כנס מרכז הנדל''ן בדרום / צילום: מרכז הנדל''ן
כנס בנושא התחדשות עירונית בדרום סיפק הזדמנות לראשי ערים לתקוף חזיתית את התנהלות המדינה: הכנס, מטעם מרכז הנדל"ן, שנערך באשקלון הבוקר (ד') אירח את ראשי הערים קריית גת, דימונה ואשקלון, לצד מתכנן מחוז דרום במינהל התכנון, תומר גוהטלף; ומנכ"ל חברת "אבני דרך התחדשות עירונית", גיל גולדשטיין.
● בדרך לעסקת ענק: הישראלי שמנהל מו"מ למכירת חוות שרתים לפי שווי של 3.6 מיליארד דולר
● פרופ' רפי מלניק מזהיר מפגיעה בעצמאות בנק ישראל וסבור שהעולם בדרך למיתון
● חברת האנרגיה דוראד תקבל חצי מיליארד שקל בפסק בוררות חריג
במוקד הכנס עמדה שאלת ההיתכנות להתחדשות עירונית בפריפריה, אשר כידוע מתקשה כבר שנים "להתרומם", ודאי בהשוואה להיקפי הפעילות במרכז, בעיקר בשל ערכי הקרקע הנמוכים. יש לציין כי דווקא במחוז דרום ישנה התעוררות מסוימת, וב־2022 אושרו תוכניות לכ־12,300 יחידות דיור - אך מספרים אלו רחוקים משמעותית, עדיין, מהמספרים במחוז מרכז ובמחוז תל אביב, הגבוהים פי ארבע ויותר.
"הגיע הזמן שהמדינה תאציל סמכויות לעיריות"
אם לשפוט על פי הכנס שהתקיים היום במרכז הכנסים אשקלון, הבעיה המרכזית נעוצה בכך שהמדינה אינה מעניקה לראשי הרשויות די חופש פעולה. "הגיע הזמן שהמדינה תאציל סמכויות לעיריות", אמר בכנס ראש עיריית אשקלון, תומר גלאם, במסגרת פאנל שהנחה נמרוד בוסו, עורך אתר מרכז הנדל"ן. "ראינו בכל המשברים עד היום שראשי הערים יודעים לעבוד. בארה"ב ראש העיר הוא השריף של כל העיר, וכך צריך להיות גם כאן".
ראש עיריית דימונה, בני ביטון, הוסיף ואמר: "בקורונה ראינו את תפקוד הרשויות המקומיות - הן בפועל ניהלו את המדינה. אני איש ליכוד, איש של ביבי, אבל מי שמנהל את המדינה הם ראשי הרשויות. אין טובים מהם, כל אחד ביישובו. השלטון המקומי היום הוא הטוב ביותר שהיה".
מכאן, עברו ראשי העיר לעסוק ישירות בסוגיית ההתחדשות העירונית, ושם הפכו דבריהם לחריפים הרבה יותר, בעיקר כלפי המדינה - וספציפית כלפי מינהל התכנון ומחוז דרום במנהל: "כבר הצהרתי בעבר: אני מפסיק לבנות בדימונה אם אין פינוי-בינוי", אמר ביטון. "המחוז לא יכול לנהל היום את הערים שלנו. אנחנו יודעים הכי טוב איך לנהל אותן. אני מחליט איזה מכפיל לתת, אם זה חמש או אם זה 15. המדינה טוענת שאני לא יכול? שתיתן קרקע משלימה, או שתכניס יד לכיס ותשים כסף. אם המדינה רוצה שיהיה פינוי-בינוי בפריפריה, היא חייבת להכניס את היד לכיס".
גלאם טען כי "מדינת ישראל לא רוצה התחדשות עירונית, מסיבה אחת: זה לא מכניס לה כסף. כל אחד כאן נמדד כמספר, ואם אין הכנסה מאותו מספר, הוא לא מעניין אותם. אם זה תלוי בי, אני מייצר 13 אלף יחידות דיור בהתחדשות עירונית בתוך שנה וחצי, בדיוק כמו שעשיתי בשכונה החדשה שלנו, 'עיר היין'. אנחנו רק רוצים שלא יפריעו לנו: תנו לנו את האחריות, אנחנו יודעים איך לפתור את הבעיות - בתעסוקה, בתנועה. תנו לי לנהל את האירוע. אם המדינה לא תיתן לי לנהל את האירוע, לא יהיה אירוע".
