נתי סיידוף ותמיר כהן / צילום: איל יצהר, עיבוד: טלי בוגדנובסקי
ענקית הבנייה והתשתיות שיכון ובינוי , שידעה לא מעט צרות עסקיות ופרסונליות בעשור החולף, חווה בימים אלה טלטלה נוספת. זו הגיעה לרתיחה השבוע עם התפטרות מנכ"ל החברה תמיר כהן, מי שנחשב לאיש החזק בחברה ולמוציא והמביא של בעל השליטה, נתי סיידוף. זאת לאחר התערערות היחסים בין השניים, שבשיאה הביע לאחרונה סיידוף באופן מופגן חוסר שביעות רצון ממהלכים שהוביל המנכ"ל מטעמו. ברקע, צנחה מניית שיכון ובינוי בכ־67% מרמת השיא שבה נסחרה לפני כשלוש שנים, על רקע חששות המשקיעים מהעלייה ברמת המינוף שבה פועלת החברה.
● הייתה החברה הרווחית בישראל ואז מנייתה צנחה. האם זה הקאמבק?
● נייקי מחקה 27 מיליארד דולר ביום אחד. והמשבר מגיע גם לאימפריה של הראל ויזל
● ראיון | עופר גלבוע רכש חברת תעופה שעמדה בפני פשיטת רגל. היום היא שווה כמיליארד דולר
סיידוף (67) הוא איש עסקים ישראלי לשעבר, המתגורר מעל ל־40 שנה בלוס אנג'לס. את הונו עשה בעסקי נדל"ן ויהלומים בארה"ב. לפני כ־6 שנים (יוני 2018) הוא סיכם על רכישת מניות השליטה בשיכון ובינוי (אז 47%) מידיה של המילארדרית שרי אריסון, תמורת סכום של 1.1 מיליארד שקל - ששיקף הנחה של 15% ביחס לשווי השוק של המניות באותה עת.
מדובר היה במחיר מציאה, כשהמניה נסחרת בשפל, שעליו עוד נתנה אריסון הנחה ששיקפה את רצונה לצאת מהחברה שהסתבכה באותה תקופה עם פרשיות שחיתות באפריקה. סיידוף האמין כי קיים ערך חבוי בחברה, ועד מהרה התברר כי עשה את עסקת חייו. גם הוא לא ציפה לתשואה הפנטסטית שהניבה לו מניית שיכון ובינוי בשנים הראשונות להשקעתו, שהעמידה את שווי החזקותיו על יותר מ־4 מיליארד שקל - רווח "על הנייר" של כ־300% על השקעתו. אלא שסיידוף לא מכר מהחזקותיו בשיכון בינוי באותה עת, והיום - שלוש שנים מאוחר יותר - הוא ודאי מצטער על כך. הרווח התאורטי על החזקותיו (שדוללו ל־41%) הצטמק לכ־300 מיליון שקל בלבד.
תמיר כהן, ששימש קודם לרכישת השליטה בשיכון ובינוי כמנהל פיתוח העסקים של סיידוף, היה מי שהוביל מטעמו את העסקה לרכישת המניות מידיה של אריסון. קודם לכן, הגיש כהן בשמו של סיידוף הצעות שלא צלחו לרכישת השליטה בחברת כלכלית ירושלים (כיום מבנה נדל"ן), אפריקה ישראל וכן בחברת יורוקום תקשורת, ששלטה אז בבזק. בעקבות רכישת השליטה בשיכון ובינוי מונה כהן ליו"ר החברה, ובהמשך נטל על עצמו גם את תפקיד המנכ"ל - לאחר שיחסי המנכ"ל הקודם, איל לפידות, עם הדירקטוריון והנהלת החברה עלו על שרטון.
ספקות לגבי השיפור הנטען
בחודש שעבר התראיין סיידוף בתקשורת וביקר בחריפות את אופן ניהול החברה, בדגש על עסקה יקרה לרכישת קרקעות שביצעה בשדה דב בתל אביב, במה שהעיד על אובדן אמון והתסכול שלו מההחלטות העסקיות שהתקבלו בחברה תחת ניהולו של כהן.
