לרנקה / צילום: Shutterstock
ביולי אשתקד חתם גיל בכר על מה שראה כעסקת החלומות שלו: חוזה לרכישת דירה בפרויקט היוקרה Aurelia בלרנקה שבקפריסין. הפרויקט ששווק אז בישראל היה נוצץ ואטרקטיבי במיוחד - מהדירות המעוצבות והמרוהטות, דרך בריכת השחייה, חדר הכושר וחדר הסיגרים, ועד ההבטחה כי הדירות יימסרו לרוכשים בתחילת 2024 ואף יושכרו בקלות לסטודנטים באוניברסיטה הבינלאומית הצמודה בתשואה גבוהה. 157 אלף אירו לדירה נשמע לבכר כמו מחיר מציאה עבור כל הטוב הזה. הוא שילם 60% בעת חתימת החוזה וקיבל עדכונים על התקדמות הפרויקט מעת לעת.
● ראיון | חלוץ הבינה המלאכותית שמזהיר: "אין לנו כלים לעצור אותה"
● הכנסות של מאות מיליונים ומופעי ענק: זה הטרנד שגורם לילדים שלכם להיצמד למסכים
● הפתרון של יפן לבעיית הילודה: תוכנית שידוכים בתנאים מחמירים
אך לפני כשלושה חודשים הכול השתנה - ועסקת החלומות הפכה לסיוט. "היינו אמורים לקבל את המפתח במאי השנה, אבל במקום זה קיבלנו הודעה מהקבלן בקפריסין שיש עיכוב של שנה במסירה", מספר בכר. "בשלב הזה הכול עוד היה בסדר, כי הקבלן הודיע שנקבל את הפיצוי המוסכם לפי החוזה, אז לא התרגשנו. אבל אחרי ההודעה הזאת הוא נעלם. המשווק הישראלי לא מצליח לאתר אותו, לא עונים במשרדים שלו ואין עובדים באתר הבנייה".
בכר ועוד כ־50 רוכשים ישראלים שרכשו דירות בפרויקט מחפשים בימים אלה דרכים להציל את הכסף שלהם. "חיפשתי להשקיע בנכס בקפריסין כי זה נהיה נגיש והתשואות טובות. בחרתי בפרויקט הזה כי החברה המלווה בארץ מנוסה, יש עורך דין שמלווה אותנו, ולקבלן יש מוניטין, הוא אחד הקבלנים הגדולים בקפריסין. עשינו הכול נכון, ובכל זאת היום אנחנו נמצאים מול שוקת שבורה ולא יודעים מה יעלה בגורל הכסף שלנו".
הרוכשים אמנם שכרו יחד עורך דין קפריסאי שמנסה לאתר את הקבלן עבורם ולבחון את אפשרויות הקידום של הפרויקט התקוע, אך בינתיים הם נדרשים להשקיע אלפי אירו נוספים ולנהל את המאבק להבטחת ההשקעה שלהם מרחוק. "יש חשש משמעותי אצל כולנו שלא נראה את הכסף", משתף בכר. "הפרויקט לא בישראל, אנחנו לא יודעים איפה הכסף נמצא ואנחנו צריכים להשקיע אלפי אירו כדי לנסות להציל אותו או ללכת לבית משפט. הכול מאוד ראשוני ואנחנו עוד לא יודעים לאן זה ילך".
וזו ממש לא בעיה נקודתית. בשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים מוצאים את עצמם נוהרים אחרי העסקה שתשנה להם את החיים בקפריסין. זאת הודות למדיניות מס שזיכתה את המדינה בטייטל "אחד ממקלטי המס האחרונים בעולם", מחירי נדל"ן נוחים ביחס למחירים בארץ וקרבה פיזית לישראל ביחס ליעדי השקעה אחרים בחו"ל. הקורונה, ובהמשך המחלוקת סביב הרפורמה המשפטית, חיזקו את הרילוקיישן של הישראלים לאי השכן ובהתאם את מגמת ההשקעה. גם המלחמה הגבירה את הרכישות.
בינתיים סיפורי ההצלחה על "ההם שהשקיעו 100 אלף אירו עם תשואה חלומית" מתפשטים כאש בשדה קוצים. גם המשווקים הישראלים של הפרויקטים הקפריסאים מככבים בערוצי הטלוויזיה. אך מתחת לפני השטח הקשיים נערמים, הבעיות מצטברות והחלום הופך למרדף מתמשך אחרי הכסף האבוד.
