היטל השבחה / איור: Shutterstock
הכותבת הינה ראש משותף של תחום תכנון ובנייה במשרד ש. פרידמן אברמזון
התזכיר לתיקון חוק התכנון והבנייה, שפורסם לאחרונה, דוחה את המועדים הקובעים להגשת תביעת פיצויים בגין ירידת ערך עקב אישור תוכנית פוגעת, ולחיוב בהיטל השבחה עקב אישור תוכנית משביחה, עד לאישור תוכנית מפורטת המאפשרת הוצאת היתר בנייה; עד להפיכת זכויות המותנות בשיקול דעת של מוסד תכנון לזכויות מוקנות; ולגבי תוכנית כללית (כמו למשל תוכנית גגות או מרתפים) - עד למועד הוצאת היתר הבנייה, לפי העניין.
אף שתזכיר החוק מעיד על עצמו כי ייצור ודאות, יגביר וישמור על ערכי הצדק והשוויון ויאזן באופן נכון ומידתי בין זכויות הפרט לבין האינטרס הציבורי, יש חשש שהתיקון מציע יותר שאלות מאשר פתרונות.
במציאות, השלמת הליכי התכנון המפורט יכולה להימשך שנים רבות לאחר אישור התכנון המתארי, ומטבע הדברים, במהלך תקופה זו נערכות עסקאות בקרקע. בעוד ששווי השוק של קרקע מושפע ללא ספק מתכנון מתארי, המשקף את השימושים שמוסד התכנון מייעד לקרקע, הצעת החוק מבוססת על "נטרול" שווי השוק של מקרקעין שאושרה לגביהם תוכנית מתאר עד לאישורה של תוכנית מפורטת, ועל הנחה כי הזכאות לפיצויים בשל תוכנית המתאר, או החבות בהיטל השבחה, תעבור אל הקונה במסגרת ההסכם. אולם, הנחה זו תלושה מהמציאות. לא ניתן לצפות, למשל, כי קרקע שיועדה בתוכנית מתאר לצורכי ציבור ולהפקעה תימכר על פי שוויה בייעוד הקודם (אם בכלל תימכר), או כי קרקע שייעודה השתנה בתוכנית מתאר מחקלאי למגורים תימכר על פי שווי שוק של קרקע חקלאית ללא פוטנציאל השבחה.
התוצאה רחוקה מצדק
אם הסכם המכר לא יעריך את ירידת הערך או את ההשבחה באופן מדויק, התוצאה האפשרית תרחק מלהיות צודקת: מי שיספוג את ירידת הערך כבר במועד אישור תוכנית המתאר (במונחי שווי הקרקע בשוק החופשי) לא יפוצה כראוי על הפגיעה ש"תתגבש" על פי החוק רק במועד אישור התוכנית המפורטת. במקביל, מי שנהנה מעליית הערך כבר היום בעקבות אישור תוכנית המתאר, לא ישלם את מלוא ההיטל, שכן ההשבחה "תנוטרל" במועד העברת הזכויות ומי שיחויב בה יהיה הקונה, בעתיד. הצורך להעריך את שווי הקרקע, את הפוטנציאל להשלמת ההליך התכנוני ואת הסיכון שההליך לא יושלם בפרק הזמן המשוער לא יעבור מן העולם, אלא יעבור אל הצדדים בכל עסקה ועסקה. התזכיר גם לא מבהיר מה משמעות איחוד המועדים הקובעים לעניין חישוב עליית או ירידת הערך במקרה שעל הקרקע אושרו מספר תוכניות.
דחיית החיוב בהיטל השבחה עד להשלמת התכנון המפורט צפויה לפגוע משמעותית, בטווח הקצר, בהכנסות הוועדות המקומיות מהיטלי השבחה. אולם, גם בהיבט זה אין סימטריה, מכיוון שמי שייהנה מדחיית מועד תביעות הפיצויים לא יהיו בהכרח הוועדות המקומיות אלא במקרים רבים יזמי התוכנית שהפקידו כתבי שיפוי מפני תביעות פיצויים, ובתוכניות דרך - מגיש התוכנית, המחויב ב־70% מהפיצויים.
אין ספק כי נחוצה רפורמה ב"פרקים הכלכליים" של חוק התכנון והבנייה, אולם התיקון המוצע מהווה רק טלאי נוסף על ההסדר הקיים. מנגד תיקונים דחופים יותר, שבית המשפט העליון רמז לא פעם למחוקק לקדם, כמו למשל תיקון פטורים ארכאיים מהיטל השבחה, אינם מקודמים כרגע.