הדירה בשכונת נווה שרת, ת''א / צילום: עידן מלאכי
העסקה: ברחוב כורזים בשכונת נווה שרת בתל אביב נמכרה דירת 2.5 חדרים בשטח של 49 מ"ר תמורת 2.35 מיליון שקל. הדירה נמצאת בקומה שלישית מתוך ארבע, והבניין נמצא בשלב התחלתי של הליך פינוי בינוי שמקדמת חברת אזורים.
● לקנות דירה עם הון עצמי של 5% בלבד: היזמים מעדיפים לממן את הרוכשים ולא להוריד מחירים
● ניתוח | "משקיעים אוהבים את זה": מאלביט ועד קבוצת דלק - הטרנד החדש בבורסה בת"א
הסוכנים עידן מלאכי וטל כץ מריל קפיטל שייצגו בעסקה את בעלי הנכס, מספרים כי המוכרים הם משפחה שקיבלה את הדירה בירושה והדירה נקנתה על ידי משקיע שראה את הפוטנציאל של האזור. לדבריהם, "מדובר באזור מתפתח - הרבה משפחות צעירות מגיעות לכאן. למרות המיקום של השכונה, פעם התייחסו אליה כאל דרום תל אביב, אבל כיום עקב השינוי שהשכונה עוברת היא חוזרת להיות צפון תל אביב לכל דבר".
את הקונים ייצגה דנה אטיאס מריל קפיטל.
לפי ההסכם עם היזם, שטח הדירה שיקבלו הבעלים לאחר הפינוי בינוי לא יפחת מ־90 מ"ר + מרפסת בשטח של 12 מ"ר, חניה ומחסן. מחיר השיווק עמד על 2.6 מיליון שקל.
לגבי התמורה המובטחת לדיירים אומרים המתווכים שהיא מקובלת באזור. לדבריהם, "דירה נוספת שאנחנו מוכרים בשכונה ברחוב אח"י דקר היא בשטח של 40 מ"ר והיא אמורה להפוך ל־90 מ"ר לאחר הפינוי בינוי. היא עומדת למכירה כעת במחיר של 2.75 מיליון שקל, אבל זהו פרויקט שנמצא במצב מתקדם יותר. הפרויקט ברחוב כורזים צפוי לצאת לפועל רק בעוד כעשור".
השכונה: נווה שרת נמצאת בצפון מזרח תל אביב והיא קרובה לרמת החייל, לקריית עתידים ולצהלה. בעשור האחרון מקודמים בשכונה פרויקטי פינוי בינוי שגורמים לה לשנות את פניה. לפי נתוני מדלן, אוכלוסיית השכונה נמצאת בעשירון חמישי, מחיר דירה ממוצעת בה עומד על 3.08 מיליון שקל ומחיר השכירות החודשי הממוצע עומד על 6,100 שקל.
הפרויקט העתידי: איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית בחברת אזורים, מספר: "בפרויקט יש 282 דירות ואנחנו מחזיקים ביותר מ־50% מחתימות הדיירים ומקדמים כרגע את אישור התוכנית. התמורה המובטחת לדיירים נחשבת לגבוהה ביחס למה שמקובל כיום בשוק ויש לכך כמה סיבות. הראשונה היא המצב הסוציו־אקונומי של השכונה. מדובר בשכונה במיקום מצוין בצפון תל אביב, אך עד שהחלו בה הפרויקטים של ההתחדשות העירונית האוכלוסייה בה נחשבה לחלשה. הסיבה השנייה היא הגודל הממוצע של הדירות בשכונה - הנחשב לקטן. שני גורמים אלו מאפשרים לנו לבקש מהעירייה מכפילים גדולים יותר מהמקובל. מדובר בפרויקט שנמצא בראשית דרכו ולא סביר שהדיירים יכנסו לדירות לפני 2030 - האם הגיוני לתת לדיירים ב־2030 דירות של 62 מ"ר אחרי התוספת?".
עוד מסביר טישל כי העירייה נותנת לפרויקט סך של מ"ר למגורים ואותו החברה מחלקת בהתאם לתחשיבים שלה ולכן היא יכולה להבטיח לדיירים תמורות גבוהות יותר.
המחיר למ"ר: העסקה משקפת שווי של כ־48 אלף שקל למ"ר. לדברי טישל, הדירה נמכרה במחיר גבוה יחסית למ"ר מכיוון שהפרויקט נמצא בשלב שיש לו ודאות טובה. "בשכונה כבר קידמו כמה פרויקטים ואנחנו חברה גדולה שמקדמת עוד פרויקטים ברחבי הארץ. העירייה מקדמת בשלב זה את שינוי התב"ע ונמצאת בתהליך שיתוף ציבור. כל הגורמים האלו מובילים לכך שהפרויקט העתידי כבר ישתקף במחיר הדירה, אף שהוא עוד לא קיבל את כל האישורים הנדרשים".
אכן ניתן לראות שונות גבוהה יחסית במחירי הדירות בשכונה, הקשורה ככל הנראה לפרויקטים השונים המקודמים בשכונה ולמצבם התכנוני. כך לדוגמה, לפי נתוני רשות המסים, בספטמבר 2022 נמכרה ברחוב דירה בשטח של 39 מ"ר תמורת 1.04 מיליון שקל המשקפים שווי של כ־27 אלף שקל למ"ר. באותו החודש נמכרה ברחוב דירה באותו השטח תמורת 1.56 מיליון שקל המשקפים שווי של 40 אלף שקל למ"ר.
השכירות: הדירה יצאה למכירה כשהיא ריקה, ומלאכי וכץ השכירו אותה על מנת שבעלי הדירה יקבלו שכירות חודשית עד למועד המכירה, ומתוך ידיעה שקהל היעד של הדירה הוא משקיעים שישמחו לרכוש אותה ולהמשיך את החוזה עם שוכרים שמודעים להצעתה למכירה.
כך, כיום הדירה מושכרת בכ־4,000 שקל לחודש אך לפי הערכות ניתן היה להשכיר אותה בכ־4,500 שקל לחודש. דירת 90 מ"ר ניתן להשכיר כיום בשכונה תמורת 8,500־9,000 שקל לחודש.
הערכת שמאי: שמאי המקרקעין אור בוגין מציין כי "העסקה נמצאת ברמת מחירים סבירה ביחס לעסקאות דומות בסביבה. לאור העובדה שהשכונה משופעת בפרויקטי התחדשות עירונית מתוכננים, המחירים במרבית השכונה משקפים את הפוטנציאל העתידי לפינוי בינוי. בעסקאות מסוג אלו חשוב לזכור כי שטח הדירה הסופי והתמורות ייקבעו רק לאחר אישור התב"ע שתכלול חוות דעת שמאית לפי תקן 21, לבחינת הכדאיות הכלכלית של הפרויקט והיקפי הבנייה הנדרשים".