מטרו. שבוע הבא יעלה שוב לדיון נושא ההיטל / אילוסטרציה: Unsplash, olivier collet
"היטל מימון מטרו" חוזר לשולחן הדיונים: ההיטל, שנכלל בטיוטת חוק ההסדרים בתחילת 2023, כפי שפרסמנו כאן, נשאר בחוץ בגרסה הסופית של החוק שאושרה על־ידי הכנסת, וכעת הממשלה חוזרת לקדם אותו. זאת, כחלק מסדרת הדיונים בתיקון חוק המטרו, שייערכו בתקופה הקרובה בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת.
● בורסת השמות נסגרה: המועמדים הסופיים לתפקיד מנכ"ל נת"ע
● השיטה החדשה של רשות המסים לתפוס משכירי דירות שלא מדווחים על הכנסות
ההיטל המוצע יוטל בעקבות "עליית שווי נכסים המושפעים מתוכניות המטרו", והוא צפוי להכניס למדינה 20 מיליארד שקל - יותר מרבע מההכנסות שהיא מתכננת לקבל ממיסים שונים, לטובת מימון פרויקט התשתיות הגדול אי פעם בישראל. הוא לא יוטל על נכסים המשמשים למגורים, ויחושב על בסיס שטח הנכס בצו הארנונה, שיוכפל ב־70 שקל ובשני קריטריונים שגובשו עבור ההיטל במיוחד: מקדם שיטת הארנונה ומקדם המדרג העירוני.
מקדם שיטת הארנונה ינוסח במטרה לגשר על ההבדלים והפערים בשיטות המדידה השונות שמנהיגה כל עירייה לגבי חישוב שטחי נכסים - "כדי שקביעת סכום ההיטל תיעשה באופן שוויוני וביחס לשיטת מדידה אחידה", כך לשון ההצעה; מקדם המדרג העירוני מיועד לבטא את ההבדל הנובע ממקום הנכס, שכן, ככל שנכס נמצא באזור מבוקש ומרכזי יותר, כך פוטנציאל עליית השווי שלו עולה. המקדם יגדיר שלושה סוגים של רשויות מקומיות, "לפי מדרג המתבסס על הפער שבין מחירי השכירות הממוצעים של נכסים מסחריים באותן רשויות, לבין מחירי השכירות הממוצעים בכלל הרשויות" - פער שאמור לבטא, בצורה גסה, את השפעת המקום שבו נמצא הנכס על שוויו.
ההיטל, אם יאושר, יצטרף לכמה וכמה אמצעים בעזרתם מתכננת המדינה לממן מחצית מעלויות הקמת המטרו, המסתכמות, נכון להיום, ב־150 מיליארד שקל. יש לציין כי הדיון בוועדת הפנים והגנת הסביבה מיועד, בין היתר, לביצוע תיקונים והתאמות בנוסח המוצע, לטובת הגעה להסכמה לקראת הגשתו לאישור הכנסת בהליך חקיקה מסודר.
ההשפעה על גובה היטל ההשבחה
אחת הסוגיות הבוערות בקשר לאמצעים בעזרתם מתכננת המדינה לממן את עלות הקמת המטרו, היא גובה היטל ההשבחה הכולל שנקבע לאורך התוואי המתוכנן. ההיטל מסתכם ב־75% מגובה ההשבחה על הנכס - 40% שיופנו לקופת העיריות ו־35% לאוצר המדינה (חלק שנקרא גם "מס השבחת המטרו"). ההיטל כבר נכנס לתוקפו בתחילת שנת 2023, ולטענת יזמים ובעלי נכסים רבים הוא גבוה מדי ומטרפד, למעשה, את הפיתוח באזורים אלו, שכן, הוא הופך את הפרויקטים המתוכננים לחסרי כדאיות כלכלית.
ייתכן שהיטל מימון המטרו מיועד, בין היתר, כדי להתגבר על בעיה זו: אחד הסעיפים הראשונים בהצעה שתובא ביום שלישי הקרוב לדיון בוועדת הפנים והגנת הסביבה, קובע כי ההיטל החדש, אם יאושר, יקוזז באופן חלקי מסכום היטל השבחת המטרו שיוטל על בעל הנכס.
"על־מנת שהחובה לשלם את היטל מימון המטרו לא תחול על החלק בנכס שלגביו שולם מס השבחת המטרו לפי סעיף 19 לחוק המטרו, מוצע לקבוע כי בעריכת שומת השבחה למקרקעין לא יובא בחשבון היטל מימון המטרו, אם החובה לשלמו חלה על בעל הנכס", נקבע בנוסח המוצע. "כמו כן, מוצע לקבוע כי ממס השבחת המטרו לפי סעיף 19 יופחת סכום היטל מימון המטרו שבעל הנכס חייב לשלמו, לאחר היוון הסכום".
