קריית גת. כבר היום מכרז שווק עם מחיר קרקע אפסי / צילום: Shutterstock
ועדת השרים לענייני דיור, או "קבינט הדיור" בשמה המוכר יותר, צפויה להתכנס לאחר החגים. לגלובס נודע כי על סדר היום ישנה החלטה אחת מרכזית: אישור מתווה משולב אשר יוביל להורדת מחירי הדירות בפריפריה, כך שדירת ארבעה חדרים סטנדרטית תעלה עד 800 אלף שקל.
● "אירוע שחור משחור": חשד לתרמית ענק בחברת הנדל"ן רום כנרת
● מגדילה את ההימור: כמה שילמה גינדי על 4 דירות להשכרה ביפו?
על פי התוכנית, יינתן למעשה סבסוד צולב במכרזי מחיר מטרה של רמ"י - המכרזים אשר משמשים כמאגר הדירות של תוכנית הגרלות "דירה בהנחה": רשות מקרקעי ישראל תחכיר את הקרקעות ליזמים ולקבלנים במחיר אפס, ומשרד האוצר ישתתף בסבסוד הוצאות הפיתוח באותם מכרזים, בהיקף של עד כמיליארד שקל בשנה. מדובר במהלך משותף לשר האוצר בצלאל סמוטריץ', לשר הבינוי והשיכון יצחק גולדקנופף, למנכ"ל משרד האוצר עו"ד שלומי הייזלר, למנכ"ל משרד הבינוי והשיכון יהודה מורגנשטרן, ולמנהל רמ"י עו"ד ינקי קוינט.
קושי לסגור מכרזים בגלל עלויות הפיתוח
בממשלה אומרים שהמתווה נועד להגשים שלוש מטרות עיקריות: האחת, לעודד יזמים וקבלנים לגשת למכרזים כדי להגדיל את היקף התחלות הבנייה שנמצא במגמת ירידה עוד מסוף הרבעון האחרון של 2022; השנייה, לעודד את פיזור האוכלוסייה לפריפריה, ומדגישים בפירוש כי מדובר ב"חיזוק" האוכלוסייה היהודית בגליל; והשלישית, לשמור על התנהלות שלא מתנגשת עם מדיניות בנק ישראל למיתון הפעילות הכלכלית בשוק על רקע האינפלציה הגבוהה בשנה האחרונה.
הבשורה, כך על פי גורמים שונים ששוחחנו איתם, היא בעיקר בשילוב הידיים בין הגורמים השונים, שיאפשר גם שיווק קרקע ללא עלות וגם סבסוד הוצאות פיתוח, בו־זמנית. כבר כיום אפשר למצוא מכרזים שבהם רמ"י הפחיתה משמעותית את הוצאות הפיתוח, וכבר כעת ישנם מכרזים ששווקו במחירי קרקע אפסיים (רק לאחרונה שווק מגרש בקריית גת בכ־11 שקל בממוצע, מחיר קרקע ליח"ד ללא הוצאות פיתוח) - אך שילוב של שני הגורמים יחד עשוי להביא לפתרון משמעותי יותר, לדבריהם.
המציאות כיום בפריפריה מצביעה על קושי גדול לסגור מכרזים בעיקר בשל עלות הוצאות הפיתוח, עד כדי מצב אבסורדי שבו הטופוגרפיה קובעת את מחיר הדירה: עלויות הפיתוח בנוף הגליל, למשל, הבנויה על הר, גבוהות משמעותית מעלויות הפיתוח בעפולה הנמצאת באזור מישורי - וכך דירה בנוף הגליל עשויה לעלות יותר, אף שמדובר ביישוב קטן יותר ומבוקש פחות. המהלך המתוכנן, אם כן, עשוי לתקן את העיוות הזה. הוגי הרעיון הציבו לעצמם רף שאפתני למדי - שיווק של 10,000 יחידות דיור בפריפריה בדרך זו.
גם סבסוד בהיקף מיליארד שקלים בשנה של הוצאות הפיתוח, לבד מהפסד ההכנסות למדינה כתוצאה משיווק הקרקעות ללא עלות, אינו עניין של מה בכך. הממשלה הקצתה מראש סכום כסף גדול בדיוק למטרה זו, המכסה כמעט את כל העלויות לשנים 2023 ו־2024. מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון מורגנשטרן ציין בשיחה עם גלובס לפני כמה חודשים כי בתקציב המשרד לשנתיים הקרובות ישנו סעיף "האצת הנדל"ן" עם קרוב למיליארד שקל, ויש להניח שהוא ישמש גם למטרה זו.
