עמית גריידי, הממונה על חוק המכר במשרד השיכון / צילום: משרד הבינוי והשיכון
נייר עמדה שפרסם הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, עמית גריידי, עלול להקשות על משקיעי נדל"ן שרוכשים דירות בבנייה, ומוכרים אותן בטרם האכלוס. זאת, משום שהוא מציב אותם כאחראים חלקיים לפחות בפני רוכשי הדירות שלהם במצבים, שכיום מקובל שהיזם הוא האחראי הבלעדי. כך עלול להיווצר מצב שבו במצב שבו היזם נקלע לקשיים, מאחר במסירת הדירות, האחריות תוטל, לפחות בחלקה, על המשקיעים, שרכשו את הדירה במקור.
● נגישות או עיוות? מספר תווי הנכה זינק מ־405 אלף ל־628 אלף בתוך שנתיים
● הממשלה, החרם הטורקי ומחירי הדירות: הקבלן שבונה אלפי יחידות דווקא אופטימי
כיצד הגיע הממונה לפרשנות הזו?
מההגדרות החוקיות של מוכר דירה בחוק המכר. לשון החוק אומרת כי מוכר דירה הוא "מי שמוכר דירה שבנה או שעתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר, על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או שעתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה".
מדוע בכלל נדרש הממונה לשאלה הזו?
בגלל ריבוי מבצעי הרכישות של היזמים, בהם ה-"20-80", שאחת הדרכים המקובלות לשווקן היא הסבר לרוכשים, שהם לא מחויבים בכלל לרכוש את הדירה, אלא רק לשלם את המקדמה, שמהווה חלק קטן מהתשלום, ואילו את היתרה ישלמו בעת האכלוס. לאור זאת, רבים רואים בזה מבצע שבו ניתן להנות מעליות השווי של הדירה, כשהיא על הנייר, ולמכור אותה לפני האכלוס, תוך גריפת הרווח הזה, כשהם נהנים ממינימום עלויות מימון.
על כך אומר הממונה, כי "מטרת הרכישה הינה מכירת הדירה, ולכן מדובר בעסקה הכפופה להוראות חוק המכר. בהתאם, אם אותו רוכש שהפך למוכר לא יעמוד בכל החובות החלות על "מוכר" לפי חוק המכר, הוא יהיה חשוף לסנקציות הקבועות בחוק".
מהן החובות החלות על המוכר?
חובה מרכזית של מוכר דירה כלפי הרוכש, היא הבטחת הכספים שלו, ולכן במקרה שבו רוכש דירה על הנייר הפך למוכר - הוא אחראי להבטחת כספי הרוכש שלו. אמנם כספי הרוכש הראשון מובטחים ע"י היזם, אך המחיר שבו מכר לרוכש השני אמור להיות גבוה יותר, ויתרת הסכום לא תבוטח, גם אם הצדדים יסבו את הבטוחות שקיבל הרוכש הראשון, לזכותו של הרוכש השני.
לאור זאת קובע הממונה כי "במקרה שבו ניתנה לרוכש השני בטוחה בדרך של הסבת הבטוחות שניתנו מהיזם לרוכש הראשון, לא ניתן לגבות מהרוכש השני כל סכום העולה על הסכום המובטח על ידי היזם. יובהר כי במקרה כזה, ועד להשלמת הבנייה של הדירה ומסירתה לידי הרוכש השני ומתן בטוחה... לפי חוק המכר לרוכש השני, אין באפשרות המוכר הראשון לגבות סכום העולה על הבטוחות אשר מוסבות לרוכש הדירה, ואין באפשרותו לבטל בטוחות שניתנו לו".
נניח מקרה, שבינואר השנה אדם רכש דירה שתהיה מוכנה בעוד שלוש שנים במחיר של 2 מיליון שקל, וזאת בכוונה למכרה בעתיד. הוא שילם ליזם סכום של מיליון שקל באמצעות שובר בנקאי, דבר שמקנה לו ערבות בנקאית.
בינואר 2026 הרוכש הראשון ימכור את הדירה לרוכש שני, תמורת סכום מוסכם של 2.5 מיליון שקל, כלומר חצי מיליון שקל רווח לרוכש הראשון. ניתן יהיה להסב את הערבות הבנקאית מהיזם לטובת הרוכש השני ב-2 מיליון שקל (מחיר הדירה המקורי מול היזם).
במצב דברים זה, הרוכש השני ישלם ליזם את יתרת מיליון השקל שהרוכש הראשון חייב לו, ואילו את החצי מיליון שקל הנותרים, שהם הרווח של הרוכש הראשון, ניתן יהיה לשלם לרוכש הראשון לאחר שהושלמה בניית הדירה ונמסרה ההחזקה בה לקונה וזכויותיו הובטחו.
