צילום: פיני חמו
מה משותף לחודשים אוקטובר 2021, נובמבר 2022 ומאי 2023? כל אחד מהמועדים הללו סומן בעבר על ידי גורמים רשמיים כנקודת הזמן שבה הקו האדום של הרכבת הקלה בגוש דן יתחיל לפעול. זה כמובן לא קרה, אך עבור יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, ערן ניצן, העובדה שאיננו יכולים עדיין לעלות על הרכבת בפתח תקווה ולרדת בבת ים, לא אומרת שהיא אינה פועלת.
● מנכ"ל משרד השיכון: "יזמים מבקשים עזרה בלו"ז, אבל אין קטסטרופה"
● המכשול החדש שעומד בפני פרויקט התשתיות הגדול ביותר בארץ
"מבחינתנו הקו האדום נוסע", הוא אומר. גם שני קווי הרכבת הקלה הנוספים שנבנים בגוש דן, הירוק והסגול, שמועד ההפעלה הרשמי שלהם הינו 2027, מבחינת גורמי התכנון הם כבר היסטוריה, הוא מסביר. התהליכים הסטטוטוריים בעניינם כבר הסתיימו, והוא ואנשיו עוסקים בתוכניות עתידיות כמו פרויקט הרכבת התחתית של מטרופולין דן, המטרו.
"המתחמים התחבורתיים יכתיבו את הבנייה"
"מטרו זה עניין של 15־20 שנה, ברור לנו. אבל הרכבת הזאת יצאה מהתחנה וזה יהיה אסון גדול אם מישהו ינסה חלילה להחזיר אותה. הדבר הזה כבר קרה", אומר ניצן, אולי נוכח קולות שנשמעים בנוגע לאפשרות שהפרויקט ייגנז או יידחה. אחרי שמרבית התוואי של קווי המטרו אושרו, ניצן לצד גורמים רבים, אחרים עמלים כיום על תמ"א 70 שעוסקת בבינוי העתידי סביב 109 תחנות המטרו המתוכננות.
"הרעיון הוא לייצר אזור מוטה מסיבית לבנייה למגורים סביב התחנות, המערב גם מסחר", הוא אומר. התכנון למגורים יכלול תמהיל של דירות קטנות ובינוניות. "נעצים גם את הדירות להשכרה בתוך המשחק הזה", הוא אומר ומדגיש כי גם סביבת התחנות תקבל טיפול מוקפד.
לדבריו, "בתמ"א 70 יש לא מעט הנחיות מרחביות שקובעות איך נראית התחנה כשאתה יוצא ממנה. יש עולם שלם של נראות הסביבה כדי לעודד כניסה לתחנה ויציאה ממנה".
בשורה התחתונה, ב־2040 ניסע במטרו של גוש דן?
"האמת היא שאני לא יודע".
המפגש עם ניצן התקיים במסגרת פרק מיוחד של "כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, שבמסגרתו ניסינו לשרטט את גוש דן של 2040 מבחינת ציפוף, בנייה, תחבורה ואפילו היכן נבלה בשעות הפנאי שלנו בעוד 17 שנה. ספוילר - בקרבת הים.
מה הנחות היסוד שלכם ל־2040?
"יש שתי הנחות יסוד שמכתיבות את ההחלטות שלנו. אחת מוכרת לרבים והיא מספר האנשים - נגיע ל־15 עד 20 מיליון תושבים במדינה, ובקו חדרה־גדרה מתרכזת רוב האוכלוסייה. הנחת היסוד השנייה, הגיים צ'יינג'ר הגדול, זו המערכת להסעת המונים. הדרך שבה היא תיבנה, הזמנים שבהם היא תופעל, יכתיבו את התפתחות המבנים לאורכה ובמתחמים התחבורתיים הגדולים. הבנייה המסיבית תהיה באזור גבעתיים ורמת גן. בגבעת רמב"ם בגבעתיים - ג.ל) למשל ייבנו מגדלים של 45־50 קומות".
בצד של דרך השלום?
"כן. יש לנו גם מרחבים מועצמים מהסוג הזה ברמת גן, בז'בוטינסקי וגם בצירי בן גוריון. בכל המקומות הללו יש תוכניות סופר אינטנסיביות. לא היינו יכולים להעלות מגדלים של 40 או 50 קומות באזורים האלה, אם לא הייתה עוברת בהם או לצידן תנועה רכבתית".
