מטרו / אילוסטרציה: Unsplash, olivier collet
בשבועות האחרונים החלו להגיע מכתבי הפקעה לבעלי נכסים בתוואי המטרו. נזכיר כי המטרו יכלול שלושה קווי רכבת תחתית (M1, M2, M3) על פני כ־145 קילומטרים, מס ציונה ורחובות בדרום ועד לכפר סבא ולרעננה בצפון ויהיו בו 150 תחנות. גלובס עושה סדר בתהליך ההפקעה וקביעת הפיצויים.
● בלעדי | הבניין בפתח תקווה ייהרס, הדיירים יקבלו פיצוי של עשרות מיליונים
● בלעדי | השריפה, החשד לזיוף חתימה והתוצאה: צו הפסקת בנייה למבנה בכפר סבא שהוקם מעל תחנת מטרו מתוכננת
● הפקעת הקרקעות לטובת המטרו יוצאת לדרך: באילו ערים זה יקרה?
מה בעצם נכתב בהודעות?
מדובר באלפי הודעות שכבר נשלחו, ומצוין בהן האם מדובר בהפקעה זמנית או קבועה, תת־קרקעית או מעל הקרקע, וכן מתי ייערך פרוטוקול הבדיקה של המקרקעין לפני קביעת הפיצוי.
עו"ד ברק קינן, שותף במשרד פירון המתמחה בתכנון ובניה, מוסיף: "חשוב לפנות לאנשי מקצוע - עורך דין ושמאי, שיבדקו את העניין. צריך לראות אם הודעת ההפקעה מתייחסת לכל השטח שסומן בתוכנית או רק לחלקו, האם מדובר בהפקעה לצמיתות או זמנית, ואם זמנית אז לכמה זמן. כבר ראיתי כמה הודעות כאלה, ובחלקן נקבו בפרק זמן של עשר שנים. וצריך לבדוק מול נת"ע מה זה אומר לפרק הזמן הזה - מה אפשר לעשות בשטח בינתיים, אם בכלל".
איך מחשבים את הפיצוי?
גובה הפיצוי ייקבע לפי שמאות שתערוך נת"ע לכל נכס בנפרד.
המומחים שעמם שוחחנו ממליצים למי שקיבל הודעה כזו לקחת שמאי מטעמו שיבדוק מה מהות הפגיעה.
עו"ד אורנה ורכובסקי, ראש תחום תכנון ובנייה (משותף) במשרד גולדפרב גרוס זליגמן, מסבירה: "הפיצוי מתחלק לשני חלקים. נניח שיש לכם שטח המיועד למשרדים ועוד לא בניתם עליו, ועובר עליו המטרו, ונניח שמפקיעים 100 מ"ר מהמגרש.
"התוכנית שינתה את הייעוד מתעסוקה למטרו, והשינוי הזה מוריד את ערך הקרקע דרסטית. זו תביעה אחת ועליה ניתן רוב הפיצוי - בערך 90% מערך הפיצוי שתקבלו.
"התביעה השנייה היא על עצם הלקיחה של הקרקע, אבל אז היא כבר בייעוד מטרו, ולכן אם לא תתבעו על ירידת הערך, תקבלי פיצוי רק על שווי הקרקע של המטרו. זה בערך עוד 10%".
ורכובסקי מדגישה את חשיבות המהירות: "לתביעות על ירידת ערך יש תקופת התיישנות מקוצרת - רק שלוש שנים וזה מאישור התוכנית ולא ממועד המכתב! שניים מקווי המטרו אושרו ביולי 2022, והמקטע הנוסף אושר בדצמבר 2022 ושלוש שנים עוברות מהר, ולכן אני מציעה להזדרז, כי ירידת הערך היא רוב הפיצוי".
מה השלב הבא?
במכתב שקיבלו בעלי הנכסים מופיע תאריך שבו ייערך פרוטוקול שבו רושמים מה נמצא במקרקעין בתאריך עריכת הפרוטוקול - שלפיו תיערך השומה לפיצוי.
ורכובסקי: "אני מאוד ממליצה להיות במקום בעת עריכת הפרוטוקול או לשלוח נציג מטעמכם. אם זה בית משותף - מספיק נציג מהוועד או לשלוח מישהו מחברת הניהול. חשוב לוודא שמה שיש באמת נכתב והדברים מתועדים".
בשלב זה לא צוין בהודעות למתי מתוכנן פינוי המקרקעין בפועל.
מה לגבי הפיצוי המוגדל?