ביום א' השבוע, הגיש תמיר כהן מכתב התפטרות שנכנס לתוקף באופן מיידי, כאשר סיידוף, שמינה עצמו לדירקטור בשיכון ובינוי בשבוע שעבר, הפך כעת ליו"ר הזמני של החברה. כהן, ששימש כמנכ"ל בארבע השנים האחרונות, עוזב את שיכון ובינוי לאחר שצבר תגמול נדיב במיוחד - עלות העסקתו בשנים 2018-2023 חצתה את רף ה־60 מיליון שקל, כשמחצית הסכום ניתן לו בתגמול מבוסס מניות.
במכתב לעובדים הודיע כהן, בין היתר, כי בכוונתו להתמודד על רכישת גרעין השליטה בשיכון ובינוי מידי סיידוף: "לאחר שש שנות פעילות שבהן שיפרנו לאין ערוך את מצבה הכספי של החברה, קידמנו פרויקטים רבים ורכשנו פעילויות משמעותיות, נוצרו לאחרונה נסיבות מיוחדות", כתב. "על פיהן אני מתרשם כי יש ביכולתי, יחד עם משקיעים אחרים, לרכוש חלק או את כל מניות השליטה בחברה, שאני מאמין ביכולתה לצמוח באופן משמעותי. יחד עם זאת, העובדה כי בעל השליטה החליט להיות מעורב יותר בניהול החברה, הובילה אותי למסקנה כי נכון וראוי שבשלב זה אקדם את המהלך כשאני מחוץ לחברה".
בשוק ההון היו שהרימו גבה בנוגע לאותו שיפור נטען במצבה של שיכון ובינוי, שבתקופתם של סיידוף וכהן העמיסה על גבה התחייבויות ענק. החוב הפיננסי (נטו) שלה עומד כיום על כ־11 מיליארד שקל - יותר מכפול מהיקפו בעת רכישת השליטה בחברה ב־2018. גם תגובת המניה להתפטרות, זינוק של יותר מ־7% ביום ב', מעבירה מסר ברור באשר לדעת המשקיעים בדבר יכולות הניהול של תמיר כהן. שווי השוק הנוכחי של שיכון ובינוי, 4 מיליארד שקל, רחוק מאוד משווי של כמעט 10 מיליארד שקל שבו נסחרה החברה בשיא של שנת 2021.
סיידוף הגיב לכוונתו של כהן לרכוש את מניות השליטה בשיכון ובינוי ומסר כי "אין בכוונתי למכור את השליטה בחברה. אנו מודים לתמיר כהן על כהונתו ומאחלים לו דרך צלחה". סיידוף הוסיף כי "שיכון ובינוי שאנחנו רואים היום גדולה משמעותית מזו שנרכשה ב־2018". הוא ציין כי התוואי העתידי הרצוי לחברה ידרוש מיקוד, שקיפות, חיזוק השדה הניהולית, התייעלות והורדת ריבית והעלאת הנזילות, תוך מכירת פעילויות שאינן בליבת עסקי החברה.
הבור של שדה דב כבר הפיל יזמים
שיכון ובינוי היא חברה בת כמאה שנה, המחזיקה במגוון רחב של פעילויות הכוללות פרויקטים של בנייה ותשתיות בארץ ובחו"ל, ייזום דירות בישראל ובמזרח אירופה וזרוע אנרגיה שהונפקה בבורסה בתל אביב. הצפת הערך המהירה שראו סיידוף וכהן בשנים הראשונות שלהם בחברה, יוחסה בין היתר למינויו של איל לפידות - מי שנחשב לאחד המנהלים האגרסיביים והקפדנים במשק - לתפקיד המנכ"ל ביוני 2019. אלא שהכהונה של לפידות התבררה כקצרה במיוחד, והוא עזב כעבור כשנה. כהן שכיהן כיו"ר, מונה אז גם לתפקיד המנכ"ל, וכיהן בשני התפקידים עד שנת 2022. בהמשך נותר בתפקיד המנכ"ל ושמר על כיסא בדירקטוריון החברה.
את הצרות הנוכחיות בעסקיה של שיכון ובינוי מייחסים בשוק לתיאבון המוגבר של ראשיה, שבשנות הריבית האפסית ששררו בתחילת העשור, הכניסו אותה לשורה של פרויקטים זכייניים בתחומי הבנייה והתשתיות (בהם הקמת בסיסי ענק לצה"ל), ובעיקר לרכישת קרקעות במתחם שדה דב בצפון תל אביב עבור הקמת פרויקט של דירות להשכרה. רכישת הקרקעות היקרות במתחם, ששווקו במכרזים של רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), כבר הובילו אשתקד לקריסת עסקיו של יזם הנדל"ן חנן מור.
