יקי בוארון, שותף מנהל תחום הנדל''ן ב-EY, בכנס הנדל''ן השנתי / צילום: כדיה לוי
"נכון למועד זה קיים אשראי לענף הנדל"ן, ונראה כי העלייה בסיכון הענפי אינה מהווה חסם עבור יזמים וחברות חזקות, אשר הגיעו לתקופה הנוכחית לאחר כמה שנים טובות שסייעו לחזק את מצבם הפיננסי. עם זאת, בעת הזאת נדרשת התנהלות אחראית. התקופה הנוכחית מייצרת הזדמנויות רבות למתן מימון באמצעות מכשירים מורכבים וריביות גבוהות לחברות המימון החוץ-בנקאיות. עם זאת, לאור פרופיל הלוויים, משמעות ביצוע חיתום אפקטיבי הוא קריטי, ויש להתנהל בצורה זהירה במקרים בו המלווה מעמידה הן את החוב הבכיר והן את החוב הנחות".
כך אמר היום (ב') יקי בוארון, שותף מנהל תחום הנדל"ן של פירמת EY (ארנסט אנד יאנג), בפתיחת כנס הנדל"ן השנתי של פירמת הייעוץ וראיית החשבון שנערך בשיתוף גלובס, בסימן התחדשות ותקומה.
● כנס הנדל"ן של EY | ראש מינהלת תקומה: "ארבעת החודשים לאחר האסון - מהקשים בחיי"
● כנס הנדל"ן של EY | דב קוטלר: "אי-אפשר לעבור את התקופה בלי נפילות בענף הנדל"ן. גם בבנק הפועלים נרגיש את זה"
"שנת 2023 התאפיינה בסביבת ריבית גבוהה, ולצערנו ראינו יזמים אשר לא הצליחו להתמודד עם רמות מינוף וסיכונים שלקחו בתקופה בה הריביות היו אפסיות", הוסף בוארון. "התמשכות אי-הוודאות הנגרמת כתוצאה מהמלחמה וסביבת הריבית הגבוהה מגבירה את הסיכון לקריסה של יזמים וקבלנים נוספים. כמו כן, מבצעי השיווק אשר דורשים העמדת הון עצמי נמוך מהרוכשים בשלב הראשון, מגדילים את הצורך בניצול אשראים בתקופת הבנייה".
בוארון התייחס גם למצבה הכלכלי של המדינה על רקע המלחמה, ואמר: "כתוצאה מהמלחמה עלה יחס החוב לתוצר של מדינת ישראל לסוף שנת 2023 לשיעור של 62%, והצפי הוא כי לסוף שנת 2024 יעמוד היחס על כ-70%. אציין כי ביחס למדינות מובילות בעולם עדיין מדובר ביחס חוב-תוצר נמוך. כמו כן, אציין כי יחס דומה נמדד בפעם האחרונה בישראל בשיאו של משבר הקורונה, שממנו ידע המשק הישראלי להתאושש במהירות. עם זאת, במשבר הקורונה ניצב המשק הישראלי מול אתגר שאיתו נאלצו להתמודד יתר מדינות העולם, בעוד במשבר הנוכחי המשק הישראלי ניצב לבדו, ועושה רושם כי ממשלת ישראל טרם גיבשה צעדים להתמודדות עם הגירעון הגדול שנוצר בתקציב המדינה.
"הורדות הדירוג, בנוסף לסיכונים המיוחסים למשק הישראלי, הביאו לעלייה במחיר החוב של מדינת ישראל, אשר משפיע על כל אחד ואחת מאיתנו. בנוסף, נכון למועד זה עודכן כי החל משנת 2025 יעלה המע"מ ב-1%, וספק אם בזה יסתיימו הגזירות הכלכליות שתידרש הממשלה להשית על המשק הישראלי ומשקי הבית".
המצב במשק עם תום המלחמה יאפשר המשך עלייה במחירי הדירות?
