פינוי־בינוי ברמת גן. בעיר מקודמת תוכנית שתחליף את תמ''א 38 / צילום: טלי בוגדנובסקי
בסוף החודש הבא תסתיים תמ"א 38 ברוב היישובים בארץ. ב־20 ישובים התוכנית תוארך בזכות תוכניות חלופיות שמקודמות בהם, ושבאות לתת מענה על הצורך לחזק מבנים; ב־11 רשויות נוספות אין צורך להאריך את התמ"א כי כבר קיימות בהן תוכניות חלופיות. האם התוכניות המקומיות פותרות את בעיות היסוד התכנוניות והאחרות שליוו את תמ"א מאז ראשיתה? האם בתקופה הזו, שבה ברור הצורך במיגון מבנים נגד פגיעת טילים וכטב"מים, לא כדאי היה לשקול להאריך את תמ"א 38 בכל הארץ? לא מעט שאלות עולות לנוכח ביטול התמ"א ואימוץ המתווה התכנוני שמכונה "חלופת שקד", על שם שרת הפנים לשעבר איילת שקד, במקומה.
● פרויקט מיוחד | 75% מהיתרי הבנייה בהתחדשות העירונית ב־2023: בתמ"א 38
● פרויקט מיוחד | תל אביב הייתה אחת המובילות בתמ"א 38. האם תשמור על מעמדה?
תמ"א 38 עומדת לסיים את חייה בתור ניסוי מרתק שרשם לא מעט הצלחות, אך גם כישלונות מסוגים שונים, בדרך לחזק את המבנים הישנים בישראל, ולהופכם לעמידים יותר מפני רעידות אדמה. כולם אהבו לשנוא את התוכנית הזו, אך עכשיו, משהצליחו לבטלה, החובה להוכיח שהחלופות מוצלחות יותר ויעילות יותר מוטלת על מינהל התכנון, המועצה הארצית לתכנון ולבנייה הרשויות המקומיות והמשרדים הממשלתיים שעוסקים בתחום, ובעיקר הרשות להתחדשות עירונית.
העיקרון של תמ"א 38 היה פשוט: מדובר בתוכנית שאפשרה חיזוק מבנים שנבנו לפני 1980 ע"י יזמים פרטיים, שבתמורה לעבודתם קיבלו זכויות בנייה, ויכלו למכור את הדירות שהוסיפו לבניין. כך יצאו הדיירים מרוצים, כי דירותיהם הוגדלו בדרך כלל בחדר, ונוספו להן מרפסות, מעליות, לעתים גם מחסנים ומקומות חניה, מה שהעלה את שווי הדירות בעשרות אחוזים. גרסה זו של התמ"א מכונה 38/1, ואליה היתוספה גרסה נוספת מספר שנים לאחר מכן, שמכונה 38/2 שכללה את הריסת המבנים הישנים והקמת חדשים תחתם. בגרסה זו קיבלו היזמים זכויות בנייה רחבות יותר, וגם עלויות הבנייה שהוטלו עליהם היו גבוהות משמעותית מאשר בתמ"א 38/1.
הביקורת: היזמים והדיירים הרוויחו, הרשויות הפסידו
התוכנית ספגה עם השנים ביקורת רבה. לגבי תמ"א 38/1 נטען לא פעם, כי אינה מחזקת די את המבנים; לגבי התמ"א ככלל נטען (ובצדק), כי היא גורעת את עיקר שיקול הדעת התכנוני הנתון בידי הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, ולפתע הן הפכו לגוף להנפקת היתרי בנייה מכוח תוכנית שרירותית, עם מעט מאוד סמכויות. התמ"א גם גרעה מהרשויות המקומיות את היטלי ההשבחה שהן מקבלות בדרך כלל כתוצאה ממימוש תוכנית חדשה. מדובר במכה כלכלית קשה.
עוד נטען כי התמ"א מעודדת פרויקטים נקודתיים, אינה "מדברת" עם סביבתה ואף מפריעה להתפתחות השכונות שמסביב, אינה מעודדת עירוניות, אינה תואמת לתשתיות הקיימות בשכונות הישנות ואינה מטילה על היזמים מטלות ציבוריות, כך שבסופו של דבר הכול מוטל על העירייה.
ולבסוף: פרויקטי תמ"א יצאו לדרך בעיקר במרכז הארץ, ולא בפריפריה, משום שלא נמצאה היתכנות כלכלית לייזום פרויקטים כאלה בצפון ובדרום.
הביקורת גברה והלכה, עד שבסופו של דבר לפני חמש שנים החליטה המועצה הארצית לתכנון ולבנייה לסיים את התמ"א בהדרגה. מועד הסיום קיבל מספר ארכות, עד שהוכרע סופית לסוף חודש אוגוסט הקרוב - בעוד כחודש.
החלופות: בחולון רוצים חזיתות מסחריות
ומה במקום? המועצה הארצית לתכנון ולבנייה נתנה לרשויות המקומיות סמכויות לערוך תוכניות מקומיות שיחליפו את התמ"א 38.
