מהנדס העיר ירושלים, יואל אבן / צילום: איל יצהר
אם הסתובבתם לאחרונה בירושלים, ודאי הבחנתם בשלל אתרי בנייה בחלקים נרחבים של העיר. אין זה מקרי. בשנים האחרונות, בד בבד עם כניסתו של ראש העירייה משה ליאון לתפקיד ולאחר מכן עם מינויו של מהנדס העירייה יואל אבן, נראה שבעיר לחצו על כפתור ה"בנייה" ומאז הם לא משחררים.
● רשות מקרקעי ישראל פרסמה גל מכרזים חדש עם 8,200 יח"ד - אחרי חודש רובם עדיין לא פתוחים להצעות
● מחירי הדירות במרינות באשדוד ובאשקלון מזנקים: "קו שני לים זה מספרים אחרים לגמרי"
הנתונים של 2023 מספרים את כל הסיפור: בירושלים הנפיקו היתרים לבניית 7,500 יחידות דיור (יח"ד) - הכי הרבה בארץ. העיר גם הייתה שיאנית במספר עסקאות הנדל"ן שנסגרו בה בשנה שעברה - 4,915.
"כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס עלה לבירה, תפס רכבת קלה והתיישב לשיחה עם אבן כדי להבין האם מדובר בשטף של תוכניות שהיו על המדף שנים רבות, או שמדובר במגמה. ספוילר: עוד לא ראינו את שיאי הבנייה בעיר.
"אפשר לראות את מהנדס עיר כמי שהתפקיד שלו לתכנן. להיות מתכנן העיר. זו הסתכלות נכונה. אבל אני רואה את התפקיד הזה כתפקיד שאחראי לצמיחה של העיר ולפיתוח שלה וגם לשימור שלה", מבהיר אבן כבר בתחילת השיחה איתו.
אתם מכוונים לבנייה בהיקפים גדולים כל כך?
"אלה נתונים שאנחנו מאוד גאים בהם, והם תולדה של עבודה מאוד קשה שלי ושל כל הצוות שלי. אני לא עובד לבד: יש מתחתיי כ־500 עובדים, ועובדים מתוך רצון. זה הדבר העיקרי שמאפיין אותנו. אנחנו מקדמים תחומים רבים כמו בנייה לתעסוקה, אבל לשאלתך, יחידות הדיור זה חלק ממנועי הצמיחה המשמעותיים שיחזקו את העיר ויצעידו אותה קדימה".
דמוגרפיה: "צמיחה של פי 1.5 כל 20 שנה"
"גם אם מסתכלים רק על ההיבט הדמוגרפי, חייבים לבנות דירות בשביל לייצר פתרונות אמיתיים", אומר אבן. "בירושלים של שנת 2000 התגוררו 657 אלף תושבים, והיום אנחנו כבר חוצים את המיליון. אנחנו בקצב צמיחה של פי אחד וחצי כל 20 שנה, זאת אומרת שכל 35 שנה מדברים על הכפלת אוכלוסייה.
"המשמעות היא מאוד פשוטה - אם לא נדע לעבוד על ההיצע, לא יהיו מספיק דירות כדי לאפשר לילדים שלנו ולנכדים שלנו דירה במדינה ובירושלים".
ועדיין, ירושלים סובלת מהגירה שלילית, מתי הנתון הזה ישתנה?
"ככל שנעבוד על ההיצע בעיר, נקטין את ההגירה השלילית. זו מתמטיקה פשוטה. כשאתה בודק למה אנשים יורדים מירושלים, יש מרחב שלם של סיבות, אבל הסיבה העיקרית שפשוט אין להם אפשרות לרכוש דירה בעיר.
"הביקוש ליח"ד הוא גבוה והוא תמיד יהיה גבוה, גם בגלל מה שקורה בעיר ובמדינה וגם בגלל עלייה. צריך רק לספק את יחידות הדיור שהם צריכים, כמובן לצד תעסוקה ופתרונות תחבורתיים. אם כל היום אנשים יהיו תקועים בפקק זה לא יעזור", הוא אומר ולשאלתנו מסביר כי "בכל אחת מהשנים הקרובות אנחנו נראה מספרים של 8,000 היתרי בנייה ומעלה".
תחבורה: תהיה רשת רכבות באורך 75 ק"מ
אבן לא מציין את הנושא התחבורתי לחינם. הגידול באוכלוסייה, ומיעוט בפתרונות תחבורתיים אפקטיביים, הפכו את הבירה לפקוקה מאי פעם. אמנם ירושלים זוקפת לזכותה את העובדה שמזה עשור כבר פועלת בה רכבת קלה - הרבה לפני תל אביב - אלא שמדובר בקו אחד, שללא "סיוע" של קווי רק"ל נוספים הפך לדחוס במיוחד, כפי שגם חווינו בעצמנו בהגיענו למפגש עם אבן, שמנסה להישמע אופטימי.
