שכונת חרוזים רמת גן / צילום: שלומי יוסף
מאז החלו להיבנות בארץ פרויקטים של התחדשות עירונית, שכונות רבות שינו את פניהן ואף הכפילו את כמות האוכלוסייה שמתגוררת בהן. לפי נתוני מדלן, השכונה שהתווספו בה הכי הרבה יחידות דיור (יח"ד) בארץ במסגרת התחדשות עירונית, ובעיקר תמ"א 38, היא שכונת חרוזים ברמת גן, השוכנת בין מתחם הבורסה לפארק הירקון.
● ליד הים עם בריכת מי מלח: בכמה נמכר דו משפחתי בראשון לציון?
● בלעדי | מינוי חדש: זה יהיה האיש החזק בשוק הנדל"ן של תל אביב
השכונה הפכה למבוקשת במיוחד בקרב משפחות צעירות שמחפשות איכות חיים גבוהה ורוצות לגור במרחק הליכה מפארק הירקון.
בתוך שנים ספורות השכונה גדלה משמעותית, והיא אף צפויה להכפיל את עצמה בשנים הקרובות - בעיקר בשל מספר רב של פרויקטי תמ"א38/2 (הריסה ובנייה מחדש).
לפי נתוני עיריית רמת גן, 25% מהמבנים בשכונה כבר השלימו תהליכי התחדשות עירונית, ובשנים הקרובות 51% מהמבנים יסיימו התחדשות עירונית. עד היום התווספו כבר 740 יח"ד וסה"כ בסיום הבנייה צפויה תוספת של 760 יח"ד נוספות, ובסך הכול תוספת של 1,500 יח"ד.
השכונה שוכנת בחלקה הצפון מערבי של העיר, בסמוך למתחם הבורסה ולפארק הירקון. בשנים האחרונות משתנה תמהיל התושבים בשכונה שהייתה כבר ותיקה ומזדקנת.
המיקום - בסמוך לריאה ירוקה (פארק הירקון), לשכונת בבלי, למחלף ההלכה ולמתחם הבורסה - הפכו אותה למבוקשת, והיזמים פעלו בהתאם.
המחירים: מגדילה את הפער מכלל העיר
לפי נתוני מדלן, שיאניות ההתחדשות העירונית (פרויקטים שהסתיימו מאז 2021) הן שכונת חרוזים, ואחריה שכונת נגבה ברמת גן, עם תוספת של 689 יח"ד; שכונת רמת יצחק ברמת גן עם תוספת של 674 יח"ד; מרכז הרצליה עם תוספת של 625 יח"ד; מרכז חדרה, עם תוספת של 555 יח"ד; רובע ו' באשדוד עם תוספת של 529 יח"ד; ושכונת נווה שאנן בתל אביב עם תוספת של 517 יח"ד.
עדות לפריחה שבה נמצאת השכונה ניתן לראות במחירי הדירות בה - שגבוהים משמעותית מהמחירים ברמת גן בשנים האחרונות. המחיר הממוצע בשכונה עומד כיום על 3.4 מיליון שקל לעומת 2.7 מיליון שקל בממוצע בכל רמת גן. ב־2020 מחיר הממוצע לדירה בשכונה עמד על 2.8 מיליון שקל, לעומת ממוצע של 2.3 מיליון שקל בכלל רמת גן.
כיום ישנן 63 דירות למכירה בשכונה ומתוך 87 עסקאות שנעשו בשנה האחרונה המחיר הממוצע למ"ר הנו 44.2 אלף שקל. השכירות הממוצעת לפי מדלן היא 8,299, בחודש.
מנכ"ל מדלן טל קופל מסביר כי אמנם השכונה מבוקשת בגלל המיקום והריאה הירוקה שבה, אך מצד שני הבנייה בה עוד בעיצומה - והתושבים חיים בתוך אתר בנייה. לדבריו, "אף שהיא אינה גדולה במיוחד, שכונת חרוזים היא שיאנית תוספת הדירות בתמ"א 38. העובדה שהיא אחת משכונות המגורים הבודדות שגובלות בפארק הירקון, הפך אותה במהירות משכונת מעמד ביניים מנומנמת לזירה נדל"נית צפופה, שבה מתחדשים רחובות שלמים.
