טבריה, תכלל בתוכנית הסבוסוד להתחדשות עירונית / צילום: Shutterstock, N_Dmitriy
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית פרסמה ביום שלישי תוכנית מקיפה להתחדשות עירונית בצפון ובעיר אילת. התוכנית כוללת 110 מתחמים באזורים המועדים ביותר לרעידות אדמה, ודורשת השקעה של 10 מיליארד שקל. אולם, בעוד שמדובר במהלך ראשון מסוגו בארץ, נראה כי יהיה קושי ביישומו בשל התקציב הגבוה שהוא דורש, שאף עשוי לגדול בהתאם לצרכים הספציפיים של כל מתחם. גם אם יאושר, המהלך הנוכחי עונה רק על חלק קטן מהצורך הקיים בפריפריה הגאוגרפית.
● האוצר לא יסייע לקבלנים - עד שלא יורידו את מחירי הדירות
● המתווה שיאפשר לחברות הנדל"ן והאשראי החוץ בנקאי לעבור את המלחמה
בעיית ההתחדשות העירונית בפריפריה ידועה זה שנים: הביקוש הנמוך יחסית באזורים המרוחקים מהמרכז, וערכי הקרקע הנמוכים, הופכים את ההליכים הללו ללא כלכליים, ולכן כמעט שלא נעשו כאלו בשנים האחרונות - במיוחד בצפון. על פי דוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2022, מתוך כלל יחידות הדיור בתוכניות הפינוי־בינוי שנמצאות בדיוני מוסדות התכנון, רק 3% הן במחוז הצפון, ורק 15% במחוז הדרום. מבחינת יחידות הדיור שאושרו עד היום בפינוי־בינוי, התמונה עגומה עוד יותר: יחידות הדיור שאושרו עבור התחדשות עירונית במחוז הצפון מהווים רק 0.45% מהיח"ד שאושרו בכל הארץ לתהליכים אלו. בדרום, מדובר ב־7% מכלל הדירות שאושרו.
14% מהצורך בפריפריה
תוכנית הרשות מדברת על "מהלך ממשלתי רחב היקף" שכולל כאמור 110 מתחמים שאותרו כמתאימים לביצוע פינוי־בינוי, בערים קרית שמונה, חצור הגלילית, צפת, טבריה, בית שאן, עפולה, מגדל העמק ואילת. לפי הרשות, אלו כל הערים המוגדרות כבעלות סיכון סיסמי גבוה, כלומר כאלו שבהן הסיכוי להתרחשות רעידת אדמה גבוה (זוהי הסיבה שבגללה החלה המדינה לקדם התחדשות עירונית מלכתחילה). על פי הממצאים של הרשות, מדובר במתחמים הכוללים כ־1,000 מבנים, בהם כ־14,300 יחידות דיור. הפוטנציאל הוא לבניית כ־37 אלף יחידות דיור חדשות במקומן.
למעשה, המהלך הנוכחי - על אף היותו רק צעד ראשון בקידום ההתחדשות בפריפריה - נותן מענה חלקי בלבד. לפי נתוני הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והמרכז למיפוי ישראל, שהוצגו בפני הוועדה הבין־משרדית לעידוד התחדשות עירונית בפריפריה, ביישובים העירוניים בנגב ובגליל יש כ־96 אלף יחידות דיור ב־6,700 מבנים בבנייה רוויה (לגובה) המתאימים להתחדשות עירונית. ביישובים בעלי סיכון סיסמי גבוה יש כ־36 אלף יחידות דיור כאלו, בכ־1,900 מבנים.
המשמעות היא כי התוכנית שמוציאה לפועל כעת הרשות להתחדשות עירונית כוללת רק כ־40% מכלל יחידות הדיור המתאימות להתחדשות עירונית באזורי הסיכון המיידיים, ורק כ־14% מכלל יחידות הדיור המתאימות להתחדשות עירונית בפריפריה. בהינתן והסכום שהציבה הרשות עומד על 10 מיליארד שקל, המשמעות, על פניו, היא שלהתחדשות כלל הדירות באזורי הסיכון יידרשו כ־25 מיליארד שקל, ולכלל הדירות בפריפריה - סכום של כ־67 מיליארד שקל.