בהקשר של בינוי כה גבוה למגורים, ניצן חושף כי חלק מההתלבטויות קשורות לתחזוקה של המגדלים בעתיד. "יש חשש כבד אצלנו במחוז, שמשותף גם לראשי הערים. כשאתה מרים מגדל מגורים עם כל כך הרבה קומות, הוא נבנה עם מערכות סופר מתוחכמות ויקרות לתחזוקה. כשזה מגדל משרדים ויש בעלים למגדל הזה ויש לו אינטרס, זה יחסית פשוט. מה קורה כשמגדל מתאכלס ב־500 משפחות שמחזיקות בבעלות את הדירות? איך הן מנהלות יחדיו את המגדל? אנחנו גם רדופים מטראומות ומטעויות שנעשו בעבר. כל הסיפור של התחנה המרכזית בתל אביב עם מבנה בעלות מורכב יצר כאוס. זאת דילמה שאנחנו צריכים להתמודד איתה", הוא אומר.
לדבריו, ייתכן שנראה בתוכניות כאלה בעתיד, חובה להקים קרן תחזוקה, אך טרם התקבלה החלטה סופית בעניין.
היכן יתרכזו הבניינים הגבוהים ביותר במטרופולין? לפי הנראה עכשיו, באזור מגדל הבורסה. המגדלים שעליהם כבר דובר בעבר כמו מגדל ה־120 בבורסה ברמת גן, ומגדל בין ערים שיתנשא לגובה של 100 קומות.
"האירוע הנדל"ני הוא קדמת השרון - תע"ש"
כמי שיושב על השיבר של התוכניות הגדולות ביותר במחוז, ביקשנו מניצן לסמן את התוכניות או האזורים שבהם נראה הכי הרבה מנופים בשנים הקרובות. לצד פיתוח של פרויקטי התחדשות עירונית, הוא הצביע על שלושה. "האירוע הנדל"ני הגדול של העשורים הקרובים נקרא אצלנו קדמת השרון (האזור שמוכר כתע"ש השרון - ג.ל).
"אלה 7,000 דונם שמתפנים עם אתגרי טיהור קרקע מורכבים שאנחנו מייעדים אותם לבנייה של 35־40 אלף יחידות דיור. עיר בפני עצמה, שאולי גם באמת בסופו של דבר תקום כעיר", הוא אומר. השטח שייך מוניציפלית לכמה ערים בשרון.
"אזור אחר שבו אנחנו צפויים לבנייה מסיבית לדבריו נמצא מערבה משם, "כל אזור גלילות שהולך ומתפנה ואנחנו עכשיו מכינים את מסמכי המדיניות כדי להעצים אותו. האזור הולך להיות משורת באופן הכי אינטנסיבי בתנועת הרכבות - הקלות, הכבדות והמטרו. כל האזור הולך לעלות לגובה. אנחנו רואים עכשיו את הסנונית הראשונה: מי שעובר ליד מתחם ביג כבר רואה בניינים שמתרוממים לגובה וכך צפוי להיראות המתחם הזה.
"יש גם תוכניות ענק שמתקדמות עשרות שנים ומגיעות לבשלות: חוף התכלת בהרצליה, 3700 וכמובן שדה דב בתל אביב. אלה שלוש תוכניות ענק, כל אחת עם עשרות אלפי יחידות דיור, וקו החוף הולך להיראות שונה לחלוטין".
האזור השלישי הוא ציר איילון. לדברי ניצן, "מה שאנחנו רואים היום בין ארלוזורוב לשלום, בסופו של דבר יתרחב צפונה לאזור גלילות באזור הרצליה ורמת השרון, ודרומה לאזור וולפסון, לחולון ולראשון לציון. הציר הזה יהיה עטוף במגדלי משרדים ומגורים".
לקראת סיום המפגש עם ניצן תהינו האם הרעיון של אי תשתיות מול חופי גוש דן שדובר עליו בעבר כמה פעמים, הוא עדיין בגדר אפשרות. ניצן לא שלל תרחיש שכזה, אבל לא נשמע נלהב. לדבריו, "אי תשתיות תמיד עולה כמענה לתסכול גדול. קשה מאוד לפתח תשתיות, בעיקר בגלל נימבי", הוא מסביר ומוסיף, "אני לא בטוח שזה דבר נכון. אני חושב שהמפלט האחרון שנותר לנו כאן זה הים".