ההסכמה המסתמנת מצד כלל הגורמים השותפים למהלך, והעובדה שככל הנראה לא תידרש חקיקה לטובת העניין, מגדילות את הסיכוי לאישורו בקבינט הקרוב. הגורמים שאיתם שוחחנו מסכמים ומציינים כי העובדה שהמתווה הנוכחי אינו מנוגד למדיניות בנק ישראל הנוכחית ואינו סותר אותה, היא החשובה ביותר והיא שתאפשר את הוצאתו לפועל בהסכמת כלל הגורמים הרלוונטיים.
הביקורת הצפויה סביב "ייהוד" הגליל
כפי שצוין, בממשלה לא מהססים להודות שהתוכנית מיועדת בין היתר במאמצים להגדלת שיעור התושבים היהודים המתגוררים בגליל - מה שמוגדר לא פעם כ"ייהוד הגליל" ושנוי במחלוקת בציבור. גם המהלך החדש צפוי לגרור ביקורת רבה בעניין זה.
כך או כך, הגורמים בממשלה שאיתם שוחחנו מציינים כי בניגוד לצעדים האחרונים שנעשו סביב הגדלת האוכלוסייה היהודית בגליל, המהלך הנוכחי לא מתרכז ביישובים קטנים (למשל יישובים קהילתיים שדורשים ועדות קבלה) אלא בריכוזי האוכלוסייה הגדולים ביותר, בערים. עניין זה יאפשר דווקא לאזרחים ערבים לרכוש את הדירות ביתר קלות. כרגע לא מדובר בממשלה על מתן העדפה למגזרים מסוימים באוכלוסייה, אולם נבחנת האפשרות להעניק העדפה מסוימת למשרתי מילואים, למשל.
כאמור, קבינט הדיור הקרוב יתקיים לאחר החגים, ביום שלישי, 10 באוקטובר. בין היתר יוצגו בו יעדי השיווק והתכנון של הממשלה לשנים הבאות, בדגש על שנת 2024, מאחר שבישיבה הקודמת - הישיבה הראשונה של קבינט הדיור מאז הוקמה הממשלה, שנערכה ביוני האחרון - הוגדרו היעדים רק לשנת 2023.
בימים אלו, עד להתכנסות הקבינט, נבחנים עוד כמה צעדים אשר ייתכן שיובאו כבר בישיבה הקרובה, וייתכן שימתינו לישיבה הבאה. בין היתר, נבחנת לעומק האפשרות למתן ערבויות לקרנות ריט - עניין שאחד המובילים שלו בשנים האחרונות הוא יו"ר קרן הריט מגוריט, ארז רוזנבוך, ומטרתו להפחית את עלויות המימון ליזמים בתום השכירות ארוכת-הטווח. לאחרונה נראה כי הרעיון הופך בעל היתכנות רבה יותר, על אף התנגדויות עזות של גורמים מתוך משרד האוצר, וייתכן שהוא יועלה כבר בישיבת הקבינט הקרובה.
באותו תחום, לאחר שמועצת מקרקעי ישראל אישרה את האפשרות למכירת פרויקטי דיור לשכירות ארוכת-טווח, ואף את האפשרות למכור דירות בודדות כאלו למשקיעים פרטיים, כעת בוחנים באוצר להחיל את התנאים הללו לא רק במכרזים העתידיים, כפי שקבעה החלטת המועצה, אלא גם רטרואקטיבית. זהו מהלך מורכב שידרוש את התערבות משרד המשפטים, אך באוצר מציינים כי החלת ההוראות הללו גם על מכרזים שכבר שווקו תוכל להשפיע באופן משמעותי על השוק.
מתן ערבויות לקרנות ריט והקלות בפינוי־בינוי
רעיון נוסף שנשקל בימים אלו הוא האפשרות "להשיב לחיים" את מוסד הקלות הבנייה, אך רק בפרויקטי פינוי־בינוי, וזאת כדי לאפשר שינוי בתוכניות מבלי להיכנס למהלך של שינוי תב"ע, אשר דורש שנים של עבודת תכנון ואישור. אם אכן יאושר צעד שכזה, הוא יבוצע כהוראת שעה בלבד, בין היתר כדי לא לפתוח פתח להחזרתן של הקלות הבנייה לענף בדלת האחורית. הרעיון הזה נמצא בבחינה בלבד ובשלבים ראשונים של גיבוש. עניין נוסף שעומד על הפרק בימים אלו הוא שינוי של תקן 21, הבוחן את כלכליותם של פרויקטי פינוי־בינוי, במטרה להבטיח מקסום של זכויות הבנייה הפוטנציאליות הניתנות ליזם.