"קשה מאוד לנהל תביעות כשאתה נמצא במדינה אחרת"
א', שרכש לאחרונה נכס בקפריסין, נקלע בחודש האחרון לבעיה מול הקבלן המקומי, אך מזווית קצת אחרת. הוא רכש נכס בשווי 250 אלף אירו בלימסול, ובנייתו הושלמה לכאורה. אך כאשר שלח אנשים מטעמו לבצע בדק בית רגע לפני מסירת הנכס החדש, גילה לתדהמתו שהנכס לא ראוי למגורים. הקבלן הקפריסאי מתנער מהבעיות ומנסה להכריח את א' לחתום על קבלת הנכס.
"בבדק בית התברר שהדירה נמסרה עם הרבה ליקויים, נזילות וחריגות בנייה, והיא לא מוכשרת ולא ראויה למגורים ולהשכרה", מספר עו"ד ארז גבאי, המתמחה במיסוי בינלאומי ורכישת נדל"ן בקפריסין, אשר א' פנה אליו כדי שיסייע לו במחלוקת שהתעוררה מול הקבלן. "אנחנו מייעצים ללקוח לא לחתום כעת כי הוא צריך לקבל את מה שמגיע לו. אבל לא משנה מה הוא יחליט לעשות, הוא נקלע למצב שבו הוא צריך להשקיע משאבים - גם כסף וגם זמן - כדי לפתור את הבעיה".
גם במקרה של א' מדובר באחד הקבלנים המוכרים בקפריסין. "זה קבלן עם מוניטין טוב ודירוג אשראי טוב, אבל בפרויקט הזה הוא העמיד מוצר כושל ולא ראוי למגורים. זה קורה, אין 100% בעסקת נדל"ן. גם קבלנים גדולים ומוכרים בארץ עושים פרויקטים פחות טובים ומוסרים לעיתים דירות עם ליקויים קשים. אבל בארץ יותר קל לתפעל את הטיפול בזה - גם כי יש את חוק המכר שמגן על הרוכשים מכל מיני בעיות שמתעוררות ובעיקר כי אתה נמצא באותה המדינה כדי לטפל בבעיות. קשה מאוד לנהל תביעות ומחלוקות מול קבלן כשאתה נמצא במדינה אחרת".
י', שעובד על קו קפריסין־ישראל ורכש לאחרונה דירה בפאפוס, מספר שלצד המשקיעים שנהנים מההשקעה בקפריסין, יש גם לא מעט שמפסידים כספים בשל חוסר היכרות עם השוק, תרמיות או בעיות אחרות שמתעוררות. "הגל הזה שכולם רוצים דירה בקפריסין רק מתעצם כל הזמן. כולם שואלים אותי על זה וככל שהמצב בישראל יותר קשה הביקוש עולה. לרוב העסקאות הללו מוכיחות את עצמן, וזה מאוד משתלם, אבל חלק נתקלים בנוכלים שמבטיחים הבטחות לא ריאליות על התשואות.
"אנשים מתפתים לקנות ואז מתברר שמדובר בהבטחות שווא והנכס יקר יותר או ממוקם במיקום לא טוב. זה שוק מאוד פרוץ היום. צריך לבדוק טוב-טוב למי לפנות ומי באמת מכיר את השוק. אי אפשר פשוט להחליט שקונים וללכת לכל מי שמציג את עצמו כמומחה לשוק. הרבה נוכלים קפצו על העגלה הזאת".
מירה מאור, יועצת משכנתאות המלווה משקיעים בשוק הנדל"ן הישראלי והקפריסאי, מסבירה כי "יכולות להיות הצלחות מאוד גדולות להשקעה בקפריסין, אם פועלים בזהירות ומול גורמים שבודקים אותם היטב. מנגד, לא חסרים נוכלים שנכנסים לשוק, גם בישראל וגם בקפריסין. השוק הפך להיות רווי. יש פתאום כל כך הרבה גורמים שמציגים את עצמם כמקצוענים ומשווקים ומתווכים בעסקאות בקפריסין, כי איפה שיש הצלחה יש המון עכברושים שצצים. יש המון רמאים בשוק הזה".
