מגרש מכבי יפו לשעבר / צילום: תמר מצפי
החברות אשדר ואקרו זכו במכרז רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) להקמת 412 יח"ד ושטחי מסחר בשטח של כ-9 דונם בשטח שהיה בעבר של אצטדיון מכבי יפו בתל אביב, תמורת 378.5 מיליון שקל. מדובר בסכום נמוך ב-149.5 מיליון שקל ממחיר השומה, כך שמחיר קרקע ליח"ד ללא הוצאות הפיתוח הנו כ-918 מיליון שקל, פחות ממיליון שקל. המחיר הנמוך, למרות המיקום - הנו משום שורת פינויים שיש לבצע בשטחי הפרויקט של מחזיקים שונים וההוצאות שכרוכות בכך.
● פרשנות | מחירי הנדל"ן בדרך לשיא חדש, ואלה הדירות והמיקומים שהרוכשים מעדיפים
● ראיון | למשקיעים עם אורך נשימה: האם כאן מסתתרת ההזדמנות הנדל"נית הבאה?
למכרז רמ"י הוגשו סך הכל ארבע הצעות, כולן נמוכות משמעותית ממחיר השומה שעמדה על 528 מיליון שקל ומחיר המינימום (לא כולל מע"מ) עמד על 168.2 מיליון שקל. ההצעות החלו מ-249.8 מיליון שקל ללא הוצאות הפיתוח.
השקעה של 863 מיליון שקל כולל פינוי מחזיקים ב-1.7 דונם
על פי הדיווח של חברת אקרו נדל"ן, הזכייה במכרז בשטח 8.9 דונם הנו במצב AS IS, כולל פינוי של חמישה גורמים המחזיקים בשטח של כ-1.76 דונם וכן להרוס את המבנים הקיימים במקרקעין. להבטחת הפינויים וההריסה התחייבו היזמים להעמיד ערבויות סך של כ-11 מיליון שקל. במסגרת המכרז, היזם נדרש להשלים את בניית הפרויקט בתוך 60 חודשים ממועד האישור ואולם המועד להשלמת הבניה במגרש 109 יחול בתוך 60 חודשים ממועד השלמת כלל הפינויים בו.
להערכת חברת אקרו נדל"ן, אומדן ההשקעות הנוספות הצפויות בפרויקט (קרי ללא עלות הקרקע) הינו כ-863 מיליון שקל בתוספת מע"מ. אקרו הוסיפה בדיווח כי "מטבע הדברים מדובר בהערכה ראשונית בלבד אשר יכול להתממש בפועל באפן שונה מהערכות החברה דהיום".
המתחם בו זכו החברות הנו כחלק משטחי תכנית "מכבי יפו" שהיה בעבר אצטדיון הקבוצה. התכנית אושרה בשנת 2017 בשטח כולל של כ-160 דונם בין רחוב היינריך היינה ממזרח, רחוב נחל שורק מדרום, רחוב נס לגויים מצפון, והרחובות עזה ובאר שבע ממערב, 65% מהשטחים הנם בבעלות המדינה והשאר בבעלות עיריית תל אביב. במקום יבנו כ-1,460 יח"ד כשמחציתן במתכונת מחיר למשתכן ומהן 48% יוגרל לתושבי העיר תל אביב; ומהן כ-30 עבור תושבי יפו, וכ-10 דירות שיועדו עבור דיירי הדיור הציבורי.
מגרש מכבי יפו נודע בגלל הגרלות מחיר למשתכן בתל אביב
המכרז הנוכחי הנו בשוק החופשי וללא כל דירות בהנחה משום המיקום שלו. אך בסוף שנת 2018 זכו יחד אשדר ואקרו במכרז מחיר למשתכן של רמ"י במכבי יפו להקמת 343 יח"ד מהן 163 מוזלות. גם בשטחים הללו מדובר היה בפינוי מחזיקים וכך ההגרלה של מכבי יפו, יצאה לפועל רק במרץ 2022 משום התהליכים הממושכים שבפינוי. כמו כן, בשנת 2018 זכו החברות צמח המרמן, לוינשטין ואלעד מגורים יחדיו להקמת 717 יח"ד במכבי יפו מהן 328 מוזלות שחלקן, 199 יח"ד הוגרלו במחיר למשתכן במרץ 2019. עד היום הוגרלו במכבי יפו סה"כ 362 יח"ד מוזלות בתכנית מחיר למשתכן, במחיר של כ-18 אלף שקל למ"ר לפני הצמדה למדד תשומות הבניה. אך בשני הפרויקטים שהוגרלו טרם התקיימו כנסי הזוכים לבחירת ורכישת הדירות.