בנייה בישראל. הלוואות הקבלן בשיא כל הזמנים / צילום: טלי בוגדנובסקי
"הטבות המימון שמציעים כיום הקבלנים והיזמים קורצות מאוד לרוכשי הדירות החדשות. הן עטופות בעטיפת מתנה יפה מאוד, וגם יש להן ערך כלכלי עצום לצרכן הסופי: הוא לא משלם את הריבית, המימון לא מכביד עליו ויש על שמו דירה; הוא נכנס רשמית לשוק הנדל"ן. נוצר כאן פתרון חלופי נהדר, על פניו.
● אובדן הכנסות המדינה בעקבות תוכניות ההנחה לדירות: 27 מיליארד שקל
● התוכנית להפוך את הקיבוצים לעיירות מעוררת התנגדות אצל ראשי הערים
"אבל הרבה סיכונים גלומים בתוך הפתרון היפה הזה. מי שנכנס לעסקה כזאת צריך לעשות חשיבה מוקדמת: הוא צריך להגיד לעצמו היום, לפני שהוא נכנס לעסקה, אם בתנאים הקיימים הוא יכול לקחת משכנתה; אם הוא יכול לעמוד בהחזר; אם במקרה שהריבית תעלה בחצי אחוז או שמדד המחירים לצרכן יעלה עוד - אם הוא יוכל עדיין לעמוד בהחזרים. הצרכן, רוכש הדירה, חייב לנהל את הסיכונים שלו היטב".
כך אבי קדרנל, אנליסט אשראי בכיר בחברת המידע העסקי Coface Bdi, על המשמעות של מבצעי הקבלנים בשוק הדירות החדשות. אותם מבצעים מציעים, בין היתר, "הלוואות קבלן" אשר על פניו מקטינות את ההון העצמי שצריך להעמיד הרוכש, עד לשיעור מינימלי שיכול להגיע ל־5% בלבד ממחיר הדירה. לא במקרה הלוואות הקבלן הגיעו לשיא כל הזמנים. מה מאותת לנו השיא הזה, ולמה צריכים לשים לב רוכשי הדירות החדשות?
הסיכונים: דחייה של תשלום כבד
על פי נתוני בנק ישראל, במאי האחרון ניטלו הלוואות בולט ובלון (הלוואות שהחלק המשמעותי בהן משולם סביב סופה של תקופת ההלוואה, ולא ב"פריסה" על פני חודשים רבים כנהוג ברוב ההלוואות) בהיקף של כ־1.3 מיליארד שקל. זהו שיא חדש, שרק בחודש דצמבר 2023 נרשם שיא דומה לו, בסך של קצת יותר ממיליארד שקל.
לשם השוואה, גם בימי השיא של היקפי המשכנתאות החדשות, לפני כשנתיים, לא נרשמו סכומים כאלו: במרץ 2022 לדוגמה, אז היקף המשכנתאות הכולל היה גבוה מ־13 מיליארד שקל, הלוואות הבולט והבלון הסתכמו ב־627 מיליון שקל בלבד.
הלוואות אלו הן, בעיקרן, אותן הלוואות הקבלן הנכללות במבצעי מכירת הדירות החדשות המוכרים לנו מהתקופה האחרונה. אלו הלוואות בגובה של 20%-30% ממחיר הדירה, הניתנות על ידי הבנק למשך שנתיים או שלוש שנים, עד כחצי שנה לפני האכלוס, ללא ריבית והצמדה.
את הריבית וההצמדה סופג הקבלן המוכר לאורך התקופה. כך, כדי להיות בעלים של דירה חדשה, הרוכש נדרש לשלם בפועל רק סכום ראשוני מינימלי במזומן, בגובה 5%-15% ממחיר הדירה. היתרה תגיע מאותה הלוואה, ומתשלום נוסף שנדחה למועד האכלוס או סמוך אליו.