בהתחלה השתמשו הרשויות בעקרונות של תמ"א 38 כדי לערוך תכנון מפורט ומבוסס תמ"א בשכונות שונות. הדוגמאות המפורסמות ביותר לעניין זה הן תוכניות הרובעים 3 ו־4 בתל אביב ותוכנית 10038 בירושלים.
כיום הרשויות המקומיות משתדלות להתנתק לחלוטין מתמ"א 38, ולעצב לעצמן תוכניות שיעניקו זכויות שונות לפי המצב הספציפי בכל שכונה ושכונה. דוגמה בולטת לעניין זה היא חולון, שבה אושרה תוכנית ח/619 שהיא תוכנית כוללת להתחדשות עירונית בעיר, שאושרה בינואר שנה שעברה ואשר מסמנת מתחמים לפינוי־בינוי ומתחמים להתחדשות מגרשית, ואף מקומות לאורך הצירים הראשיים, שבהם יש להקים חזיתות מסחריות.
עד כה 11 רשויות מקומיות עיצבו תוכנית חלופית מלאות לתמ"א 38. ב־13 רשויות נוספות התמ"א הוארכה בכשנתיים, בעקבות עמידתן בתנאים שהציבה בפניהן המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, שהם: קבלת החלטה ברמה המקומית להאריך את התמ"א והגשת תוכנית חלופית לוועדות המחוזיות. אם התוכניות שהגישו יאושרו לפני מועד התפוגה החדש של תמ"א 38 - 18.5.2026 - התמ"א תבוטל במועד האישור.
בין הרשויות הללו: ירושלים, שבאופן עקרוני מתכוונת להמשיך עם תוכנית 10038, אך למחוק את התלות שלה בתמ"א 38; אשדוד; רמלה; נהריה; חיפה; רעננה; באר שבע; ראשון לציון; כפר סבא; ופתח תקווה.
ברמת גן מקודמת תוכנית ועל העירייה להגישה לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה בימים הקרובים ממש, כדי שתינתן לה אפשרות להאריך את תמ"א 38 בכשנתיים.
רשויות ללא תוכנית: כיצד יפעלו הרשויות תחת "חלופת שקד"
ומה עם הרשויות האחרות? עבורן נוצרה "חלופת שקד". מדובר בגרסה של שרת הפנים לשעבר איילת שקד, לחלופה לתמ"א, שמעבירה את הסמכות לאישורי פרויקטים נוסח תמ"א 38 לרשויות המקומיות.
בעיקרון התוכנית מעניקה זכויות בנייה נדיבות יותר מאשר תמ"א 38 במקרים של הריסת בניין והקמתו מחדש, ובמיוחד אם מאוחדים שלושה מגרשים גובלים. במקרה הראשון יינתנו ליזמים זכויות של עד 400% לעומת היתרי הבנייה שהוצאו על השטחים הקיימים, ובמקרה השני - של עד פי חמישה. כל זה לפי שיקול הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה.
במקרים של מבנים לשימור, או שבהם לא ניתן לבצע הריסה ובנייה מחדש, ניתן יהיה לבצע פרויקט של חיזוק ותוספות בנייה, כמו תמ"א 38/1, אך עם זכויות בנייה מופחתות.
במסגרת חלופת שקד נקבעו היטלי השבחה מופחתים של 25% (במקום 50% כרגיל) שאותם רשאית הוועדה המקומית לצמצם ל־12.5% או לבטל לחלוטין.
אז במסגרת החלופה הזו יש תמרוץ לוועדות המקומיות בצורה של היטלי השבחה וליזמים יש תמרוץ בצורה של זכויות בנייה מוגדלות. האם זה מספיק, כדי לתמרץ את חיזוק המבנים הישנים, גם במקומות שאליהם תמ"א 38 לא הגיעו עד כה? במינהל התכנון הודו בפנינו כי קשה לדעת, וכי חייבים להמתין ולעקוב אחרי מימוש החלופה.
עיריית תל אביב מקדמת תוכנית חלופית, תא/5555, אך לא הגישה אותה עד המועד הנדרש ובכוונתה לקדם אותה בהמשך.
העתיד: אישור תוכניות ב־30 רשויות זה לא מספיק
קל להבחין כי קיימת חפיפה רבה בין הערים שמקדמות בשטחן חלופות לתמ"א, לערים המובילות בבנייה על פי התמ"א, מה שמבליט שוב את חוסר הרלוונטיות של תמ"א 38 אך גם של החלופות שלה, לפריפריה,
היום הרשויות המקומיות מקבלות הזדמנות חוזרת לענות על האתגר, לקבל את האחריות על השכונות הוותיקות שלהן ולתכנן את התחדשותן ואת התחדשות המבנים שבהן. האם הן יקחו את הזכויות הללו וינסו לעשות משהו, או שיסתפקו בכך שביטלו את התמ"א השנואה, וישובו שלא ליזום כלום, כמו לפני 20 שנים?
אין ספק כי כ־30 רשויות שבחלקן אושרו תוכניות ובחלקן מקודמות תוכניות - מנסות לתת מענה לאתגר החדש־ישן, אך עדיין נראה, כי המספר רחוק מלהשביע רצון.