אחד המקרים שבהם נתקלה מאור היה של ישראלי שביקש לבצע עסקה דרך קפריסאית שהציגה את עצמה כ"עורכת דין", אך התברר כי היא לא עורכת דין וכלל אינה עוסקת בנדל"ן בקפריסין. "הבעיה מתחילה קודם כל במי שמתווך בעסקאות. אותה קפריסאית הציגה את עצמה כעורכת דין, לקחה 20 אלף אירו ונעלמה. הלקוח פנה אליי אחרי שהיא נעלמה לו כדי לראות אם אוכל לסייע וחיברתי אותו עם עורך דין קפריסאי שאיתר אותה. היא זיהתה הזדמנות לנצל את הביקוש הישראלי. לצערי היום צריך מאוד להיזהר גם מישראלים, כי הם לא עוקצים רק את הלקוחות אלא גם את היזמים הקפריסאים וזה יוצר הרבה מאוד בלגן שם".
"להיזהר ממחירים לא ריאליים"
אחת הדרכים להימנע מהסיוט העתידי היא לשים לב לתמרורי אזהרה שבדרך. למשל, אומרת מאור, עסקת חלומית מדי לא קיימת. אם זה too good to be true, זה כנראה לא קיים. "צריך להיזהר מכל מיני משווקים שמפרסמים מחירים לא ריאליים בכלל. הרבה פעמים הם מציעים משהו מסוים וכשנוסעים לשם מגלים שזה לא מה שהוצע, מבחינת המיקום והנכס, וגם המחיר מתברר כגבוה הרבה יותר".
נוסף על כך, בעיות עלולות להתעורר כאשר לא נעשות הבדיקות המתאימות לפני רכישת נדל"ן. "אחד הדברים שהכי צריך לשים לב אליהם לפני שחותמים על הסכם רכישה, זה האם יש 'טייטל דיד' והיתר בנייה לפרויקט, שאלו למעשה המקבילות לנסח טאבו והיתרים בישראל", אומרת מאור.
טייטל דיד בקפריסין הם שורה של מסמכים משפטיים המתעדים בעלות על הקרקע והמבנה. אם לקבלן אין את המסמכים הללו, הפרויקט עלול להיות בסכנה. "יש לא מעט בניינים בקפריסין שהתחילו לבנות אותם, אנשים רכשו בהם דירות, ואז בהמשך הם מגלים שלקבלן אסור להמשיך לבנות. אפשר לראות דינוזאורים כאלה ברחבי קפריסין של בניינים שהבנייה שלהם נעצרה באמצע".
אבל הבעיות לא מתעוררות רק במקרים של תרמיות וניסיון לעגל פינות. לפעמים גם אם הרוכש ביצע את כל הבדיקות הנדרשות, הוא מוצא את עצמו בעיצומה של דרמה של פרויקט בנייה שנעצר. "יש סיפור שקורה ממש בימים אלה של יזם גדול קפריסאי, בן אדם מקסים שהרבה ישראלים הפכו להיות מיליונרים בזכותו אחרי שהם עשו איתו עסקים", מספרת מאור.
"אבל הוא עצמו נפל עם שותף שרימה אותו והסתבך מאוד קשה. עכשיו אין לו תזרים מזומנים והפרויקטים שלו תקועים. הוא עושה את המאמצים לסיים את הפרויקטים, אבל הלקוחות שרכשו תקועים היום, כי הכול נעצר. הם שמו את מיטב כספם והשקיעו אצל יזם מוכר בשוק אבל עכשיו הם עומדים מול שוקת שבורה ויש סיכוי שרבים מהם פשוט הפסידו את כל הסכום שהשקיעו ברכישה".
"הפרויקט תקוע, החברה עדיין מוכרת"
ישראל פרנקל, יזם ומלווה משקיעים בתחום הנדל"ן בקפריסין, נקלע לסיטואציה דומה בעסקת רכישה של שתי דירות בפרויקט בלרנקה, שאמור היה להיות מוקם ליד "המרינה החדשה" שתוכננה בבירה הקפריסאית. "רכשתי כמה דירות בקפריסין ואני מלווה כיום יזמים בהשקעות ברחבי האי. באחת העסקאות חתמתי מול חברה יזמית ישראלית, שעבדה בשותפות עם חברה קבלנית קפריסאית, על רכישת שתי דירות בסך 150 אלף אירו כל אחת. עד אז רכשתי נכסים רק בפאפוס, אבל הדיל בלרנקה היה כל כך טוב, שאמרתי שזה שווה", הוא מספר.
אלא שאז התחילו הבעיות. "החברה הישראלית נקלעה לקשיים תזרימיים מול החברה בקפריסין ולא קיימה את החלק שלה בהסכם. זה הוביל לכך שהחברה הקפריסאית נקלעה לבעיות בפרויקט הספציפי הזה. למרות זאת, החברה הקפריסאית הודיעה שהיא ממשיכה את הפרויקט וזה היה משמח, אך במהלך הנסיעות שלי לפאפוס עצרתי בלרנקה כדי לבדוק מה קרה בשטח עצמו וגיליתי שהכול תקוע ושום דבר לא מתקדם".