"המצב הכלכלי - שהחל בעליית הריבית, המשיך לרפורמה המשפטית והתעצם במלחמה - הביא להאטה עוד מראשית 2023", אומרת עו"ד טרי אלמוזלינו־ארנון, ראש מחלקת נדל"ן במשרד ברנע ג'פה לנדה. "זה גרם לבנקים ולקבלנים לחפש פתרון יצירתי שהחזיר אותנו לימים של הון עצמי בשיעור נמוך, שמאפשר לא לשלם שום סכום כסף נוסף למשך עוד כמה שנים, עד לאכלוס. זה פתרון כלכלי ששווה הרבה כסף, אבל הוא גם פסיכולוגי מאוד: כולנו רוצים לנשום עמוק בתקופה הזאת, ולקוות שבעוד שלוש שנים יהיה לנו הכסף הדרוש".
לכאורה כולם מרוויחים מהשימוש הנרחב בהלוואות הקבלן: הרוכש, שכאמור לא צריך לגייס הון עצום לטובת דירה חדשה; הקבלן, שמוכר עוד דירה בתקופה מאתגרת; והבנק, המספק את ההלוואה ובהמשך כנראה גם יוסיף לעצמו עוד לקוח שייטול אצלו משכנתה. בפועל, יש כאן דחייה של תשלום "כבד" מאוד - יותר מ־50% ממחיר הדירה - למועד מאוחר יותר שאין לדעת באיזה מצב יהיה בו הרוכש.
"הצרכן, רוכש הדירה, יודע איך הוא נכנס לעסקה כזו אבל לא יודע איפה היא תפגוש אותו בעוד שלוש שנים", מסביר קדרנל. "יש פה סיכון גבוה מאוד לדעתנו. כן, זו עסקה קורצת מאוד ועטופה בעטיפה יפה, אבל צריך לעצור, לעשות את כל החישובים טעם ביצועה - ורק לאחר מכן לקבל את ההחלטה.
"אם נראה שהכול בסדר, והרוכש בטוח שיוכל לעמוד בתנאים שמציבה לו העסקה, שיש לו הסכום הדרוש להשלים את העסקה וגם את ההון העצמי שהוא זקוק לו היום - יכול להיות שכדאי לו להיכנס לעסקה. אבל גם אם יחליט כך, עליו לזכור שהסיכונים לא נעלמים: יש חוסר ודאות לגבי מה יהיה כאן בעוד שלוש או ארבע שנים, כשיגיע מועד האכלוס ומועד התשלום של רוב מחיר הדירה. אנחנו חיים במדינת ישראל, במזרח התיכון, ואין לדעת מה יהיה. את כל אלו צריך לקחת בחשבון לפני שחותמים על העסקה".
"כל השקעה טומנת בחובה סיכון. אין אפס אחוזי סיכון בעולמות האלו", מוסיף מאור אוחנה, מנכ"ל רשת דרכנו לייעוץ משכנתאות מקבוצת ארי מגורים. "הרבה מהרוכשים של היום 'בונים' על כך שמחירי הדירות יוסיפו לעלות, אפילו בצורה משמעותית, אבל אם מחירי הדירות לא יעלו, או אפילו ירדו, זו יכולה להיות בעיה. מה שבטוח הוא שהמהלך הזה עובד ליזמים בצורה פנומנלית. פעם הם היו נותנים מזגנים, היום הם נותנים הלוואות קבלן".
היתרונות לבנק: מאגר שלם של לקוחות
אחת המשמעויות של הזינוק הגדול בנפח הלוואות הקבלן בעת האחרונה - צמיחה של פי שניים ויותר בהשוואה לרמות הרווחות בשנים האחרונות - היא עלייה מיידית במספר הלקוחות החדשים שלהם זוכים הבנקים, שכן כל רוכש שבוחר להשתמש באפשרות של הלוואת קבלן, נוטל את ההלוואה מהבנק עצמו.
כשיידרש אותו רוכש, בעוד שלוש שנים, לשלם את חלק הארי של מחיר הדירה - הוא כנראה יעשה זאת באותו בנק שבו נטל את הלוואת הקבלן. כך, נפתח עבור הבנקים מאגר גדול של לקוחות פוטנציאליים, וכדי לשמור אותם אצלם - הם גם מוכנים לוותר על רווחים בטווח הזמן המיידי.
