התחדשות עירונית בתל אביב. אילו סיבות מקבל בית המשפט כסירוב לגיטימי? / צילום: ינאי אלפסי
בחודש מרץ האחרון ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי בחיפה שהוביל לעצירה של פרויקט ענק ולסערה גדולה, כאשר נדחתה תביעת "דייר סרבן" של 243 בעלי דירות נגד זוג מבוגרים בני 70, שסירבו לחתום על קידום פרויקט פינוי־בינוי ברחוב צה"ל בקריית ים שאמור לכלול 1,450 דירות ב־13 מגדלים.
● ראיון | חברת הנדל"ן שזינקה ב-1,500% מהשפל: "אאורה היא מפעל חיי. לא אמכור מניות שלה"
● כסף בקיר | המשקיע שמזהיר מפני דירות יד ראשונה במבצעי קבלן
● הצוואה המודפסת שונתה בכתב יד. מה קבע בית המשפט?
● עסקה בשבוע | דירה על מחלף בר־אילן נמכרה ב־5.35 מיליון שקל
באותו המקרה, בית המשפט קבע כי הסירוב של בני הזוג הוא סביר "ולא מנימוקים סחטניים" משום גילם, בריאותם והשיפוץ שעשו בדירתם. בסופו של דבר הסתדר שם העניין, אולם נושא "הדיירים הסרבנים" לא יורד מסדר היום.
בחוק נקבעה רשימה לא סגורה, שעודכנה לאחרונה, של טעמים סבירים המצדיקים סירוב של בעל דירה לביצוע פרויקט פינוי־בינוי או תמ"א 38/2. בין הנימוקים לסירוב שהוא סביר - עסקה שאינה כדאית כלכלית, לא הוצעו לבעל הדירה המסרב מגורים חלופיים לתקופת הקמת הבניין החדש, לא הוצעו לבעל הדירה המסרב בטוחות הולמות לביצוע עסקת הפינוי־בינוי ועוד.
גלובס עושה סדר בנוגע למצב המשפטי של "הדיירים הסרבנים".
האם אפשר לחייב "דייר סרבן" לחתום על הסכם וגם לתבוע פיצוי על העיכוב?
עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותף במשרד רז־כהן פרשקר ושות' המתמחה בייצוג בעלי דירות בהתחדשות עירונית, מסבירה: "'דייר סרבן' הוא דייר שמסרב לחתום על הסכם לביצוע פרויקט התחדשות עירונית - פינוי־בינוי או תמ"א 38 על סוגיה. בפרויקט פינוי־בינוי עומדת לשאר הדיירים שחתמו על ההסכם עילת תביעה נגד 'הדייר הסרבן' לאכיפת ההסכם, כלומר לחייב את 'הדייר הסרבן' לחתום על ההסכם, ובנוסף הם יכולים לתבוע את 'הדייר הסרבן' תביעה כספית לפיצוי כספי בגין הנזקים שנגרמים לדיירים כתוצאה מאי־חתימת 'הדייר הסרבן' על ההסכם לפינוי־בינוי".
לעומת זאת, בתמ"א 38 אין אפשרות לתביעת פיצויים: "במקרה זה עומדת לשאר הדיירים רק עילת תביעה אחת, והיא חיוב 'הדייר הסרבן' לחתום על ההסכם", אומרת עו"ד פרשקר.
ע"ד פרשקר הוסיפה על החשש מתשלום פיצוי כ"דייר סרבן" שמשפיע על ההליכים: "כשמוגשת תביעת פיצוי כספי נגד 'הדייר הסרבן', הוא יחשוש יותר מניהול התביעה, שכן עלולים להיפסק נגדו פיצויים בסכום גבוה שהוא יאלץ לשלם לבעלי הקרקע, ועל כן רק כשיהיה לו נימוק סביר לסירוב לחתום, הוא יעמוד בסירובו וימשיך בניהול התביעה. לאור האמור, יש לתקן את החקיקה ולאפשר גם בפרויקטים של תמ"א 38 להגיש נגד 'הדייר הסרבן' תביעה כספית".