מהר מאוד התברר שהכדאיות של הפרויקט צנחה פלאים, לא רק בגלל הבעיות הכספיות מול היזם הישראלי, אלא בעיקר בגלל בעיות גדולות יותר שהתעוררו. בראשן, העובדה שפרויקט המרינה החדשה בלרנקה, שהיה פרויקט דגל בשיתוף הממשל הקפריסאי, נעצר לחלוטין. "זה פרויקט שהיה אמור להיות מוקם בהשקעה של 1.2 מיליארד אירו וכמובן שיזמים ישראלים לקחו אותו וחתמו על הסכם עם ממשלת קפריסין. כולם בלרנקה בנו על בסיס ההבטחה הזאת של המרינה. הדירות שרכשתי היו בסמוך לאזורים שהיו אמורים להיות המפותחים ביותר, אבל אז הייתה הסתבכות של היזמים וכל פרויקט המרינה בוטל.
"ברגע שאין את המרינה אין שם שום דבר, ולכן גם הפרויקט שבו אני השקעתי נתקע. עורך הדין שלי פעל מול היזמים לביטול העסקה, ובהתחלה כולם התחמקו. באחד הסיורים שלי הלכתי בעצמי לחברה היזמית הקפריסאית, ישבתי שם עם אחד השותפים ועם מנהל הכספים של החברה וביקשתי תשובות. בסופו של דבר הצלחתי להשיג יחד עם עורך הדין הקפריסאי את ביטול העסקה עבורי ועבור עוד ארבעה רוכשים ישראלים וקיבלנו את הכסף חזרה. אבל לא כל הרוכשים בפרויקט קיבלו את הכסף בחזרה".
איך אתה הצלחת לקבל?
"לחברות היזמיות בקפריסין מאוד חשוב השם שלהן, זה אי קטן וכולם מכירים את כולם. אז במקרה שלנו הקבלן חשש מפרסומים פחות טובים. הם גם לא ממהרים להגיע לבית המשפט ויעשו הכול כדי להימנע מזה, אז זה שהודענו להם שנפנה לבית המשפט גם קידם את ההסדר".
אז הלקח הוא לא להשקיע בקפריסין?
"השקעה בקפריסין היא נכונה ויכולה להיות משתלמת ורווחית מאוד אבל חייבים לעשות את כל הבדיקות כמו שצריך לפני שנכנסים לעסקה. הרבה פעמים לקוחות נכנסים לעסקה דרך חברה משווקת, שהיא הצינור של השיווק ולא היזמים או הקבלנים בפועל, והחברות הללו לא מלוות אותם בהמשך, רק גוזרות קופון על החתימה. יש לחלק מהחברות המשווקות משרדים יפים בתל אביב אבל הן מקימות את עצמן רק לצורך עסקה מסוימת, גוזרות את הנתח על החתימה וברגע שחתמת מול עורך הדין הישראלי שלהן הן יוצאת מהתמונה. אם יש לך בעיה בהמשך אכלת אותה.
"יש פרויקט מאוד גדול שתקוע כבר שבע שנים בקפריסין אבל יש חברה בישראל שעדיין מוכרת אותו, ומנסה למכור אותו בכל דרך. הם התחילו ב־150 אירו לדירה ועכשיו כבר ירדו ל־120. שם לא הייתה בדיקה מעמיקה שהמתחם קיבל את כל אישורי הבנייה המתאימים ולכן הוא נתקע, אבל הרבה רוכשים לא מודעים לכך. חוץ מזה, צריך לשים לב גם לתאריכי תחילת בנייה. היום חסרות דירות חדשות למכירה בקפריסין, אין דירות שעומדות ריקות והמכירות הן על הנייר כמעט כי הדרישה עצומה. לאחרונה התקשרו להתייעץ איתי על פרויקט חדש שלפי החוזה עם הקבלן הדירה תימסר עוד 4 שנים. אתה לא נכנס לעסקה כזאת, כי זה לא ריאלי. מי יודע מה יהיה עוד 4 שנים?".
ומה קורה עם הדירות בקפריסין הטורקית?
