התחדשות עירונית. חובה לדווח על ניגוד עניינים / צילום: באדיבות י ח דמרי
קצת לפני החג הועברו לאישור ועדת הפנים של הכנסת תקנות חדשות להגברת השקיפות בעסקאות התחדשות עירונית. לדברי הרשות להתחדשות עירונית, "התקנות קובעות דרישות חדשות שהצורך בהן עלה מהניסיון הנצבר בשטח", והן יחולו גם על עסקאות פינוי בינוי וגם על עסקאות מסוג התחדשות בניינית - תמ"א 38 והחלופות לה.
● בלעדי | "חזירות": הצעד החדש של רשות המסים נגד בעלי דירות שהקפיצו מחירים
● שתי שכונות ישנות סמוכות: המיקום שווה הרבה במחיר
להלן עיקרי ההחלטות:
• עורך דין יאמת את חתימתו של בעל הדירה על עסקת התחדשות עירונית, לאחר שווידא כי בעל הדירה מבין את מהות העסקה ומשמעויותיה.
• העסקה תכלול פרטים מזהים מלאים של היזם, תוך חובה לגלות מי הם בעלי השליטה בחברה.
• חובה לגלות כל אפשרות לניגוד עניינים של היזם וכל מי שפועל מטעמו בקשר לפרויקט.
• חובה לציין את סוג העסקה בעת החתימה על החוזה (ולא להותיר זאת לשלב מאוחר יותר) - פינוי בינוי, התחדשות בניינית בדרך של הריסה ובנייה מחדש, או בדרך של עיבוי וחיזוק.
• חובה לציין מועדים מרביים לאישור תב"ע, להוצאת היתר בנייה ולמסירת הדירה החדשה.
• חובה לציין את התמורה, או עקרונות לקביעת התמורה, שיקבל כל בעל דירה בפרויקט.
• התחייבות היזם למסור לבעלי הדירות ערבות לבניית דירת התמורה. גובה הערבות לא יפחת משווי דירה הדומה במאפייניה לדירת התמורה.
• התחייבות היזם למסור לבעלי הדירות ערבות בלתי מותנית הניתנת לפירעון עם דרישה, להבטחת תשלום דמי השכירות לתקופה הפינוי, עד קבלת הדירה החדשה.
• התחייבות היזם למסור לבעלי הדירות ערבות גם בעסקת עיבוי וחיזוק, להבטחת השלמת ביצוע העבודות שהובטחו לבעלי הדירות.
אי קיומן של דרישות אלה יוביל, במקרים מסוימים, לבטלות העסקה.
עורכי דין הפעילים בתחום טוענים שחלק מהתקנות החדשות כוללות שינויים דרמטיים לעומת המצב הנוכחי, ובעיקר בנושא של קביעת המועדים לאישור התוכנית והשגת היתרי הבנייה. גלובס עושה סדר.
מי צריך לקבוע את התמורות לדיירים?
שמאי מקרקעין שמוליק כהן, מנכ"ל ומבעלי אס.קי (SK) שמאות מקרקעין המשמש כשמאי דיירים: "נושא התמורות הוא לב ליבה של עסקת פינוי בינוי לכלל השחקנים - בעלי הדירות, היזם והוועדה המקומית. התקנות המוצעות מציינות את הצורך בשיקוף התמורות לדיירים, אך הן לא מציינת באחריות מי לוודא שהתמורות או העקרונות לקביעתם שומרות על זכויות בעלי הדירות.
"לבעלי הדירות אין הידע הנדרש לחשב את התמורות הראויות בעסקה ספציפית וליזמים יש אינטרס להפחית את התמורות לדיירים. בעל המקצוע היחיד שצריך לבחון את התמורות לדיירים הוא שמאי מטעמם אשר ימליץ על כלל התמורות הראויות להינתן לדיירים טרום חתימת ההסכם וחשוב מכך - אף במועד בחירת היזם במסגרת מכרז יזמים".
שאלת האחריות לאיחורים
עו"ד אבי בבג'נוב, שותף במשרד עו"ד הרטבי בורנשטיין בסון ושות': "חשוב מאוד שהיזמים יתחייבו למועדים קשיחים לאישור תב"ע ואף לאבני דרך בתוך הליך אישור התב"ע ובהמשך יתחייבו למועדים להוצאת היתר בנייה ולתביעת דיירים סרבנים - כמובן בכפוף לארכה מתאימה בגין הליכים שלא תלויים בהם - ובכך גם יגדילו את הביטחון והוודאות אצל הדיירים.
"עם זאת, אי אפשר להטיל חובות וסנקציות על יזמים מבלי להטיל סנקציות וחובות דומות על הרשויות. יש להתקין תקנות דומות גם כלפי הרשויות המקומיות שלא פעם אחראיות לעיכוב בפרויקטים".
