התוכנית לרחוב ארלוזורוב בתל אביב / הדמיה: הפלטפורמה העירונית
תוכנית ההתחדשות העירונית לרחוב ארלוזורוב בתל אביב קיבלה תוקף בסוף חודש דצמבר האחרון, אחרי שנים רבות של תהליכים ובהן 47 התנגדויות שהוגשו לאחר שהופקדה ב־2021. אלא שנראה כי האישור הסופי לא מבשר על כך שהיזמים יחלו לבנות במהרה, עקב חשש לאי היתכנות כלכלית שנובעת מגובה היטלי ההשבחה הצפויים בפרויקטים.
● 55 דירות חדשות בר"ג הושכרו למפוני העוטף; אז מדוע יש מרוויחים ומפסידים בסיפור?● ניתוח| לקח מר: זו הייתה התקווה הגדולה של שוק הנדל"ן. ואז הגיעו התוצאות
● 5,000 יח"ד בקריית אתא נרשמו כשיווקים מוצלחים של רמ"י - אך נכשלו
מטרת התוכנית היא להתאים את הרחוב, שהינו גם ציר תנועה מרכזי, לקו הסגול של הרכבת הקלה שתעבור לאורכו, וליצור רחוב פעיל ואינטנסיבי סביבתה. במסגרת כך תתאפשר תוספת מוערכת של למעלה מ־600 יח"ד במבנים בני 7־10 קומות.
לפני כשבועיים החליטה ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב לדחות את ההתנגדויות ביחס לדרישה לקבוע את התוכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38, המונע מהעירייה לגבות היטלי השבחה על הזכויות בתמ"א 38 וקבעה שזהו נושא שאינו תחת סמכותה.
בעיית היזמים: "קובייה ריקה באקסל"
רון חן, מנכ"ל חברת אנשי העיר מקבוצת רוטשטיין, מספר על הקושי שנוצר ועל אי הוודאות נוכח ההחלטה. לדבריו, "אותנו היזמים לא מעניין אם יהיה או לא היטל השבחה, אלא חשובה לנו ודאות ולדעת את המספרים כדי לפעול בהתאם. בעולם לא מוגדר - היזמים נשארים עם קובייה ריקה באקסל ועושים הערכות. יכול לבוא יזם שמעריך משהו אחד ואחר שיעריך אחרת, והתמורות לדיירים יהיו שונות בהצעות וזה ממש בעייתי.
"נותר לחכות להיתר הבנייה הראשון שיצא בתוכנית וקביעת היטל ההשבחה הראשון. יש לי ניסיון כי הוצאתי בתוכנית רובע 4, ב־2018 היתר ראשון ואז התחיל תהליך ארוך וידוע שמגיעים לשמאי מכריע והעירייה מתנגדת - ייקח שנים. שילמתי ברובע 4 בזמנו כמעט 50 אלף שקל שהתחילו מדרישת תשלום של מיליון וחצי שקל".
חן מציין כי נוצר מצב אבסורדי שבאותו רחוב, שני בניינים יקבלו היטלי השבחה שונים וקיצוניים שאחד כפול ומכופל ואילו השני נמוך. לדבריו, "למשל יש לנו שני פרויקטים ברחוב זכרון יעקב בעיר. יש מבנים שנכללים בתוכנית ארלוזורוב, ויכול להיווצר מצב לא הגיוני שברחוב זכרון יעקב 10 יהיה היטל השבחה נמוך ובמספר 12 יהיה היטל השבחה של 10 מיליון שקל. אנחנו עוד לא יודעים מספרים כי לא הוציאו היתר בנייה ורק לאחריו נוכל לדעת - בערך עוד שנה וחצי־שנתיים".
44 מיליון שקל או 17 שקל מיליון לבניין?
לפי תחשיב שבוצע על ידי משרד שמאי המקרקעין קמיל טרשנסקי רפאל, יזמים ישלמו לבניין בן ארבע קומות (שלוש קומות מעל קומת קרקע חלקית בשטח בנוי של כ־2,400 מ"ר) שיהפוך ל־9 קומות מעל קומת מסחר עם תוספת של כ־4,000 מ"ר זכויות, כ־44 מיליון שקל היטל השבחה ללא הפטור מכוח תמ"א 38.
