פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב
יזמי התחדשות עירונית יחויבו במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים. זאת, במסגרת שורה של תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים ואיכות הסביבה של הכנסת.
תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים אכן מבינים את ההסכם עליו הם עומדים לחתום, אפשרות לבטל את ההסכם ועוד.
דבר חשוב לא פחות: אם עד כה רוב התקנות התייחסו בעיקר לפרויקטים של פינוי-בינוי, התקנות הנוכחיות מתייחסות גם לפרויקטים קטנים יותר של תמ"א 38.
● בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים
● מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"
היום (ה') העבירו שר המשפטים יריב לוין ושר הבינוי והשיכון יצחק גולדקנופף את התקנות לאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת. אלה גובשו במשרד המשפטים וברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ומטרתן להגביר את השקיפות בעסקאות אלה ולתת אפשרות לבעלי הדירות לבטל את ההסכם מול היזם, באם האחרון לא עומד בהתחייבויותיו.
במשרד המשפטים מסבירים כי מדובר בצעד נוסף לקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, וזאת לאחר שבשנת 2022 התפרסמו תקנות המחייבות את היזמים לערוך כינוס לבעלי הדירות לפני כל התקשרות בעסקה ולהציג להם מסמך המפרט את עיקרי הצעת היזם. מטרתו של המהלך הנוכחי היא לקבוע כללים מחייבים לעניין העסקה עצמה.
מועדים מרביים
כאמור, התקנה הבולטת ביותר מחייבת את היזמים לציין מועדים מרביים לאישור תוכנית בניין עיר לפרויקטים, להוצאת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה. זאת, על-מנת שבעלי הדירות יידעו את אורכו המוערך של הפרויקט, והיזמים יתחמו את עצמם בתאריכים שאסור להם לחרוג מהם. מדובר בתקנה שעלולה לעורר ביקורת קשה מצד יזמים, שכן הם עשויים לטעון כי אין להם שליטה על אישורי תוכניות והנפקדת היתרי בנייה, אשר תלויים בוועדות התכנון והבנייה, שמערימות לא פעם קשיים.
תקנות נוספות: עורך דין יאמת את חתימתו של בעל הדירה על עסקת התחדשות עירונית, וזאת לאחר שווידא כי בעל הדירה מבין את מהות העסקה ומשמעויותיה, ולאחר ששוכנע כי הדבר הובן כראוי, וכי בעל הדירה חותם מרצונו. זאת, בעקבות מקרים שבהם בעלי דירות לא הבינו לחלוטין את מהות הפרויקט ואת מהות העסקה שהם חותמים עליה מול היזמים.
התקנות מחייבות את הסכם העסקה לכלול פרטים מזהים מלאים של היזם, תוך חובה לגלות מי הם בעלי השליטה בחברה, כך שבעל דירה יוכל לדעת מול מי הוא עומד בעת חתימה על ההסכם.
עוד מטילות התקנות חובה לגלות כל אפשרות לניגוד עניינים של היזם ושל כל מי שפועל מטעמו בקשר לפרויקט; לציין את סוג העסקה בעת החתימה על החוזה - פינוי-בינוי, התחדשות בניינית בדרך של הריסה ובנייה מחדש או בדרך של עיבוי וחיזוק; ולציין בעסקה את התאריך בו נחתמה עסקה ראשונה עם בעל דירה בבית המשותף. יודגש כי ממועד זה נגזרות זכויות מהותיות, כדוגמת הזכות לבטל העסקה בשל עיכוב בקידומה, זכויות קשישים ועוד.
"עם העיניים אל בעלי הדירות"
עו"ד כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (משפט אזרחי), מסרה: "לצד הליכי חקיקה דרמטיים לקידום מיזמי התחדשות עירונית, אנו תמיד עם העיניים אל בעלי הדירות, ומודעים לצורך במעטפת הגנה עליהם בשוק ההולך ומתפתח. התקנות שהוגשו עתה לאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת, נועדו להבטיח את הבטוחות עבורם, להביא לחיזוק האמון בין השחקנים השונים בתהליך ולהגברת הוודאות בתחום. קיבלנו מספר רב של הערות מהציבור לטיוטת התקנות, כאשר הנוסח שהוגש משקף כמה שינויים שהוחלט לאמצן".
אלעזר במברגר, מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, מסר: "התקנות כוללות הסדרה מקיפה של הסכמי התחדשות עירונית. הן עוסקות גם בדרך ההתקשרות, וגם בתכניה, והכול במטרה לקדם התקשרויות הוגנות, שקופות וראויות, שמייצרות שוק משוכלל ואיכותי. ההסדרים שנקבעו יגנו על זכויות בעלי הדירות מחד, ומאידך ישרתו גם את היזמים בכך שיקדמו פשטות ואחידות בעסקאות, ובכך יאפשרו קרקע בטוחה ונוחה לקידומן. הסדרים דומים שיצרנו בעבר מיסדו ושיפרו מאוד את ההתנהלות בשוק ואפשרו את היקפי הפעילות העצומים שאנו רואים כיום בענף ההתחדשות העירונית".
ואילו מנכ"ל משרד המשפטים, איתמר דוננפלד, מסר כי "התקנות הן שלב נוסף במהליכים שנועדו לספק הגנה לדיירים לאורך כל שלבי הליך ההתחדשות העירונית. החלטה לחתום על עסקת התחדשות עירונית היא אחת ההחלטות המשמעותיות שמקבל בעל דירה, והתקנות המוצעות נועדו לקבוע כללים לעסקה כזו כדי לוודא שהוא לא יקופח במסגרתה. ברצוני להודות למחלקת ייעוץ וחקיקה (משפט אזרחי) בראשותה של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (אזרחי), עו"ד כרמית יוליס".