גלאם הוסיף ותקף את המדינה על ההחלטות התכנוניות שהיא מכתיבה לרשויות: "האנשים במשרד האוצר לא יקבעו מה אני צריך לעשות עם יחידות הדיור שאני מקבל בקרקע משלימה. המחוזית לא תחליט אם בפרויקטים אצלי יהיו דירות של 50 מ"ר או של 80 מ"ר, עם כל הכבוד להם. אני נבחרתי, לא מתכנן המחוז, לא אנשי מינהל התכנון, לא שר האוצר וגם לא ראש הממשלה. דין תל אביב הוא לא כדין שדרות, ודין ירושלים הוא לא כדין אשקלון. לכל עיר מרקם משלה, תנאים סביבתיים משלה, ואנחנו כראשי ערים מכירים אותה הכי טוב".
מתכנן המחוז גוטהלף ניסה להגן על השיקולים המנחים את עבודת המחוז, ומינהל התכנון בכלל, והסביר לגבי הבקשה לדירות קטנות כי מדובר בבקשה אשר נגזרת מהצורך לספק מענה ל"מעגל החיים השלם" - קרי לרווקים, לזוגות, למשפחות קטנות ולמשפחות גדולות. עוד הוא טען כי, "מספר הדירות בהתחדשות עירונית נגזר מנפח הבנייה - על בסיס הנפח מחלקים את היקף הבנייה לדירות. צריך לזכור כי תמהיל שכולל יותר דירות קטנות, שווה ליזם בפועל יותר יחידות דיור".
"מכפילים הם לא רק דירות קיימות מול דירות חדשות"
בקריית גת, לכאורה, המצב טוב יותר: שם המחירים הרקיעו שחקים בשנים האחרונות, וגם מיזמי התחדשות עירונית החלו להבשיל ואף להתאכלס. למרות זאת, המצב רחוק מלהשביע רצון מבחינת ראש העיר, אבירם דהרי: "עד 2009 אדם קנה דירה בקריית גת רק אם זרקו אותו מהמשאית לשם, או שהוא הגיע לעיר כדי לטפל במי שזרקו מהמשאית. מחיר הקרקע היה אפס, ואף אחד לא ניגש למכרזים כאן. מי שרצה לקדם כאן התחדשות עירונית - נחשב למשוגע. אבל זה קרה בסופו של דבר, ומשם נוצר הרעיון שלנו: הקצאת קרקע משלימה פרטית, כדי להבטיח התחדשות עירונית במרכז העיר. היום, בכל שיווק של רשות מקרקעי ישראל אנחנו לא מאפשרים לאף אחד לבנות דירות על הקרקע, כולל לזוכה במכרז - עד שמגיעים איתו לסיכום שהוא משתמש בקרקע הזו כקרקע משלימה לפרויקטים להתחדשות עירונית שהעיר זקוקה להם".
דהרי גם עמד על דיוק מושג המכפילים - לכאורה הנתון אשר משקף בפרויקטי התחדשות עירונית את מספר יחידות הדיור החדשות לעומת מספר יחידות הדיור הישנות. לדבריו, אי־אפשר להסתכל כך על הדברים: "צריך להסתכל על הדברים גם מבחינת שטח הדירות, גם מבחינת מספר הנפשות. הרי אם היו דירות בשטח 90 מ"ר, ואחרי ההתחדשות יש דירות בשטח 120 מ"ר, המכפילים גדולים יותר; אם היו בדירות הישנות שתי נפשות בממוצע, ובחדשות יש חמש בממוצע - המכפילים גדולים עוד יותר. מכפיל 5 הוא בפועל מכפיל 15, אם מסתכלים על צורכי החינוך למשל, וכך צריך לבחון את הדברים. דבר אחד בטוח: בלי קרקע משלימה, פרויקטים כאלו פשוט לא יקרו".