לעומת זאת, במצב שבו יינתן פטור לבניין זהה לחלוטין, היטל ההשבחה יעמוד על כ־17 מיליון שקל. במידה והיה ניתן היטל השבחה רק לפי הזכויות הניתנות בתחום התוכנית לפי רובע 4 (שהתוכנית נגזרת גם ממנה ומוסיפה לה זכויות), ההיטל היה עומד על כ־3 מיליון שקל בלבד.
שמאי המקרקעין דני טרשנסקי אומר כי "ניסיון הרשות לעקר את הזכויות שניתנו מכוח תמ"א 38 בראייה כלכלית צרה תביא להקפאת פרויקטים רבים ברחוב. בכך שוב הוועדה המקומית תעכב את קידום פיתוח הרחוב ותפגע באפשרויות התושבים לחזק ולחדש את הבתים לעוד שנים רבות".
בשיחה עם גורם בכיר בחברה הפועלת בהתחדשות עירונית בתחום התוכנית עולים תחשיבים דומים למדי, המבשרים על כך שאם לא יאפשרו פטורים לא יהיו פרויקטים. לדבריו, "הערכת היטלי ההשבחה כרגע גבוהים מאוד. אם התחשיבים יהפכו למציאות - זה אומר כנראה שאין פרויקט. כרגע זה בעייתי ונחזור לבעלי הדירות - להסכמים - כדי לייצר מנגנונים מורכבים שיתמודדו עם אי הוודאות וכמובן שזה מוסיף עוד קושי לייצר עסקאות".
מעיריית תל אביב נמסר כי "תוכנית ארלוזורוב מבוססת על מגוון שיקולים תכנוניים ומרחביים. בניגוד לנטען, לדעת העירייה התוכנית כפי שאושרה מעצימה את אפשרות המימוש לחידוש המבנים, שכן במגרשים שמחוץ לאזור ההכרזה התוכנית מאפשרת, במסלול של הריסה ובנייה מחדש, בין היתר, קומה נוספת ברובע 3 ו־2 וקומות חלקיות ברובע 4.
"כמו כן, התוכנית קובעת הוראות מחייבות לבנייה בקיר משותף אשר מגדילות את השטחים בכל הקומות. כל זאת, מעבר לקבוע בתוכניות רובע 3 ורובע 4, שהינן תוכניות מכוח סעיף 23 לתמ"א. בהתייחס לכך שאין מדובר בתוכנית מכוח סעיף 23 לתמ"א 38 - בצדק קבעה הוועדה המחוזית בהחלטתה מיום 2.1.24 כי אין מקום להתערבותה בסוגיה זו בהוראות התוכנית. היטל ההשבחה בגין התוכנית ייגבה כדין".
"צריך לגזור את ההיטל כאחוז מהמכירות"
חן מספר על תחשיב שביצעו אצלם בחברה, ובו הם לא ביצעו בשלב זה חישובים ללא פטור כלל, משום חוסר ההיגיון הכלכלי שבכך. לדבריו, "בחישוב של היטל השבחה לפרויקט של 3,500 מ"ר בנוי כיום שיקבל תוספת של 4,000 מ"ר נגיע ל־60 מיליון שקל ללא פטור. אנחנו מאמינים שיהיה פטור מלא או חלקי.
"תמחרנו כ־17 מילון שקל היטל השבחה בכזה פרויקט, כי יהיה פטור לפחות על קומה וחצי מתוקף תמ"א 38. זה לא עוצר פרויקט, מוסיפים בתנאים מתלים שהיטלים יכולים לשנות את התמורות. ייתכנו גם מצבים שיזמים ימשכו את ההיתרים".
"בפרויקט שלי ברחוב פנקס ,שהיו בו שלוש קומות על עמודים, שהפכו לתשע - היטל השבחה עמד על 4 מיליון שקל לפי תוכנית הרבעים. לא יכול להיות שמבנה דומה בארלוזורוב ישלם היטל השבחה של 20 מיליון שקל. זה לא הגיוני. גם ככה בארלוזורוב נפגעו מהתוכנית כי אין חניות והם גם 'חטפו' מסחר בקומת הקרקע.
"היטל השבחה זה הרי מס לעירייה, וצריך לגזור אותו כאחוז מסוים מהמכירות, כמו למשל בתיווך, כמעין מס. אם פרויקטים נמכר ב־50 מיליון שקל שילך אחוז מהמכירות לעירייה. כך אין שמאים, בתי משפט ושמאי מכריע. אבל לשם כך נדרש שינוי חקיקה. זה צריך להיגזר מהמכירות ולא מזכויות הבנייה. הרי אם המחירים יורדים - מה משנות זכויות הבנייה?".