מהן הסנקציות כנגד מי שאינו פועל כך, עליהן מתריע הממונה בנייר העמדה?
עו"ד ליאת סאס, שותפה במחלקת נדל"ן במשרד ש. פרידמן אברמזון ושות': "על פי עמדת הממונה, מי שלא יפעל בהתאם להנחיה זאת - יסתכן בסנקציות משמעותיות, שכוללות עיצומים כספיים של מאות אלפי שקלים וגם רכיב פלילי -מאסר או קנס".
האם יש בנייר משהו חדש?
"כן ולא", אומרת עו"ד סאס. "על אף שעמדה זו מופיעה בחוק, בפועל היא אינה מיושמת ולכן מדובר במהפכה של ממש אשר עשויה לפגוע באופן משמעותי במשקיעים, וכתוצאה מכך - במכירות של קבלנים.
"על פי החוק, על מוכר דירה לתת לקונה ערבות חוק מכר בגין כל תשלום העולה על 7% מסכום התמורה. החוק מונה ארבעה סוגי ערבויות חוק מכר, שהנפוצות בהן, כאשר מדובר ברכישת דירה מקבלן, הן ערבות בנקאית ופוליסת ביטוח על סכומי התמורה ששולמו.
"כאשר אדם היה רוכש דירה מקבלן או מיזם, הוא היה מעביר אל הרוכש החדש את כל הערבויות שקיבל מהקבלן עבור כל התשלומים ששילם עד אותה העת, וכנגד כל התשלומים שישולמו מעת המכירה ואילך על ידי הרוכש השני ישירות לקבלן - ערבות חוק המכר נמסרה על ידי הקבלן.
"מעתה, הרוכש הראשון מחויב למסור ערבות חוק מכר לרוכש השני גם על הרווח שקיבל בפועל ממכירת הדירה. כלומר, אם הוא מכר אותה במחיר גבוה יותר מזה שבו רכש את הדירה - עליו להנפיק ערבות חוק מכר חדשה שכוללת את ההפרש במחיר. אלא שהנפקת ערבות חוק מכר על ידי אדם פרטי אינה פרקטיקה קיימת ולא ברור אם בנק כלשהו יסכים להנפיק ערבות שכזו למי שאינו יזם נדל"ן. יתרה מזאת, הנפקת ערבות שכזו מחייבת הפקדה של כסף כנגד העמדתה וגם תשלום עמלה נכבדה עבור הנפקתה, כך שאותו רווח שהרוכש הראשון מקבל - לא יגיע כלל לידיו אלא "ישכב" בבנק. שחרור הערבות יהיה תלוי בקבלן, ורק כאשר תסתיים הבנייה והדירה תימסר לרוכש השני - ישוחרר אותו הרווח לידי המוכר הראשון".
נשמע כאב ראש רציני.
"נכון, ויותר מזה. משקיעים רבים פועלים בדרך של 'גלגול העסקה', כלומר הם רוכשים כמה דירות ומגלגלים את הכסף מדירה לדירה, לפני שהדירות מתאכלסות, וגם לפני שצריך לקחת משכנתה. עכשיו הגלגול נעצר. הם יצטרכו להישאר בעסקה עד הסוף, אולי אפילו לקחת משכנתה, ולא רק זה - הם הופכים לפתע לערבים כלפי שני הצדדים - כלפי היזם הם ערבים לכך שהוא יקבל את הכסף בעבור הדירה; כלפי הרוכש השני הם ערבים לפי חוק המכר, בהפרש שבין המחיר שהם מכרו למחיר ששילמו וזה הופך את העניין ללא כדאי.
"לדוגמה, עד כמה הם יהיו אחראים על איחורים במסירה? או על ליקויי בנייה? אלה דברים שיצטרכו להבחן בעתיד, אבל עבור רבים זה הופך את העסקה ללא כדאית".
הממונה שם דגש על כוונה מראש של המוכר לעשות את "הגלגול" הזה. כיצד ניתן לבחון כוונה כזו?
"זו שאלה טובה. והיסוד הנפשי בעסקה עשוי להיות משמעותי. לדעתי, אם מישהו רכש דירה מיזם, ודיווח עליה כדירה יחידה - אני לא חושבת שיחפשו אחריו. ואם הוא ימכור לפני האכלוס הוא יוכל לטעון שלפתע נקלע לקשיים כלכליים, שאשתו לא אוהבת את הדירה וכו'. אבל יש אנשים שקונים שתיים או שלוש דירות כאלה, ואז ההתייחסות תהיה שונה. זו שאלה שתיבחן כבר בבית משפט".