שיכון ובינוי רכשה בתחילת 2022 קרקעות בשדה דב תמורת 2 מיליארד שקל, עליהן נטלה חוב של 1.5 מיליארד שקל. על הקרקעות היא אמורה להקים 835 דירות להשכרה. מאז רכישת הקרקעות עלתה הריבית, כך שהאשראי שנטלה החברה לרכישתן התייקר. במקביל, בשל עליית הריבית הפך הדיור להשכרה לפחות אטרקטיבי, שכן שיעורי ההיוון עלו, ודיור להשכרה במחירים מפוקחים מציע תשואות נמוכות מהנדרש לאורך חיי הפרויקט. כפועל יוצא הפחיתה שיכון ובינוי מאות מיליוני שקלים משווי הפרויקט.
המינוף שעלה, גם כן בגין אותה עסקה, ניפח את החוב הפיננסי (נטו) של שיכון ובינוי, שעמד בסוף הרבעון הראשון של 2024 על 11.3 מיליארד שקל, כמעט מחצית ממנו בגין יזמות נדל"ן בישראל (4.6 מיליארד שקל). יש לציין כי החוב הגיע לשיאו במחצית 2023 (כשעמד על 12 מיליארד שקל) ומאז ירד בשל מימושים שביצעה החברה. לשיכון ובינוי חמש סדרות אג"ח, הנסחרות בתשואה של עד 6.7%, כשסדרה 10 במח"מ של 3.5 שנים נושאת את התשואה לפדיון (השקלית) הגבוהה ביותר - 6.7% כיום.
"פעילויות שהיו נכונות לפני 40 שנה"
"בשנתיים האחרונות היחסים בצמרת החברה מאוד התערערו", אומר גורם בכיר בשוק ההון על הנעשה בשיכון ובינוי. "החלו עזיבות של מנהלים והכתובת הייתה על הקיר, כשהמנכ"ל נתפס ככוחני. שוק ההון פחות העריך את האווירה העכורה שם וכל הפוליטיקה הפנימית".
באשר למצב העסקי מציין אותו בכיר כי "הפרויקט בשדה דב הוא מהלך שנראה תמוה, אבל החברה זכתה גם בסדרה של מכרזים גדולים להקמת פרויקטים, ונטען שהגישה הצעות אגרסיביות למדי. כל רעשי הרקע האלה העיבו על ביצועי המניה". עם זאת הוא מציין שבניגוד לחברות אחרות, ולמרות המינוף העצום שנטלה, לשיכון ובינוי יש עדיין הרבה נכסים שמשמרים אותה כפוטנציאל לעסק מצליח בעתיד.
"יש לה הרבה קרקעות היסטוריות בישראל, שטמון בהן פוטנציאל גדול, ומי שנותר במניה מאמין שזה יתורגם בסוף להשבחת ערך. מצד שני, ברבעונים האחרונים הדוחות הכספיים הפכו ל'דוח רווח והסבר', שתמיד צריך להסביר ממה נובע ההפסד. בסיכומו של דבר יש כאן משבר אמון בין המשקיעים לחברה, ונדרשת עבודה משמעותית. גם לא ברור אם כהן אכן יצליח להשתלט על החברה, ואם סיידוף בכלל רוצה למכור לו את מניות השליטה".
בשוק ההון מסכימים כי כדאי לשיכון ובינוי לצמצם חלק מהפעילויות שבהן היא מעורבת. "יש לה לדוגמה פעילות של דיור להשכרה בחו"ל שנראית קצת לא קשורה", אומר המנהל משוק ההון. והגורם הבכיר מוסיף כי "המינוף של החברה נותר גבוה וצריך לעשות סדר, למשל עם הפעילות באפריקה. צריך להיפטר מפעילויות שאולי היו נכונות לפני 40 שנה, אבל היום מסבות לחברה נזקים".
נזכיר כי בפברואר השנה הודיעה החברה על הפסדים מצטברים בהיקף של כחצי מיליארד שקל מפעילותה באפריקה - פרויקט לסלילת כבישים באתיופיה ועקב פיחות חד במטבע הניגרי.