נחי פינקלשטיין / צילום: תמונה פרטית
רבים ממשקיעי הנדל"ן בישראל מחפשים כיום דירות ישנות במתחמי התחדשות עירונית. עליית שווי הנכס קורצת לכולם.
בעלי הדירות מבינים שהם הפכו ל"סחורה חמה", ודורשים מחירים שהולכים ומאמירים. לעתים הם נוקבים במחירים אסטרונומיים, שעלולים להטעות ולהביא לכדי מחשבה שפרויקט ההתחדשות העירונית כבר הסתיים.
● הנתונים מגלים: לוקחים משכנתה של מיליון שקל, מחזירים יותר משני מיליון שקל
● טור סופ"ש | השבוע אושרה הקמת עיר חדש. למה אף אחד לא רוצה קרדיט?
● 20 הקומות בצומת יגאל אלון שמלמדות על מצב שוק הנדל"ן בתל אביב
לטענת יועץ ההשקעות נחי פינקלשטיין, המציאות הנוכחית מקשה על משקיעים לפעול באזורי ביקוש נרחבים במרכז הארץ, ועליהם לחפש מקומות אחרים. לדבריו, אזור שעדיין ניתן למצוא בו פערים משמעותיים בין מחירי הדירות הנוכחיים לבין המחירים העתידיים של דירות התמורה הוא אזור שכונות החוף בחיפה - נווה דוד ושער העלייה וכן קריית שפרינצק הסמוכה.
"כסף בקיר", פודקאסט השקעות הנדל"ן של גלובס, יצא לסיור בשכונות החיפאיות הסמוכות לים, ומצא שרבים מיזמי הנדל"ן הגדולים בישראל כבר שם. האם הבנייה המסיבית שמתוכננת באזור, ובמקומות נוספים בעיר, תחזיר את הצעירים לחיפה?
תוספות של 25 מ"ר בגלל תוכניות ותיקות
"כשאנחנו נוסעים מכיוון דרום לצפון על כביש החוף ונכנסים לחיפה, השכונה הראשונה שאנחנו נתקלים בה בצד ימין היא נווה דוד", ממקם אותנו פינקלשטיין. שכונות שער העלייה וקריית שפרינצק נמצאות בהמשך, בקרבת מקום. "הקו הראשון של הבניינים הללו נמצאים 30־40 מטר מהים", אומר פינקלשטיין, שבין היתר מלווה משקיעים לרכישת דירה באזורים הללו. "בשכונות האלה יש דירות של 50־60 מ"ר, שנמכרות כיום בטווחים של 1.2־1.25 מיליון שקל - תלוי בדירה, במיקום ובגודל".
לדבריו בחלק גדול מתוכניות הפינוי בינוי שמקודמות כיום, יש תוספת של 25 מ"ר - היות שמדובר בתוכניות ותיקות. "על זה כמובן מתווספים מרפסת ועוד חניה ועוד מחסן וכדומה. כלומר, אדם יקבל דירה שכבר נושקת ל־90 עד 100 מ"ר. דירות כאלה בשכונות חדשות על הים לא יעלו בעתיד 1.2 מיליון שקל, אלא יכפילו את ערכן או ישלשו אותו", צופה פינקלשטיין.
לדבריו, זוגות צעירים שמתקשים להעמיד הון ראשוני בנכסים שמיועדים להתחדשות עירונית במרכז הארץ, צריכים לשים לב להזדמנות שעדיין עומדת לפתחם באזורים הללו. "חיפה היא הזדמנות להצטרף לגלגל הנדל"ן. אתה קונה במחיר הנוכחי, משכיר את הדירה והיא הולכת אחרי זה להתחדשות עירונית. בעתיד תהיה לך דירה שתהיה שווה כבר מספר מיליוני שקל".
חיפה סובלת שנים מהגירה שלילית, האם יהיה מי שיאכלס את כל הדירות הללו?
"אכן יש הגירה שלילית והיא אפילו מוצדקת כי לזוג צעיר באמת אין סיבה להישאר בחיפה, כי אין לו איפה לגור, אין דירות חדשות. חיפה עיר מרכזית, ויש בה אוניברסיטאות, מרכזי מסחר, מוזיאונים ועוד הרבה גורמי משיכה, שלא לדבר על הים, אבל זוגות צעירים לא מצאו דיור ברמה גבוהה. הבנייה החדשה תשנה את המצב".
"מסיימים את האירוע ב־8,000 דירות"
עקב האכילס של תוכניות התחדשות עירונית הוא משך הזמן לקידומן. במקרים רבים, הרשויות המקומיות תורמות להתמשכות התהליכים. לדברי אורנה מור, ראש מינהלת ההתחדשות העירונית בחיפה, כמה תוכניות פינוי בינוי בשכונות החוף נמצאות בשלבים מתקדמים יחסית.
"יש לנו בנווה דוד שלוש תוכניות גדולות שנמצאות בביצוע: המלך שלמה, המלך אמציה והמלך חזקיהו. בכל אלה יצאו כבר 1,900 יח"ד בהיתרים ובבנייה עכשיו. חוץ מזה יש לנו על השולחן עוד תוכניות לבניית 6,000 יח"ד, ובסך הכול אנחנו מסיימים את נווה דוד בערך ב־8,000 יח"ד".
להערכתך, מתי נראה את הטרקטורים בפועל?
"תוכניות שכבר רצות, אני מניחה שיתממשו בטווח של 5־10 שנים. לאחרות זה ייקח יותר זמן. אם נשב פה עוד 15 שנה, אני מניחה שהרוב הגדול כבר יהיה בנוי. בשער העלייה המצב קצת שונה: יש תוכנית אחת שכבר הוגשה לשתי הוועדות, המחוזית והמקומית, והיא נמצאת לקראת דיון, ויש עוד שתיים בקנה. בסך הכול בכולן יש לנו בערך 3,500 יח"ד. שם זה ייקח קצת יותר זמן כי התוכניות הוגשו קצת יותר מאוחר".
מור מבהירה כי בחיפה כולה יש עוד מספר רב של תוכניות התחדשות עירונית שכוללות בנייה של כ־100 אלף יח"ד. לדבריה, המדיניות העירונית ברורה מאוד באשר למקומות שבהם העירייה מבקשת לקדם פרויקטי התחדשות עירונית, ומקומות שבהם העירייה תבחן תוכניות, אך תאשר אותן בהיקפים ובקצב אחר.
מה לגבי תוכניות הפיתוח לפסי הרכבת והכביש המהיר, שלמעשה חוצצים בין שכונות החוף לים?
"המסילה וכביש 4 הם חיץ רציני. ברגע שנשקע את המסילות וכביש 4 ירד מרמת כביש בינעירוני לרמת כביש עירוני מקומי, אפשר יהיה לפתח לאורכו את השכונות כמו שהיינו רוצים. זאת אומרת, ליצור לאורכו מערכות של מסחר, תעסוקה, תיירות, מלונאות ומגורים".
מה הסיכוי שזה יקרה?
"הרכבת כעיקרון כבר הסכימה לשקע. השאלה היא מתי זה יקרה וכמה זמן ייקח שלב החישמול. היינו רוצים לייצר כביש עירוני שלאורכו יהיו חיים עירוניים ושכונות איכותיות, ואנשים יוכלו לרדת עם מגבת לחוף הים, בלי החציצה הזו של הרכבת, ואז המצב יהיה שונה. שונה לגמרי".