"בירושלים נוסעת רכבת קלה היום מפסגת זאב עד הר הרצל - 14 קילומטר. הקו נפתח ב־2010 וההצלחה מסחררת. היינו אמורים לפתוח את ההארכה של הקו האדום לכיוון הדסה מצד אחד ולכיוון נווה יעקב מצד שני, וכיוונו לשנה שעברה. ה־7 באוקטובר, למרות כל המאמץ שעשינו ולמרות שלא ויתרנו ולמרות שלחצנו באמת, יצר אתגר בנושא", מסביר אבן שצופה כי בתוך כחודשיים יושקו המסלולים החדשים של הקו האדום שיעמוד על אורך של 20 ק"מ.
קווי רכבת קלה נוספים נמצאים בבנייה - הירוק, הכחול והסגול. "הקו הירוק יעמוד גם על 20 ק"מ, כאשר מרבית תוואי המסילה כבר בוצע, למעט באזור בר אילן (באזור מתקיימות הפגנות של פלגים חרדיים - ג.ל). אני מניח שהפתיחה של הקו תגלוש לשנת 2027", הוא מסביר ומצביע על הקווים הנוספים שלדבריו עם סיום סלילתם והפעלתם ייצרו רשת קווי רק"ל באורך 75 ק"מ.
מתי זה יקרה?
"כל המערך שאמרתי עכשיו יפעל בשנים 2030־2031".
יצוין כי לעירייה ולרכבת ישראל יש תוכניות להאריך את קו הרכבת הכבדה לתוך מרכז העיר, ואפילו יש ניצני שיחות על מטרו.
מה זה אמור להגיד למשקיעים ולרוכשי הדירות בכלל? תכירו היטב את התוכניות, אבל תהיו חשדניים בכל הקשור למועדי סיום של עבודות התשתית.
התחדשות עירונית: מובילה ארצית
אחד התחומים שקורצים מאוד למשקיעים הוא ענף ההתחדשות העירונית, וגם כאן ירושלים מככבת. בשנתיים האחרונות היא מובילה ארצית, עם למעלה מ־4,000 יח"ד בתחום. מי שלא מופתעים מכך הם יזמי הנדל"ן שמרביתם פוזלים לכיוון העיר, או שכבר מקדמים כיום פרויקטים בבירה, אם בעצמם ואם באמצעות שותפויות.
מה יחס הבנייה שאתם מאשרים כיום בפרויקטי התחדשות?
"תלוי באיזו שכונה. התחדשות עירונית בשכונות מסוימות זה יחס של אחד לארבע, אחד לארבע וחצי ויש גם שלוש וחצי, וחצי תלוי באזור.
"חשוב לנו לעטוף את כל המהלך של ההתחדשות העירונית ביחד עם מינהלת ההתחדשות העירונית ועם הצוות שלי, כי הנושא החברתי מאוד מאוד חשוב. אין פרויקט שנולד לבד. כלומר, גם אם יש היום פרויקט מסוים של התחדשות עירונית, בשכונה תמיד יודעים איך לחבר אותו לפרויקטים מסביב, להסתכל מימין, משמאל, מלמטה ומלמעלה.
"לא תמיד נחבר את זה בקו תכנוני אחד בתוכנית אחת, אבל כן נדע לחבר פרויקטים כדי לייצר מרחבים נכונים", הוא אומר. לשאלתנו הוא מבהיר כי הם מעדיפים לאשר פרויקטי פינוי בינוי ובכלל מתחמים ולא בניינים בודדים, אם כי הוא לא פוסל זאת.
יזמים שעמם שוחחנו מספרים על פרקטיקה לא שגרתית שבה פועלת העירייה בכל הקשור לשלב התכנון שבמהותה מבקשת לדחוף את היזמים ולא לעכב תוכניות. "כמות השיחות שאנשים שלי עושים עם יזמים כדי לראות שהפרויקטים מתקדמים היא מדהימה. אגף פיתוח העיר שהקמתי פועל בתחום ויודע לעשות טלפונים ולקיים מפגשים עם יזמים כדי לגרום לפרויקט להגיע להיתר", מציין אבן.
אתה לא מחכה ליזם, אתה גם יושב לו על הראש.
"ממש לא מחכה ליזם. זה אחד הדברים הכי רציניים שאנחנו עושים".