"עם זאת, התשתיות בשכונה לא טופלו באותה מהירות, ותושבי השכונה נתקלו ונתקלים במגוון בעיות, החל מצפיפות יתר והעובדה שהם חיים הלכה למעשה בתוך אתר בנייה - רעש, אבק וחסימות כבישים - וכלה בפקקים כבדים מדי בוקר ואחר הצהריים ומחסור בבית ספר יסודי בשכונה".
הקונים: "עוברים מרמת אביב ומהצפון הישן"
צח בן בסט, מנהל משרד תיווך מור נכסים ברמת גן, וגם שוכר דירה בשכונה עם משפחתו, מספר על הריאה הירוקה של הפארק בשילוב בנייה חדשה שיצרה ביקוש גבוה בקרב משפחות צעירות בעיקר מצפון תל אביב.
לדבריו, "מי שגר בשכונת חרוזים הם צעירים שרוצים שקט בלב העיר, וגישה לפארק הירקון שזו ריאה ירוקה מדהימה במרחק דקות הליכה. השכונה עולה במחירים כי יותר ויותר מכירים אותה, ועוברים אליה מרמת אביב ומאזור בבלי והצפון הישן של תל אביב.
"הרבה פשוט לא ידעו שיש ממנה גישה לפארק הירקון וליער מדהים - זה לא יאמן שזה במרחק 10 מטר מהבית שלך. גם בשכונת הוותיקים הסמוכה, המחירים עולים. בעלי הנכסים שם אומרים שאם בחרוזים כבר 45־50 אלף שקל למ"ר', אז בשכונה שלהם צריך לקחת 52 אלף שקל למ"ר.
"בוותיקים יש גם הרבה בתים פרטיים. אנחנו משווקים שם למשל מגרש בשטח של 450 מ"ר עם 'בית סבתא' בשטח של 110 מ"ר במחיר של כ־9 מיליון שקל. שכירות על בית כזה היא לא ממש גבוהה והוצאת היתרי בנייה לוקחת כשנתיים, כך שסביר שמי שיקנה את השטח יצטרך לשלם גם משכנתה. המחירים בשכונה מאוד התייקרו, גם בשכירות: דירות 4 חדרים עולה 9,000־10,000 שקל לחודש - תלוי בגודל והאם יש נוף לפארק".
לגבי המעבר של תל אביבים לשכונה מסביר בן סט כי "יש לגור ברמת גן, ויש לגור בחרוזים, ורואים את זה באנשים שבאים לכאן - אין סיכוי שהם יגורו במרכז רמת גן. וגם בשכונה פה לא תמיד קל להם - בערב יש רעש נורא ואיום של תנים מהפארק. הם הולכים בחבורות ומעירים את הכלבים. בערב אני מרגיש בטוח בפארק, אבל אני כן ערני ודרוך כשאני שם".
התחבורה: "מצלמים ריאליטי מהפקקים"
בן סט מספר גם על בעיות התנועה, הצפיפות והעומס בשכונה. לדבריו, "השכונה עברה התחדשות עירונית בטעם לא טוב. מאוד צפוף בין המבנים, ואי אפשר להתחמק מרעש הבנייה באתרים. במקביל העירייה מקימה שביל אופניים לכיוון איילון צפון וזה תוקע את כל השכונה בכל שעות היום.
"שביל אופניים זה מגניב ויפה, אבל כרגע יש שם פקקים נוראיים לכיוון תל אביב או איילון צפון. מאבא הלל לכיוון ביאליק - הכל תקוע בפקק. יש קבוצה של תושבי השכונה שמצלמים את המצב כל הזמן - ממש ריאליטי שלהם עומדים בפקקים. זה לא טוב כי מי שקונה במחירים הגבוהים - קשה לו לקבל את זה שהוא צריך להיתקע בפקקים כאלו".
