאלה האם התוכנית תורמת להעלאת שווי הנכסים, ועל כן מחייבת את בעלי הנכסים לשלם לעירייה היטלי השבחה, או להפך - מורידה את שווי הנכסים שכלולים בה, ולכן על העירייה לפצות את בעלי הנכסים.
העירייה טענה כי התוכנית מאפשרת לבעלי הנכסים למתגם כנדירים, מה שהעלה את ערכם בשוק ב-5% ויותר; מנגד, בעלי הנכסים טענו כי עניין המיתוג חסר ערך כלכלי ואינו מוכח. לעומת זאת, מגבלות הבנייה שכלולות בתוכנית ועלויות מימוש השיפוצים והשימורים יעלו בהרבה על התועלת הכלכלית שתגיע מההשבחה. לכן הם טוענים כי בפועל, הם מפסידים מהתוכנית, ומגיעים להם פיצויים.
כאמור, ועדת הערר דחתה הן את טענות הוועדה המקומית והעירייה והן את טענות בעלי הנכסים.
תגובות
שמאי המקרקעין דני טרשנסקי ממשרד קמיל-טרשנסקי-רפאל מסר בתגובה: "כולי תקווה כי סוף-סוף הגענו להכרעה ולוודאות בסוגיית השימור בתל אביב. הכרעה זו תומכת בעיקרון השמאי, דהיינו מבחן שווי השוק, לאחר שגם עיריית תל אביב לא הצליחה להוכיח כי מיתוג הנכסים לשימור היווה גורם משפיע על עליית שווי הנכסים. ככל שטענה זו הייתה חסרת בסיס מעשי, הרי נעשה צדק עם בעלי הנכסים, שהתמודדו עם דרישות היטלי השבחה בסכומים עצומים. בשורה התחתונה, ועדת הערר המחוזית הוכיחה גם בסוגיית השימור כי אין מבחן מקצועי נכון וצודק יותר מהמבחן השמאי".
עו"ד אריאל קמנקוביץ מסר בתגובה: "ביחס לשאלת המיתוג, הוועדה המחישה באופן מובהק כי מיתוג נכסים הכלולים בתוכנית לשימור לא השפיע על ערכם למול נכסים הכלולים בתוכנית, ובכל מקרה מיתוג איננו נחשב לתכונה במקרקעין, שיש לדרוש בגינה השבחה. גם ביחס לשאלת העלויות, הסתמכה הוועדה על דעת מומחה שמונה על-ידי ועדת ערר, ולפיה נמצא כי קיימות עלויות עודפות גבוהות מאוד לצורך מימוש זכויות בנכסים הכלולים בתוכנית השימור, דבר שעיריית תל אביב חישבה באופן שגוי".
עו"ד קמנקוביץ הבהיר לעניין החלטת ועדת הערר לדחות את תביעות הפיצוי, כי "אומנם רוב חברי הוועדה היו בדעה כי התוכנית איננה פוגעת תכנונית במבנים לשימור, בעיקר לאור טיב הפגיעה הנטען - שאינה מוגדרת כפגיעה במקרקעין, ומכאן שאין בסיס לפצות את בעלי הנכסים, אולם ראוי לשים לב לדעת המיעוט בוועדה של השמאי זהר עירון. לפי דעה זו, אין לקבוע אפריורית כי התוכנית איננה פוגעת, ויש לבחון כל מקרה לגופו על-ידי שמאי מייעץ, בנוגע לשווי שוק של המקרקעין במצב התכנוני הקודם ללא תוכנית השימור לבין המצב התכנוני החדש על-פי תוכנית השימור".
עו"ד מורן גור, שייצג עשרות בעלי זכויות בעררים לעניין ביטול היטל ההשבחה, מסר: "החלטה זו של ועדת הערר המחוזית, לפיה אין השבחה או מיתוג שהביאה עמה תוכנית השימור, היא החלטה צודקת ונכונה אשר מאפסת חיובים של מיליוני שקלים שהוועדה המקומית גבתה ועתידה הייתה לגבות.
"ועדת הערר הנפיקה גם אמירה קשה נגד הוועדה המקומית, לפיה כשהתוכנית רק אושרה בשנת 2008, זו לא ששה לגבות היטלי השבחה, אך 'למען הזהירות' חתמה עם נישומים 'דילים' לפיהם אם יוותרו על הגשת תביעת פיצויים לירידת ערך נגד התוכנית, העירייה לא תדרוש מהם היטלי השבחה יש בה קושי של ממש.
"כמובן שהוועדה עוד צפויה להגיש ערעור מינהלי, והדרך להכרעה עוד ארוכה, אך על פניו לאחר 12 שנים שהסוגיות נבחנו על-ידי ועדת הערר ולאור החלטה יסודית מנומקת וצודקת, סבירות התערבות בית המשפט נמוכה מאוד".
עוה"ד צבי שוב וישראל אלתר ממשרד שוב ושות', המייצגים בעלי נכסים שהוכרזו לשימור, ציינו כי "התוצאה אליה הגיעה ועדת הערר אחרי 15 שנה של המתנה נראית כמו ההחלטה הקלה ביותר. מצד אחד הוועדה קבעה ובצדק שעיריית תל אביב לא יכולה לגבות היטלי השבחה בגין הליך 'מיתוגי' שכן תוכנית השימור לא הקנתה זכויות בפועל, לא היה כאן הליך תכנוני ובנוסף, גם השמאויות שבוצעו בפועל לא הראו שערך הנכסים עלה בעקבות התוכנית. כלומר מדובר בסוג של 'המצאה' של עיריית תל אביב שמטרתה היה לשמש הליך נגד תביעות הפיצויים שהגישו בכלי נכסים שהוגדרו לשימור.