אולם, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, עו"ד אלעזר במברגר, גורס כי לא נכון לגזור ממספרי התוכנית את העלויות הכוללות להתחדשות עירונית בכלל יישובי הפריפריה. "בחלק מיישובי הפריפריה, לדוגמה נהריה בצפון ובאר שבע בדרום, כבר היום ישנם מתחמים כלכליים שלא זקוקים לסבסוד, וגם כאלה שנזקקים להשלמה מועטה - וכולם נכללים במספר הכולל של יחידות הדיור הזקוקות להתחדשות עירונית בפריפריה. כמו כן, פינוי בינוי - שהוא הפתרון המקיף ביותר בעלות הגבוהה ביותר - איננו הפתרון היחיד, ודאי לא עבור כלל יחידות הדיור הדרושות התחדשות בפריפריה".
עו"ד ישי איציקוביץ, שותף, מנהל מחלקת נדל"ן באגמון עם טולצ'ינסקי משרד עורכי דין, מציין דבר נוסף: "נכון היה לשים דגש בתוכנית גם במבנים נעדרי מרחבים מוגנים בפריפריה, במוסדות חינוך ובמבני תעסוקה ותעשייה קיימים. מעבר להיבט של שמירה על חיי האדם, פעילותם של מוסדות אלו בנסיבות של סיכון סיסמי, ובוודאי מלחמתי, היא קריטית. מובן כי הכללת מבנים אלו תשפיע דרמטית על המימון הנדרש מצד המדינה".
10 מיליארד שקל יספיקו?
החישוב של הרשות הממשלתית עבור התוכנית הנוכחית מהווה למעשה סבסוד של כ־90 מיליון שקל בממוצע לכל מתחם שיעבור התחדשות. אמנם, בפריפריה "הקלאסית" נראה שסכום כזה לא יוכל להפוך את המתחמים לכלכליים. במתחם העצמאות במגדל העמק למשל, שנמצא בימים אלו בתהליך הפקדה, נדרשת על פי שמאי התוכנית תוספת של לא פחות מ־410 יחידות דיור, על קרקע משלימה. בתחשיב, ציין השמאי כי המחיר הממוצע ליח"ד בפרויקט צפוי להיות 1.368 מיליון שקל - קרי עבור 410 דירות מדובר על תוספת בשווי 560 מיליון שקל, הרבה יותר מממוצע הסבסוד שבתוכנית. מתחמים כמו זה שבמגדל העמק עשויים להגדיל משמעותית את הסכום הכולל הנדרש.
גם אם יעמוד הסכום על 10 מיליארד כפי שהוערך, בימי המלחמה הנוכחיים, יהיה קושי לאשר סכום שכזה. על פי גורמי המקצוע, יידרשו כעשר שנים להשלמת הבנייה בכל המתחמים הללו, כך שהסכום המצוין יתפרס על פני כמה שנים. ההערכות מדברות על כך שהתוכניות יוכלו להגיע להשלמת תהליך התכנון בתוך כשנתיים, פחות או יותר, משום שיקבלו עדיפות במוסדות התכנון. בהתאם לכך, נראה כי הכסף יידרש בפועל בשנת 2025.
"הצורך בסבסוד המתחמים ברור לכל העוסקים בנושא במשרדי הממשלה, ובכוונת שר הבינוי והשיכון, לצד שר הביטחון, להוביל החלטת ממשלה מקיפה למטרה הזאת", אומר עו"ד במברגר. "זה לא יקרה מחר בבוקר, בין היתר כי הקשב של כולנו נמצא כרגע באתגרי המלחמה".