גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

הסכם המכר / אילוסטרציה: Shutterstock

הכותב הוא ראש המחלקה המסחרית ושותף במשרד יגאל בורוכובסקי ושות'

חוק המכר (דירות), תשל"ג - 1973 מסדיר את גובה הפיצויים שעל קבלן לשלם לקונה דירה בגין איחור במסירת הדירה, מעבר למועד שנקבע בחוזה המכר.

● המלחמה טרפה את הקלפים לשוכרים ולמשכירים. מתי ניתן להפר את החוזה?

ב־2022 תוקן סעיף 5 לחוק באופן שבו נמחקה האפשרות של הקבלן לכלול בחוזי המכר פטור מתשלום פיצויים בגין איחור במסירה של דירה, ונקבע כי הפטור יחול רק אם הקבלן יוכיח כי התחייבותו סוכלה על פי סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות) ותנאיו.

סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות), קובע כי בקרות "אירוע מסכל", מי שמפר חוזה בשל אותו אירוע, יהיה פטור מניסיון לאכוף עליו את החוזה או לחייבו בתשלום פיצויים. מהו "אירוע מסכל"? מדובר במקרה של הפרת חוזה בנסיבות שבעת כריתת החוזה, המפר לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן ולא ניתן היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים.

במשך 50 השנים האחרונות בית המשפט פירש את סעיף "הסיכול" בפרשנות מצמצמת ביותר, ואף לא היה מוכן לראות במלחמת יום כיפור אירוע מסכל. בפסק דין שניתן ב־1979 (כץ נ' נצחוני מזרחי בע"מ) פסק כבוד מ"מ הנשיא דאז כי, "בענייני מלחמה ושלום הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל; והאם אין די בסכנה צפויה כזאת כדי שתישלל טענת הסיכול עקב פרוץ מלחמה?"

המסקנה היא שקבלן איננו רשאי לראות במלחמת "חרבות הברזל" אירוע מסכל, וככל והקבלן לא ימסור לרוכש את הדירה במועד שבו התחייב על פי חוזה המכר, הוא יהיה חייב לשלם לו את הפיצויים על פי הוראות חוק המכר (דירות).

בחוזי שכירות של נכסים מסחריים המצב שונה - אין מנגנון חוקי שיסדיר את היחסים בין המשכיר לשוכר, במצב מלחמה.

על כן, עצתי היא להתנות בחוזה שכירות את התנאים שיסדירו את יחסי הצדדים בקרות אירוע של "כוח עליון".

חוק השכירות

בנוסף לסעיף הסיכול "הכללי", חוקק סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה המאפשר לשוכר שלא לשלם דמי השכירות כאשר נמנע ממנו מלהשתמש במושכר למטרת השכירות. העליון קבע כי סעיף 15 חל על נסיבות הקשורות באי היכולת לעשות שימוש במושכר להבדיל מנסיבות הקשורות במצב הכללי, כמו מצב מלחמה. לכן, במצב מלחמה לא יחול סעיף 15 לחוק השכירות על חוזי שכירות אלא סעיף 18 לחוק החוזים (תרופות), שכאמור, כמעט ולא ניתן להיתלות בו גם במצב של מלחמה.

מסקנת הצוות הבין משרדי לבחינת השפעות משבר הקורונה על קיום חוזים, הייתה שלא ניתן להסדיר בחקיקה את היחסים בכל חוזה וההמלצה לצדדים היא לנהל משא ומתן.

מסקירה לא ממצה של מספר הסכסוכים הנמוך שהגיעו לפתחו של בית המשפט בתקופת הקורונה ולאחריה, אנו למדים שהמציאות כפתה על הצדדים לחוזה למצוא ולהסכים על פתרונות, כל חוזה על פי מהותו, זהות הצדדים והנסיבות.

לדעתי, בצד העיקרון של פתרון המחלוקות בתום לב, כאמור, הפתרון הנדרש הוא לא בחקיקת חוקים מיוחדים לכל מגזר, שזוהי משימה בלתי אפשרית (למעט לאותם מספר מגזרים שהפתרון בהם הינו פשוטה יחסית), אלא בקביעת כללים להזרמת תמיכות כספיות לעסקים, כפי שנעשה במשבר הקורונה.

כלומר במקום להעביר את האחריות לפתרון המצב המשברי לאזרחים, הממשלה היא זו שאחראית לפתרון - שהרי זהו אחד מתפקידיה המרכזיים אם לא החשוב שבהם.