בן בסט מוסיף כי "אחד היתרונות של השכונה זה הכניסה לאיילון צפון - שתי פניות ואתה שם. אני צופה שבתקופה הקרובה רק מחירי השכירות בשכונה יעלו ולא מחירי הקנייה. אנשים יהיו מוכנים להוסיף 1,000־2,000 שקל לחודש כדי לגור בדירה עם ממ"ד".
העתיד: "המחירים ימשיכו לעלות"
המתווך איל כץ מסקיי וויו נכסים, מספר שהוא ומשפחתו עזבו לאחרונה את השכונה בגלל הבעיות בה. לדבריו, "אני ומשפחתי גרנו עד לפני שלושה חודשים בשכונת חרוזים במשך 4 שנים וחצי.
"אני מכיר את השכונה נהדר וגם תיווכתי קצת נכסים בה. הגענו לחרוזים משכונת בבלי בתל אביב, ועברנו ממנה כי נהיה קשה עם הפקקים ואתרי הבנייה, ובגלל שרצינו מרחבים. החלטנו שלא משלמים סכומים מטורפים של 12 אלף שקל בחודש על מגורים באתר בנייה ועברנו למושב ליד שוהם.
"אני בטוח שיש עוד תושבים שעוזבים את השכונה, אבל היא מאוד מבוקשת ויש גם הרבה שנכנסים לגור בה. אין ספק שזו שכונה לחזור אליה בעוד שמונה שנים כשתסתיים הבנייה של ההתחדשות העירונית.
"בשנים האחרונות הרבה שכבות חזקות באוכלוסייה נכנסו לגור בשכונה בגלל המבנים החדשים, ויש מיני פנטהאוז ודירות גן גדולות. בדירות המיוחדות שכירות חודשית של דירת ארבעה חדרים יכולה להגיע ל־12 אלף שקל. הגענו לשכונה כשהמחירים של דירות ארבעה חדרים עמדו על 7,000־8,000 שקל לחודש ופתאום כבר מבקשים 12 אלף שקל".
בשונה מבן בסט שהעריך שרק מחירי השכירות בשכונה יעלו בתקופה הקרובה, כץ חושב שגם מחירי הקנייה יעלו, משום שההיצע נמוך ביחס לביקוש. לדברי כץ, "שכונת החרוזים מאוד מבוקשת וקטנה יחסית אז הביקוש גבוה מההיצע ואני לא מאמין שהמחירים שם ירדו".
תגובה: "העירייה פועלת לאפשר שגרת חיים"
מעיריית רמת גן ציינו לגבי ריבוי אתרי הבנייה בשכונה כי "העירייה פועלת רבות בנושא, בשיתוף פעולה עם הקבלנים, במטרה לאפשר שגרת חיים לצד העבודות בשכונה. בתוך כך העירייה מבצעת פיקוח על הקבלנים בשכונה ביתר שאת, ומוודאת כי הם עומדים בהנחיות ובכללים בנושא.
"חברת נתיבי איילון מקדמת את פרויקט אופני־דן שיחבר בין חמש ערים בגוש דן בשבילי אופניים באורך כולל של 19 ק"מ, בשיתוף עם עיריית רמת גן. העבודות בשכונת חרוזים מתבצעות בימים אלו ועתידות להסתיים בעוד שלושה חודשים.
"בסיום העבודות יוחזר נתיב הנסיעה שנחסם בשל העבודות לשימוש הציבור. עיריית רמת גן מעדכנת באופן תדיר את תושבי השכונה והאזור כולו על התקדמות העבודות והשינויים בתנועה, ובוחנת כל העת כיצד ניתן להקל על המצב התחבורתי באזור בתקופת העבודות. לאחרונה אף דרשה שינוי של הסדר התנועה במטרה לנסות ולהקל על התושבים.
"צר לנו על חוסר הנוחות הזמני שנגרם לתושבים כתוצאה מהעבודות אבל החזון התחבורתי של גוש דן מחייב ביצוע עבודות מסוג זה".