ויש עוד משהו שנראה ברור מאליו בעסקאות נדל"ן אך איכשהו יש מי שהצליח להסתבך איתו בקפריסין. השאלה איפה ממוקם הנכס בדיוק. חלק מהישראלים שרכשו דירות ב"קפריסין הטורקית" (רפובליקה עצמאית בקפריסין שהוכרה ע"י טורקיה) מגלים היום שההשקעה שלהם בסכנה. "באופן מפתיע יש ישראלים שלא שמו לב שהם רוכשים בחלק הטורקי או שלא היה אכפת להם", אומר עו"ד ארז גבאי, שעובד מול עם חברות משווקות ישראליות וקפריסאיות שמוכרות נכסים רק בצד היווני של האי.
"בשנים האחרונות אני מלווה הרבה ישראלים ברכישות בקפריסין היוונית ולאחרונה כשהלאימו את הצד הטורקי התברר שהרבה ישראלים קנו שם דירות. הממשלה הטורקית הלאימה להם את הנכסים ועכשיו הם מסובכים שם. הם צריכים להיכנס לתהליך מורכב של הידברות מול הממשלה ומציאת שותף מקומי שיכול להיות בעלים של הנכס עבורם, כי הם יכולים למכור את הנכס רק באמצעות מקומיים".
אבל עו"ד גבאי מציין שגם בצד היווני לא חסר פוטנציאל הסתבכות בעסקאות נדל"ן. "יש כמה נקודות שבהן אפשר להסתבך", אומר עו"ד גבאי. "למשל, בהיבט המימוני של העסקה. אנשים מסתבכים בכל הרגולציה - בין שזה לפתוח חשבון מקומי ובין שזה לקבל הלוואות למימון הנכס. הרבה ישראלים בונים על מימון בקפריסין ומגלים שהם מתקשים בכך. מאז 7 באוקטובר קשה מאוד לקבל מימון מבנקים בקפריסין".
ישראלים רבים גילו גם שלמרות שקפריסין נתפסת כ"מקלט מס", משטר הלבנת ההון שם נוקשה מאוד ואי אפשר להכניס כספים למדינה לטובת רכישת נכסים בלי להוכיח את כשרותם. אחד המשקיעים הישראלים מספר ש"ביקשו ממני את צו קיום הצוואה של אבי שנפטר 6 שנים קודם כדי להוכיח שהכספים שהעברתי מקרן השתלמות באמת הגיעו מהצוואה. שלחו אותי לתרגם ולהביא אישור נוטריון על כל מסמך שמאשר את הכספים".
"אפשר להגיע להסדרים עם רשות המסים"
לכל "החגיגה" הזאת נכנסה לאחרונה גם רשות המסים שפתחה לאחרונה במבצע לאיתור נכסים, הכנסות וחברות של ישראלים בקפריסין, בעקבות האטרקטיביות הגדולה של האי עבור הישראלים. בגלובס נחשף לאחרונה כי הרשות אוספת מידע על ישראלים שרכשו נכסים ופועלים עסקית באי וחלקם אף קיבלו דרישות להצהיר על הנכסים וההכנסות, ואף לשלם את המס הנדרש רטרואקטיבית.
"הנושא של המס והעדר אמנת מס בין ישראל לקפריסין מהווה פוטנציאל הסתבכות נוסף עבור ישראלים שמשקיעים בקפריסין ולא בודקים את זה מראש", אומר עו"ד גבאי. "רשות המסים התחילה להוציא שומות מס לישראלים שיש להם נכסים בקפריסין.
"יש לי לקוח שקנה שני נכסים בקפריסין לפני כמה שנים ומכר אותם לאחרונה, וכעת הוא מתבקש לשלם מס הכנסה על דמי השכירות שקיבל בשנים הללו ומס רווחי הון על הרווח מהמכירה של הנכסים. פתאום הוא מתמודד עם דרישת מס של עשרות אלפי שקלים שהוא לא היה ערוך אליה. הוא לא היה מודע לכך שגם אם הוא שילם מס בקפריסין על כל ההכנסות הללו, הוא חייב לשלם מס גם בישראל. זה מגיע לדרישות של עשרות אלפי שקלים ואפילו מאות אלפי שקלים".
לישראל אין אמנה למניעת כפל מס עם קפריסין, ובעקבות כך ישראלים שיש להם הכנסות באי עלולים להידרש לשלם מס גם בקפריסין וגם בישראל. "אבל צריך להרגיע ולומר שאפשר להתמודד עם רשות המסים ולהגיע להסדרים על הפחתת המס ששולם בקפריסין ולא לשלם כפל מס. בכל מקרה, עדיף לבחון גם את היבטי המס לפני שנכנסים לעסקה".