במקרה שהוגשו תביעות פיצויים נגד "דיירים סרבנים", הם עשויים לשלם הרבה מאוד כסף. בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע לאחרונה כי "דיירים סרבנים" יפצו את שכניהם בסכום של כ־8 מיליון שקל או שיחתמו על העסקה לפינוי־בינוי בעל־כורחם. מדובר בפרויקט בהרצליה של חברת אזורים שהיזם החתים ב־2013 וכולל כ־1,800 יחידות דיור (יח"ד) במקום 580 יחידות דיור קיימות כיום.
מרבית הדיירים חתמו, אך חלקם סירבו, והדיירים שרצו בפרויקט הגישו שלוש תביעות. אחרי שניסיונות פשרה בין הצדדים כשלו, בית המשפט קיבל את התביעה והותיר בידי כל אחד מזוגות המתנגדים שתי ברירות: לשלם 2.6 מיליון שקל לתובעים - או להסכים לפינוי־בינוי.
מה הרוב הדרוש לתבוע דייר סרבן? ומי רשאי לתבוע?
השינוי המשמעותי ביותר שחל בנושא הדיירים הסרבנים הוא שינוי הרוב הנדרש של הדיירים שחתמו על פרויקט התחדשות עירונית לצורך פנייה להליכים משפטיים: "עד חודש נובמבר 2021, החוק קבע רוב מיוחס לפנייה לבתי המשפט של 80% ובהתאם לחלקם ברכוש המשותף. במסגרת חוק ההסדרים מנובמבר 2021 - תוקן החוק והפחית משמעותית את הרוב, שהוא נכון להיום (בתנאים מצטברים): שני שלישים (כ־67%) מכלל בעלי הדירות במתחם - וגם רוב של שלוש חמישיות (60%) בכל בניין משותף, המחזיק יחד מעל ממחצית מהרכוש המשותף", אומרת עו"ד פרשקר.
גם בפרויקטים של תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש) מדובר על כ־67% חתימות בתנאים מסוימים, לאחר שהרוב הדרוש הופחת מ־80%.
לדברי עו"ד פרשקר, "על־פי החקיקה הקיימת, הדיירים שחתמו על ההסכם הם שרשאים לתבוע את 'הדייר הסרבן'". לאחרונה הועלתה האפשרות לשנות את החקיקה באופן שהיזם בפרויקט יהא רשאי אף הוא לתבוע את "הדייר הסרבן".
"ראוי לאפשר ליזם לתבוע את 'הדייר הסרבן', שכן הוא ממילא מחויב על־פי ההסכם עם הדיירים להגיש את התביעה בשמם ולממן את התביעה וניהול ההליך", אומרת עו"ד פרשקר. "לגבי תביעת הפיצויים, יש להוסיף במסגרת החקיקה כי גם היזם יהא זכאי לתבוע פיצוי כספי בגין הנזקים וההפסדים שנגרמים לו כתוצאה מסירוב הדייר לחתום על ההסכם ככל שמדובר בנימוק שאינו סביר, ולא לתבוע רק בגין הנזקים שנגרמו לדיירים".
מה הסיבות העיקריות לסירוב? מה אומרים בתי המשפט?
לדברי עו"ד גיא פטאל, שותף במחלקת הנדל"ן במשרד ארנון, תדמור־לוי, "לאור מטרת החוק לקבוע את האיזון הראוי בין האינטרסים של היזמים והדיירים, לעודד פרויקטים של התחדשות עירונית ולטרפד ניסיונות של סחטנות מצד דיירים המנצלים את מעמדם כדי להשיג רווח כספי עודף לעומת שאר הדיירים, החוק מונה רשימה מצומצמת יחסית של עילות אפשריות וקיצוניות יחסית כתשובה לשאלה מתי סירוב של דייר ייחשב כסביר, כמו אי־כדאיות כלכלית של העסקה, היעדר בטוחות הולמות או מגורים חלופיים, נסיבות אישיות, חוסר שוויון בתמורות בין דיירים ועוד".
אולם, מסביר עו"ד פטאל, לא מדובר ברשימה סגורה, ומכאן שלבתי המשפט יש מרחב גדול להכריע בו. לדבריו, "הפסיקה נוטה לבחון את הסירוב מנקודת מבט אובייקטיבית, ולא מנקודת המבט הסובייקטיבית של הדייר המסרב, ולדעתי דרך בחינה זו נכונה ותואמת למטרת החוק. מתי סירוב נחשב בלתי סביר? למשל, סירוב עקב מיקום הדירה - לדוגמה, קרובה לגינה או רחוב שקט; טענה בדבר שיפוץ פנימי שהעלה את ערך הדירה או סירוב גורף ללא פתח להתדיינות כמו 'טוב לי בבית שלי' - לא יתקבלו כסירוב סביר. בהתאם למגמת הפסיקה, כוחם של הסרבנים נחלש משמעותית, דבר התורם לקידום פרויקטים מסוג זה, בהתאם לאינטרס הציבורי.