נת"ע הודיעה כי תיתן פיצוי מוגדל של 25% למי שיגיע עמה להסכם מוקדם ויחסוך הליכים.
ורכובסקי: "נת"ע מציעה תמריץ למי שיסגור איתה הסכם, טיחסוך בזמן ובהליכים. מדובר בהרבה כסף, אבל בשביל זה צריך לעבוד מול נת"ע. חשוב שיהיה ייצוג - צריך להצטייד בעורך דין ובשמאי, ועדיף אף בשניהם.
"יש מה להתמקח איתם שמאית ומשפטית על גובה ה־100% שממנו ייגזרו גם 25% הנוספים. יכול להיות שהשומות יהיו הגונות ולא יהיה על מה להתווכח, מפני שיש להם גם מנגנון בקרה פנימי שלהם. היו בשנים האחרונות לא מעט הפקעות וכבר יש כללים די מוכרים, אבל הפעם ההפקעות הולכות להיות בלב הערים. וזה פחות ביום־יום של מה שקורה בדרך כלל עם תשתיות תחבורה.
"במובן הזה, יש פה הזדמנויות - אם כל הבניין יתארגן יהיה קל יותר לנהל את זה".
עוה"ד רונית אלפר וצבי שוב מציינים: "צריך לוודא שהסכומים שהם מציעים הם ריאליים. אנחנו רוצים לקוות שההצעות ישקפו את הפגיעה האמיתית שנגרמה, ולמנוע לשני הצדדים הליכים ארוכים. גם לנת"ע יש עניין בזה. יש להם תקציב שמיועד לפיצויים וגם היא לא רוצה לנהל עכשיו עשרות אלפי תביעות והליכים בכל מיני תיקים. יש לה עניין לקבל את תפיסת החזקה בשטח בהקדם.
"בעניין ההפקעות באזורים שבהם תתאפשר בנייה בעתיד - כמו למשל באזור הדיפו בראשון לציון - ייתכן שהפיצוי יינתן בדרך של זכויות בנייה נוספות לבעלי הנכסים. כרגע זה עדיין בהליכי גיבוש ולא מספיק ברור מה בדיוק יהיה, אבל מומלץ לעקוב ולנסות לברר כבר עכשיו מול אנשים המקצוע שמצויים בתוכניות".
מה לגבי החלק בקרקע שלא הופקע?
עו"ד ברק קינן ממליץ: "חוץ מנושא פיצוי ההפקעה, צריך לחשוב מה ניתן יהיה לבנות על המגרש אחרי ההפקעה. אם היה לי מגרש והפקיעו לי 20% ממנו, ותכננתי לבנות עליו בניין, עכשיו אני צריך לדחוף את הבניין אחורה, וגם את המרתפים. כלומר לפעמים ההפקעה קטנה ולמרות זאת לא ניתן יהיה לבנות בכלל או את מה שתכננתי.
"יש לכך משמעות רבה מבחינת הפיצוי עצמו. בדרך כלל הגופים נותנים הערכות שווי הגונות, אבל ברור שכדאי לקחת גם שמאי מטעמכם. אם הפקעתם לי 200 מ"ר מתוך 1,000 אבל בעצם חיסלתם את הסיכוי לבנות ב־800 מ"ר האחרים, אז על זה יהיו ויכוחים.
"במגרש חקלאי הדברים ברורים, אבל במקרה של המטרו יהיו הרבה שאלות פתוחות".
ואם אני רוצה להילחם בהפקעה?
עו"ד קינן: "את ההפקעה עצמה יהיה קשה לשנות - כי היא לפי תב"ע מאושרת וברוב המקרים לא ישנו את התוכנית. יכול להיות שיוכלו להיות התאמות קטנות אבל לא הייתי מציע לבנות על זה.
"אז השינוי צריך להיות התאמה של התוכנית על המגרש שלי. היום גם דורשים בכל היתר אישור של נת"ע והרבה היתרים ותוכניות יצטרכו להתאים את עצמם. כדאי לפנות גם לנת"ע ולחשוב איתם מה ניתן לעשות.
"אני ממליץ לרכז את הדיון על משהו פרקטי כמו שינוי התוכנית במגרש ולא שינוי המטרו. יהיו כנראה מקרי קיצון בודדים שיהיה צריך לעשות שינוי כי תמיד יש חריגים, אבל כל שינוי קטן מצריך שינוי עצום בתוכניות המטרו, וזה לא יקרה".