"בפועל זה גם גרם לחלק מבעלי נכסים לוותר על תביעות הפיצויים תמורת ביטול השומות כך שבמידה מסויימת התכסיס של העירייה עבד. לגבי דחיית תביעות הפיצויים, טוענים בשוב ושות' כי מדובר בפרשנות שגויה של ועדת הערר וכי לא ניתן לקבוע באופן גורף כי התוכנית לא פגעה בערך הנכסים. ברגע שהתוכנית מחייבת את בעל הנכס בעלויות שימור יקרות נרשמת פגיעה ויש לבחון כל מקרה לגופו. ניתן לראות גם שההחלטה בנושא לא התקבלה פה אחד וכי נציג הציבור התנגד לה. לכן, למרות שחלפו כ-15 שנה מאז אישור התוכניות ולמרות שהשוק ממתין כבר יותר מעשור להכרעה בשאלה הרי שההחלטה היא לא סוף פסוק וככל הנראה היא תגיע בקרוב גם לפתחו של בית המשפט. יש לזכור כי יש להחלטה הזאת חשיבות לא רק לגבי בעלי הנכסים המיועדים לשימור בתל אביב אלא גם לערים אחרות שקידמו ומקדמות תוכניות שימור וההחלטה בתיק הזה תהווה תקדים לערים אחרות".
עו"ד ענת בירן, בעלת משרד ענת בירן - עורכי דין: "אנו מברכים על החלטות ועדת הערר. סוף סוף התקבלו החלטות ששמות סוף להמתנה האינסופית בתביעות הפיצויים, וגם בנוגע לדרישה המופרכת של עיריית ת"א להיטלי השבחה כתוצאה מתוכנית השימור בת"א (תוכנית העיר הלבנה).
"ועדת הערר דחתה בהחלטתה את כל הטענות של עיריית ת"א לחייב בהיטל השבחה בגין תוכנית השימור - כל העררים שהוגשו על עצם החיוב בהיטל השבחה התקבלו, ונקבע כי לא מדובר בתוכנית משביחה. ההחלטה למעשה פסלה את הניסיון המופרך של העירייה להגדיר את תוכנית השימור כתוכנית הממתגת את הבניינים ומשכך הם כביכול שווים יותר. אנו שמחים על ההחלטה וסבורים כי היא מוצדקת, טענו כך לאורך כל השנים האחרונות, בעררים רבים שהגיש משרדנו מאז שנת 2011 בעניין תוכנית השימור.
"בנוסף, לצערנו ועדת הערר החליטה לדחות את כל התביעות לפיצויים במאות מיליוני שקלים שהוגשו נגד העירייה, בהחלטה שקובעת שהתוכנית לא פגעה בשווי המקרקעין. ייתכן שוועדת הערר לא רצתה לפגוע בקופה הציבורית ולכן החליטה לדחות באופן גורף את כל התביעות. אנו חולקים על מסקנה זו, נבחן את ההחלטה והאם לנקוט בהליך של ערעור".
עו"ד עלא דיאב ממשרד חג'ג' בוכניק וינשטיין ושות' - עורכי דין ונוטריונים, שייצג את חברת ברגרואין: "מדובר בהחלטה צודקת, מקיפה ומפורטת. החלטת העירייה לחייב בהיטלי השבחה בשל המיתוג לא נשענה על נימוקים משפטיים ושמאיים נכונים ובצדק בוטלה על ידי הוועדה. טענת העירייה כי עצם הכללת המבנים בתוכנית השימור "ממתגת" אותם ומעלה את ערכם, הינה טענה תקדימית ושגויה שאין לה אח ורע. הטענה מהווה 'הפיכה' כנגד עקרונות ידועים ומושרשים בדיני היטל השבחה.
לדברי דיאב, "העירייה התעלמה מכך שערך היוקרה של הנכסים בתוכנית השימור, שהוכרזו על ידי אונסק"ו כאתר מורשת תרבות עולמית, נעוץ בשל התכונות ההיסטוריות, האדריכליות והארכיטקטוניות של הנכסים וללא קשר להכללתם בתוכנית השימור. הרי בגלל תכונות אלו המבנים נכללו בתוכנית השימור ולא ההיפך. בכל מקרה, העירייה לא תמכה את התיזה המופלאה שלה בתשתית ראייתית, משפטית או שמאית מבוססת ומניחה את הדעת ודין טענותיה היה להידחות.
"מהתנהלות הוועדה המקומית עלה הרושם כי החיוב בהיטלי השבחה היה בבחינת הקדמת תרופה למכה. שכן לאור ההגבלות הרבות שהטילה תוכנית השימור על בעלי הנכסים שיועדו לשימור היה חשש ממשי להגשת תביעות ירידת ערך לפי ס' 197 לחוק התכנון והבניה. נראה שהטלת החיוב בהיטל השבחה היה ניסיון להדוף את תביעות ירידת הערך. טוב שניתנה החלטת ועדת הערר כפי שניתנה".