שאלת תאריך סיום הפרויקט
עו"ד שלומי הס, העוסק רבות בייצוג של בעלי דירות ויזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית: "הרשויות המקומיות וועדות התכנון מערימות קשיים רבים בטרם אישור תוכניות ומתן היתרי בנייה, וקיימים 'פקקים' ארוכים בתור לדיוני הוועדות. גם לאחר קבלת אישור של התוכנית בוועדה, עומדת בפני היזם רשימה ארוכה של דרישות לקבלת אישורים רגולטוריים שונים בטרם יוכל להתחיל בבנייה עצמה. יש מקרים שבהם גופים רגולטוריים - לדוגמה רשות כיבוי והצלה - משנים את הדרישות גם לאחר אישור התוכנית בוועדה, דבר שעשוי לגרום לתכנון מחדש.
"עובדות אלו יקשו מאוד על היזמים בשלבים המוקדמים של הפרויקט להתחייב למועדים סופיים של מסירת הדירות. דבר זה עשוי לגרום לכך שהיזם יתחייב על מועד רחוק מאוד, על מנת לגדר את עצמו מפני הסיכונים שהתכנון יתעכב בוועדות, ואם אכן כך יקרה- מה הרוויחו בעלי הדירות?".
כיצד יושפעו מועדי סיום הפרויקטים?
עו"ד שי מורדוב, העוסק בנדל"ן ומלווה דיירים בהליכי התחדשות עירונית: "התחייבות למועד מסירת הדירה תצמצם באופן משמעותי את תופעת גרירת הרגליים של היזמים. מבחינת בעלי הדירות, מדובר בעסקה הכי גדולה והכי מורכבת שהם ביצעו ו/או יבצעו בחייהם. התחייבות למועדים ברורים ומוגדרים, עם אפשרות לביטול ההסכם במקרה של הפרה, תקל מאוד על החשש והפחד הקיימים מחתימה על הסכם פינוי בינוי, ותגביר את הוודאות. על היזם להעריך נכון את המועדים הדרושים לאישור התכניות, ולעשות שלאל ידו כדי לעמוד במועדים אלו.
"מנגד, בעת קביעת המועדים יש להביא בחשבון גם את גרירת הרגליים ושינויי המדיניות של הרגולטור".
האם התקנות פוגעות בחופש החוזים?
עו"ד יואב זהבי, שותף במחלקת הנדל"ן והתחדשות עירונית במשרד אפשטיין רוזנבלום מעוז ERM, מסביר: "המחוקק, גם אם 'הריץ' את החקיקה המתגבשת דרך עו"ד ועוסקים נוספים בתחום, עשוי לצייר קוים ומסגרות הפוגעים בחופש החוזים, המתעלמים ממקרים חריגים והמקנים כוח בלתי סביר לגורמים מסוימים, במקרה שלנו - עשוי לחזק סרבנות וסרבנים.
"אם ניקח שני סעיפים מוצעים כדוגמה: ציון סוג העסקה - פינוי בינוי, תמ"א או אחר - הינה הגיונית כל עוד נוסח החוק לא ימנע את האפשרות לשמור על גמישות שנדרשת לעיתים במסגרת ההתקשרות.
"התחייבות ללו"ז, לעומת זאת, היא לא פחות מבדיחה, נוכח הקצב של רשויות התכנון ובעיקר חוסר היציבות והוודאות לגבי התנהלותם. הלוא חכם השביל מן ההולך בו, לא במקרה התקבעה פרקטיקה של לוח זמנים המבוסס חלקו - החלק התלוי בעיקר ברשויות - על תנאים מתלים. הטלת התחייבות כזו על יזמים תכניס אותם לחוסר וודאות ותוליד חוזים לא ממומשים, היזמים יוותרו עם חסרון כיס והדיירים יוותרו עם דירותיהם המטות לנפול."
איך בתי המשפט צפויים להגיב לשינויים?
עו"ד גבריאל שגיא ממשרד ארנון, תדמור־לוי: "מצד אחד, התקנות החדשות קובעות הוראות לגבי כמה פרטים בסיסיים - כמעט מובנים מאליהן - שעל הסכמי פינוי ובינוי לכלול, וזאת לצורך מתן הגנה על הצד החלש בעסקה - בעלי הדירות. בהיבט הזה, הן אכן עתידות לשרת את מטרתן המרכזית: קידום עסקאות התחדשות עירונית בצורה הוגנת.
"מצד שני, הוראות אחרות שנקבעו בתקנות מתערבות בחלקים המסחריים יותר של ההתקשרות בין הצדדים. כך למשל, התקנות עוסקות בהיבטים שונים של ערבות השכירות המופקת לבעלי הדירות או מטילות מגבלות על האפשרות להאריך מועדים במקרה שבו הפרויקט לא מקודם לפי לוחות הזמנים שנקבעו בו.
"מעבר לפגיעה הישירה של הוראות כאלה בחופש של הצדדים להגיע להסכמות ביניהם על בסיס רצון חופשי וללא התערבות מלמעלה, עצם ההסדרה של תנאים כאלה בחקיקה פותחת פתח גם לערכאות המשפטיות לפרש ולבקר את הוראות ההסכם, באופן אשר עלול להעמיק את הפגיעה".