"גם 'נסיבות אישיות' או מאפיינים מיוחדים פורשו בצמצום. למשל, העובדה שדיירת אחת מתגוררת בדירתה, ויתר בעלי הזכויות משכירים את דירותיהם, לא הוכרה בנסיבה אישית מיוחדת; וגם עצם מיקומה של הדירה (נמוכה יותר מיתר הדירות בבניין או בקומה) לא הוכרה כמצב ייחודי וכעילה לסירוב סביר.
"העילה המרכזית להכרה בסירוב כסביר היא חוסר השוויון, כלומר מצב שבו היזם מתחייב לתמורות שונות לדיירים שונים בפרויקט, שהם בעלי נכסים שווי־ערך במצב ההתחלתי. בתי המשפט הכירו בכמה חריגים לכלל זה.
"למשל, יזם יכול להתחשב במצב בריאותי מיוחד של דייר, ולהציע לו תמורה נוספת שתקל עליו את המעבר לדירה חלופית או בחזרה לפרויקט עם השלמת הדירות החדשות, או להציע לו מימון של מעלית נפרדת, עזרה בהתאמת הדירה החדשה לצרכיו או במימון שירותי סיעוד.
"יזם רשאי להתחשב במאפייני הדירה הנוכחית - למשל, מיקום, נוף וכו' - ולהציע לו בשל כך תמורה נוספת. היזם יכול להתחשב בגיל הדייר, במצב משפחתי מיוחד או לשם איזון שווי הזכויות בין הדיירים. כדי שהתוספת תעמוד בדרישת השוויון, עליה להיות תואמת מבחינת העניין והשווי למאפיינים המיוחדים, ולהיתמך בחוות־דעת מתאימות".
עו"ד פרשקר מספרת על תביעה של "דיירית סרבנית" בתל אביב שנדרשה לחתום על החוזה מול היזם למרות נימוקיה לסירוב. "במקרה שייצגנו בדירה ליד בית ליסין בתל אביב, 'הדיירת הסרבנית' פירטה ב־44 עמודים את התכנון הליקוי בדירה שהיא תקבל בפרויקט תמ"א38/2, ועל שיפוץ פנימי כמו תקרה כפולה שיש לה כיום וחיפוי קירות, שלא תקבל עליו תמורה. למרות כל אלה היא נאלצה לחתום על ההסכם, משום שהטענות לא התקבלו".
במקרים אחרים עשויים להגיע לפשרה. לדברי עו"ד פרשקר, "בפרויקט נוסף הייתה דיירת שטענה כי היא מופלית לעומת בעל הדירה שבקומה שלה: הוא שודרג בשתי קומות מהמיקום הנוכחי, והיא רק בקומה אחת. אף שהשדרוג לא היה כתמורה נוספת אלא כאילוץ תכנוני, ואף שזו דירה להשקעה, והיא לא גרה בה, ולא באמת עניין אותה כיוון האוויר או הקומה - היא סירבה. לבסוף במקרה הזה הגיעו להסדר פשרה עם הדיירת, והוא לא נגמר בפסק דין".
מה לגבי קשישים שלא מעוניינים בפרויקט?
עו"ד פרשקר: "לגבי קשישים העניין הוסדר בחקיקה ואף תוקן לאחרונה. היזם מחויב להציע לקשיש חלופה בהתאם לחלופות המפורטות בחוק (ביניהן מעבר לדירה חלופית, שתי דירות קטנות יותר או דירה קטנה יותר ותמורה כספית נוספת), ורק אם הוא מסרב לכל החלופות, זה ייחשב סירוב בלתי סביר. לפי החוק קשיש הוא אדם שבמועד שבו נחתמה עסקת פינוי־בינוי ראשונה מלאו לו, על־פי הרישום במרשם האוכלוסין, 75 שנים ומעלה".