בוארון המשיך אל נושאים ספציפיים יותר בענף הנדל"ן, והתייחס בין היתר לעלייתה של הבינה המלאכותית, ה- AI. "הטכנולוגיה צפויה להשפיע רבות על חיינו בשנים הבאות", אמר, "ותייצר ביקושים אדירים לאחסון מידע וחוות שרתים. מעניין יהיה לראות כיצד טכנולוגיית ה-AI תשפיע על ענף מסורתי כמו ענף הנדל"ן, אך סביר שחיינו ישתנו ללא היכר, בדומה לשינויים שחלו בחיינו בעקבות מהפכות טכנולוגיות קודמות. הצפי הוא כי טכנולוגיות אלה ישפרו בעתיד הקרוב את שיטות הבנייה ויעזרו להתגבר על המחסור הקיים בעובדים וקיצור זמן הבנייה".
בהמשך התייחס בוארון למחירי הדירות העולים ולצפי להמשך: "הציפיות לירידת הריבית, עלייה צפויה במחירי הבנייה והמחסור החמור בעובדים שאותו לא מצליחה המדינה לפתור, מייצרים ציפייה להמשך עלייה במחירי הדירות. הגידול בהיקף לקיחת המשכנתאות בחודשיים האחרונים מאותת גם כן על התעוררות שחלה בשוק.
"עם זאת, נשאלת השאלה האם מצב המשק הישראלי לאחר סיום הלחימה, שמועדה טרם ידוע, סביבת ריבית גבוהה, שלא צפויה להשתנות מהותית בזמן הקרוב, וגזירות כלכליות צפויות על משקי הבית, יאפשרו המשך עלייה של המחירים בדומה לעליות שחווינו לאחר היציאה ממשבר הקורונה. ללא פתרון מהיר, המחסור בעובדים צפוי להשפיע גם על התחלות הבנייה ברבעונים הבאים שיביאו לקיטון בהיצע. נכון למועד זה קצב התחלות הבנייה לא נפגע, אך ניתן להבחין בירידה בהיקפי סיום הבנייה.
"תופעה נוספת שממנה לא ניתן להתעלם בכל הקשור לשוק הדיור היא המשך העלייה במחירי השכירות. הריבית הגבוהה הפכה את המודלים של דיור מוסדי להשכרה ארוכת-טווח ללא כלכליים.
"זה שנים שאנו מדברים על כך שיש לייצר פתרון בר-קיימא בשוק השכירות שיאפשר לציבור הישראלי לשכור דירה במחירים הוגנים, אך נראה כי גם בתחום זה המדינה מתעכבת ביישום פתרונות שיאפשרו קורת-גג במחירים סבירים למשפחות צעירות".
בוארון התייחס גם למצב שוק המשרדים, ברקע העסקאות הגדולות האחרונות שעליהן דיווחנו כאן בגלובס בשבוע שעבר, ואמר: "טרם המלחמה תעשיית ההייטק הישראלית, המהווה את הקטר של המשק, חוותה ירידה בהיקפי גיוס ההשקעות, אך נראה כי בחודשים האחרונים היקפי הגיוס נמצאים במגמת שיפור ואף חוזרים לרמתם טרם המלחמה.
"כמו כן, בשבוע האחרון פורסם כי גוגל צפויה לשכור מחצית מבניין ToHa2 ולהגדיל את השקעתה בישראל, וכי פאלו אלטו נטוורקס מנהלת משא-ומתן להשכרת חלקים נרחבים במגדל אלון 1. נכון למועד זה עוד מוקדם להעריך כיצד תשפיע המלחמה על תעשיית ההייטק, אך יש לקוות כי הידע שנצבר בישראל בתחומי ההגנה והביטחון יעזור להצמיח חברות הזנק מצוינות שיביאו לביקוש נוסף לשטחי תעסוקה".
לאחר בוארון נשא דברים בקצרה עו"ד מני גורמן, שותף בכיר במשרד שטיינמץ, הרינג, גורמן ושות' עורכי דין. גורמן אמר כי "חלה על כל אחד ואחת מאיתנו החובה להילחם ביתר שאת על חוסנה הכלכלי של מדינת ישראל". הוא פנה לקהל ואמר: "כל אחד ואחת מכם שממשיך לתכנן, לשווק, למכור - שיראה עצמו כאילו הוא חלק מהמערכה על חוסנה הכלכלי של מדינת ישראל בשעה זאת".
*** גילוי מלא: סיקור הכנס נעשה בשיתוף בין EY לגלובס על-פי שיקולי עריכה ועניין לקוראי גלובס