"במועד פירעון הלוואת הקבלן, הרוכש ייטול משכנתה לטווח ארוך כדי לממן את התשלום העיקרי על הדירה, ובנקודה זו יש לו שתי אפשרויות", מסביר אוחנה. "האפשרות הפשוטה - להפוך את הלוואת הקבלן למשכנתה רגילה באותו בנק, או האפשרות המורכבת יותר - למחזר את ההלוואה למשכנתה בבנק אחר.
"הבנק שבו הרוכש נטל את הלוואת הקבלן ירצה כמובן להשאיר את הלווה אצלו, ולכן עשוי להערים עליו קשיים במעבר לבנק אחר, ואני מניח שבעוד שנתיים-שלוש נראה תופעה שבה הרבה לקוחות מתלוננים על כך. לא יפתיע אותי אם בנק ישראל יצטרך לעשות סדר בדברים באותה נקודת זמן.
"בשורה התחתונה, לבנקים יש אינטרס שרוב הלוואות הקבלן יילקחו אצלם, כדי למשוך כמה שיותר נוטלי משכנתה עתידיים, ולכן יש תחרות גדולה מאוד על המוצר הזה היום בין הבנקים. עד כדי כך שהם אפילו מוכרים הלוואות קבלן כיום במחיר הפסד. אבל ההפסד הזה לא גדול: הריבית משולמת על ידי הקבלן מראש, ובתמורה מקבל הבנק מאסה של לקוחות שרבים מהם ייקחו עוד כמה שנים משכנתה ל־20 עד 30 שנה.
"לא פעם אפשר לראות הלוואות קבלן בתנאים טובים יותר אפילו מאלו שמקבל עובד בנק, שכידוע שמקבל הטבות מאוד מפליגות בדרך כלל על הלוואות מהבנק שלו. זו הסיבה שההלוואות הללו כדאיות גם לקבלן, אגב: לרוב מדובר בהלוואות עם רמת ריבית נמוכה הרבה יותר מהריבית על החוב שמעניקים הבנקים לקבלנים. עלויות הריבית שהם 'סופגים' במסגרת הלוואות הקבלן נמוכות הרבה יותר מעלויות הריבית על החוב הרווחות היום בשוק".
בהקשר זה נשמעו לאחרונה לא מעט קולות הטוענים כי הרוכש למעשה כבול לבנק שבו נטל את ההלוואה - ויהיה חייב ליטול אצלו גם את המשכנתה, בתנאים שאינם מיטיבים איתו.
בעניין זה אומר קקון: "הלקוח שלנו לא חייב ליטול את המשכנתה באותו בנק. ברגע שהוא פורע את ההלוואה, ההמשך הוא בינו לבין הבנק. אנחנו לא מכריחים אותו ללכת לבנק מסוים. שייטול את המשכנתה איפה שנוח לו".
המרוויחים האמיתיים: הזדמנות למשפרי הדיור
הלוואות הקבלן ושאר הטבות המימון מיועדות להכניס עוד רוכשים לענף הנדל"ן למגורים, ונראה שזה אכן קורה: אחרי תקופה לא קצרה של רמות שפל בעסקאות הנתונים מתחילים לעלות, ובמרץ 2024 נרשמה עלייה של כ־21.5% בעסקאות למכירת דירות חדשות בהשוואה למרץ 2023.
נתוני המשכנתאות של מאי האחרון היו הגבוהים ביותר מאז ספטמבר 2022, ומומחים טוענים כי אלו אינם משקפים את כלל הפעילות בשוק שכן הרוכשים במסגרת מבצעי הקבלנים טרם נטלו משכנתה בשלב זה, הודות להון העצמי הנמוך שהם נדרשים להעמיד.
האם יש סקטור מסוים שנהנה יותר מכולם ממבצעים אלו, ובעיקר מהלוואות הקבלן? נראה שכן: אלו הם משפרי הדיור - בעלי דירות שמבקשים להשתדרג לדירה חדשה - שההלוואות הללו מאפשרות להם "לקחת את הזמן" ולא למהר במכירת דירתם הישנה, בעיקר משום שאת התשלום העיקרי על הדירה החדשה הם יצטרכו לשלם רק סמוך לאכלוס, עוד שלוש ואף ארבע שנים.