לקיזוז הזה ישנה משמעות מסוימת בפועל, שכן, בעוד היטל ההשבחה הוחל מתחילת השנה שעברה, היטל המימון המטרו יוחל רק בסביבות תחילת העבודות להקמת המטרו, כך שעל פניו, ייתכן שהוא יכול, לכל הפחות, לדחות חלק מהתשלום. עם זאת, סוגיה זו - וגם סוגיית מועד כניסת ההיטל החדש לתוקפו - לא ברורים דיים בנוסח הקיים, כך עושה רושם, וייתכן שבעניינים אלו, בין היתר, יידרש חידוד בדיון הקרוב.
יש לכך השלכה נוספת: מאחר שההיטל החדש צפוי להכניס לקופת המדינה 20 מיליארד שקל, על־פי ההערכות, הוא עשוי להפחית מהתלות של המדינה בהכנסות מהיטלי ההשבחה, ובכך אולי ללחוץ פחות את בעלי הנכסים עצמם.
חוסר בהירות לגבי מועד התחולה
לכאורה, ההצעה החדשה קובעת מועד ברור לכניסת ההיטל לתוקף, שכן, היא קובעת כי הוא "ישולם מתחילת עבודות המטרו במתחם ההשפעה שבו נמצא הנכס" - קרי, בעוד כמה שנים (רק באוגוסט האחרון, נבחרו שלוש החברות הזוכות במכרז לתכנון וניהול שלושת הקווים). בהמשך, מובאת התייחסות נוספת למועד תשלום ההיטל, שנראה כי יוצרת בלבול מסוים, מכיוון שהיא מציינת מועד אחר, מעורפל יותר - המועד בו נמסרה הודעה על הפעלת המטרו.
"חובת תשלום ההיטל תחול החל מתחילת שנת המס שלאחר שנת המס בה פורסמה הודעה על מועד ההפעלה של מיזם המטרו במתחם ההשפעה שבו נמצא הנכס", נכתב שם. "כמו כן, מוצע לקבוע כי מנהל רשות המטרו יודיע לרשות המקומית הנוגעת בדבר ולמנהל רשות המסים על יום תחילת הפעילות של רכבת תחתית (מטרו) במתחם השפעה מסוים, ויפרסם על כך הודעה ברשומות".
אם זה לא מספיק, הרי שבהמשך לכך, נכתב כי "על אף האמור, מוצע להסמיך את שר האוצר, בהסכמת ראש הממשלה ובאישור ועדת הכספים של הכנסת, לקבוע בצו כי חובת תשלום היטל מימון המטרו תוקדם, ותחול החל ממועד תחילת העבודות להקמה של המיזם במתחמי השפעה". נראה כי את העניין הזה יהיה צורך לחדד במהלך הדיונים.
מנגנונים לפישוט גביית ההיטל החדש
ההצעה כוללת גם מנגנונים שמטרתם "לפשט את מנגנון הגבייה ולהקל על בעלי הנכסים". בין היתר, מוצע כי הרשות המקומית הרלוונטית תשלח, מיוזמתה, בתחילת כל שנת מס, הודעה שתיידע את בעל הנכס בדבר חובתו לשלם את ההיטל. "למען הסר ספק, מובהר כי שליחת ההודעה תיעשה כשירות לאזרח, אך אי־קבלתה או אי־שליחתה אינה פוטרת את בעל הנכס מחובת תשלום ההיטל", מובהר בהצעה.
עוד מוצע להקים מערכת ממוחשבת, שתאפשר לבעל הנכס לבדוק אם חלה על הנכס שבבעלותם חובת תשלום היטל מימון מטרו, כמו גם לחשב את סכום ההיטל שעליו לשלם. ככלל, בעל הנכס יידרש להגיש לפקיד השומה הרלוונטי שומה עצמית על היטל מימון המטרו, כאשר לאחר בדיקה, ייקבע הסכום המדויק.
"מנגנון מורכב ומכביד"
יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, אומרת כי הדחייה בתשלומי ההיטלים המתקבלת הלכה למעשה מעצם החלת ההיטל החדשה חשובה, אך לדבריה, לא זו הדרך לעשות זאת: "מדובר במנגנון מסובך ומורכב, שגם יכביד על רשויות המס. אם המטרה, בשורה התחתונה, היא לדחות את תשלום מס המטרו - דבר שעל פניו הוא מבורך - אפשר לעשות זאת בהחלטה ישירה ופשוטה ואין צורך במנגנונים מורכבים. יש כאן בעיה נוספת: אם תחילת התשלום של ההיטל החדש תיקָּבַע דווקא במועד תחילת העבודות, ייגרם נזק משמעותי לבעלי העסקים. זהו המועד הכי רגיש מבחינתם, המועד שבו הם מתחילים להיות מושפעים בפועל, בשטח, מעבודות ההקמה".
בוגין, שתשתתף בדיון ביום שלישי הקרוב, הביעה תקווה שניתן יהיה לשנות את נוסח ההצעה באופן משמעותי במהלך הדיונים: "למזלנו, יו"ר הוועדה, ח"כ יעקב אשר, הוא אדם בעל ניסיון בעולם הנדל"ן, ועושה רושם שהוא פועל לגיבוש תיקון ראוי ומיטבי. אני מקווה שזה יסייע לנו להגיע לנוסח סופי, שייתן מענה לבעיות הקיימות בו כרגע".