"יש כאן הזדמנות למשפרי הדיור", מאשר אוחנה. "בכל מצב אחר הם היו צריכים למכור את הדירה הקיימת, רק אז לרכוש דירה חדשה, בכסף שקיבלו מהדירה שמכרו, ובינתיים להתגורר בשכירות, ולשלם גם משכנתה וגם שכר דירה, מדי חודש. היום הם רק צריכים להעמיד את אותו סכום קטן כהון עצמי ויש להם דירה על הנייר, בלי למכור את זו הקיימת, ובלי להידרש לעבור דירה בינתיים. במשך שלוש השנים עד לאכלוס של הדירה החדשה ייתכן שתהיה גם עליית ערך לבית הקיים, וכשהם ימכרו אותו הם יכניסו לכיס אפילו יותר ממה שתכננו - מה שיכול להקטין את גודל המשכנתה על הבית החדש. אם הריבית תרד בזמן הזה, הם ירוויחו עוד יותר".
"הרבה מהלקוחות שלנו שרכשו דירה חדשה ונטלו הלוואת קבלן הם משדרגי דירות", מאשר חיים קקון, המשנה למנכ"ל קבוצת נחמיאס יזום והשקעות. "זה יצר מעין מודל שמתאים להם מאוד, בעיקר אם המחיר של הנכס הישן יעלה כשהם יחליטו למכור אותו.
"אם הם לא לוקחים הלוואת קבלן הם צריכים להעמיד הון עצמי בעת חתימת החוזה, ובכל רבעון לשלם תשלום נוסף, ולכן הם חייבים למכור את הנכס הקיים כדי לממן את זה. הם צריכים לצאת לשכירות עד שהדירה החדשה תהיה מוכנה, וזה הרבה פחות נוח עבורם. הם יעדיפו, באופן טבעי, להישאר בדירה הקיימת עד למסירה של הדירה החדשה, ותנאי המימון הקיימים היום, כולל הלוואת הקבלן, מאפשרים את זה".
העתיד: מתי המבצעים ייגמרו
מבצעי המימון של הקבלנים נמשכים תקופה ארוכה למדי, וגם אם נשמעו קולות שהעריכו כי הם קרובים לסיומם, בפועל אין כמעט חברה שלא מציעה היום תנאי מימון נוחים לרכישת דירה חדשה. האם בכל זאת השוק מתחיל לראות את הסוף של המבצעים הללו?
"אנחנו נראה את המבצעים הללו עוד כמה חודשים, להערכתי, עד החגים לפחות", אומרת עו"ד אלמוזלינו־ארנון. "מצד שני, לא פעם סיטואציית קיצון 'מתנרמלת' ומתרגלים עליה, עד שהיא הופכת לנורמה, וגם זה יכול לקרות.
"אין ספק שההטבות הללו עולות לקבלנים לא מעט כסף, ולכן כשנראה את השוק מתאזן, ובעיקר אם עליית המחירים תמשיך לטפס בצורה משמעותית, הדבר הזה כנראה ייעצר. נוסף על כך, יש גבול כמה הלוואות הבנקים יכולים להעמיד, ואולי מהם תגיע העצירה בסופו של דבר.
"אי אפשר לדעת מה יקרה בעוד שלוש שנים. התקווה והציפייה היא שבשלב מסוים, כשהמלחמה תסתיים, הדברים יחזרו למסלול והשוק יתאושש. תהיה כניסה של כסף חדש ונראה מדדים טובים יותר. זה יאפשר לכל המשק להתאושש, ואולי יוביל לריבית נמוכה יותר - ומכך כולם ירוויחו, גם מי שרוכש דירה עכשיו".
"היום המבצעים הללו הם הסטנדרט", מסכם אוחנה. "אי אפשר למכור דירה בלי התבנית הזאת של 20%/80% לפחות. אבל לדעתי ברגע שהריבית תרד, גם מעט, ואי הוודאות בעקבות המצב הביטחוני תיעלם, השוק יחזור להתעורר עוד יותר מהיום, והקבלנים יפסיקו את המבצעים האלה".