רובע שדה דב / צילום: גיא יחיאלי
כשבועיים לאחר שפורסמו לראשונה, כפי שחשפנו כאן - שלושה ממכרזי הענק ברובע שדה דב שבצפון תל אביב־יפו נפתחו היום (ד'), וממתינים להצעות היזמים. מדובר בשני מכרזים בתוכנית מרכז הרובע, ובעוד מכרז אחד בתוכנית צפון הרובע, אשר יחד מציעים 4,613 יחידות דיור מתוך כ־7,100 יח"ד בסך הכול, שישווקו על־ידי המדינה בשתי התוכניות.
● חדשות השבוע בנדל"ן | שכונה חדשה תוקם בכפר יונה ומאות דירות בהתחדשות עירונית בחיפה
● כנס התנופה הקיבוצית | "לא מחירי הקרקע": מנכ"ל רמ"י טוען - זו הסיבה שמחירי הדירות עולים
נזכיר כי תוכנית מרכז הרובע ותוכנית צפון הרובע, המשלימות את תכנון הרובע כולו, לצד תוכנית אשכול הדרומית, קיבלו תוקף על־ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב־יפו לפני כחודש וחצי, ומיד לאחר מכן, העירייה ורשות מקרקעי ישראל קידמו את שיווק הקרקעות שבידי המדינה. בתחילת החודש, פורסמו המכרזים, כצעד ראשון שנוהגת לבצע רמ"י בדרך לשיווק הקרקעות, וכעת שלושה מהם נפתחים להצעות באופן רשמי. נכון לעכשיו, תאריך סגירתם הוא 4 בנובמבר.
רמ"י פרסמה בתחילת החודש עשרה מכרזים חדשים ברובע, עם 27 מגרשים בסך הכול, כך שישנם עוד שבעה מכרזים שטרם נפתחו להצעות. מרבית המכרזים הנותרים הם מכרזים לדיור מיוחד - בתי דיור מוגן ופרויקטים לשכירות ארוכת־טווח - אך ישנם ביניהם עוד כמה שטחים המיועדים לבנייה רוויה. המכרזים הנותרים צפויים להיפתח להצעות בימים או בשבועות הקרובים, וגם הם אמורים להיסגר בתחילת נובמבר.
על פי נתוני השיווקים בפרויקטים המתהווים בתוכנית אשכול שבדרום הרובע, המחיר למ"ר נע כיום בין 70 ל-80 אלף שקל, קרי דירה בשטח 100 מ"ר עולה בין 7 ל-8 מיליון שקל.
ההכנסות יכולות להגיע גם ליותר מ־10 מיליארד שקלים
שלושת המכרזים הם: מכרז עבור 2,606 יחידות דיור בשבעה מתחמים שונים בתוכנית מרכז הרובע; מכרז עבור 1,737 יחידות דיור בעשרה מתחמים בתוכנית צפון הרובע; ועוד מכרז עבור כ־270 יחידות דיור במתחם אחד, גם הוא במרכז הרובע.
אם נסכם את כל מחירי המינימום לכל המגרשים בשלושת המכרזים יחד, ונוסיף לכך את סכומי הוצאות הפיתוח שיידרש לשלם כל יזם זוכה, הרי שנגיע לכ־2.5 מיליארד שקל - הסכום המינימלי שצפוי להיכנס לקופת המדינה רק משלושת מכרזים אלו, בתנאי שכל המגרשים ישווקו בהצלחה. עם זאת, פוטנציאל ההכנסות כמובן גבוה בהרבה.
נסתכל על צמד המכרזים הגדולים שנפתחו כעת להצעות כאומדן להשוואה: הם מציעים מחירי מינימום שנעים סביב כ־487 אלף שקל קרקע לכל יח"ד, כולל הוצאות פיתוח - זאת, לעומת מחיר ממוצע של כ־580 אלף שקל קרקע לכל יח"ד במכרז הגדול והראשון ברובע, ששווק באוגוסט 2021 בתוכנית אשכול הדרומית, עם 1,574 יחידות דיור. מדובר באותו מכרז מפורסם שהוביל, בין היתר, לקריסת חברת חנן מור, בשל החוב הגדול שנטלה על עצמה אז.
ההבדל בממוצע משקף ירידה של כ־15% בין המכרזים המשווקים כעת לבין אותו מכרז מ־2021, נתון אשר תואם את הערכות המומחים באשר לגובה ההצעות הסופיות במכרזים החדשים: ההערכה היא כי במכרזים אלו, ההצעות יהיו סביב 2.5 מיליון שקל בממוצע על קרקע לכל יחידת דיור, כולל הוצאות פיתוח, לעומת כ־2.9 מיליון שקל בממוצע על קרקע לכל יחידת דיור, ששיקף המכרז מ־2021.
אם ניקח את ההנחה הזו, כ־2.5 מיליון שקל בממוצע קרקע לכל יח"ד, המשמעות היא כי בפועל, פוטנציאל ההכנסות משלושת המכרזים הללו הוא 11.5 מיליארד שקל. נזכיר דבר נוסף: אותו מכרז מאוגוסט 2021 הכניס למדינה כ־4.6 מיליארד שקל - עבור כשליש מכמות יחידות הדיור אשר נכללות בשלושת המכרזים שנפתחו כעת.
אמנם המצב הכלכלי הנוכחי אינו דומה כלל למה שהיה לפני כשלוש שנים - לראיה, רכישת חברת י.ח דמרי את הקרקע שבה זכתה חברת חנן מור, במחיר הנמוך ב־30% מהמחיר המקורי (1.1 מיליארד שקל, לעומת כ־1.5 מיליארד שקל ששילמה חנן מור), תג מחיר שיכול להעיד בצורה העדכנית ביותר על רמת המחירים שסביבה יתנהלו המכרזים החדשים - אך בכל מקרה, ההכנסות למדינה צפויות להיות גבוהות יותר, בשל היקף השיווק הגדול. מאחר שהמכרזים צפויים להיסגר כבר לאחר החגים, מדובר בבשורה חשובה בעלת השפעה כמעט מיידית על הקופה הציבורית המידלדלת.
אגב, במכרז הקטן מהשלושה שנפתחו היום להצעות, מחיר המינימום משקף מחיר ממוצע של כ־1.68 מיליון שקל קרקע לכל יח"ד, אולי בשל היקפו המצומצם יחסית - וזו הסיבה שלא כללנו אותו בהשוואה שערכנו לעיל. בניגוד לשני המכרזים הגדולים, בקרקע זו, הבעלות אינה של המדינה בלבד, אלא משותפת עם גורמים פרטיים המחזיקים בכ־38% מהזכויות. מספר יחידות הדיור המשווקות עבורה מהווה את החלק היחסי של המדינה מתוך כלל הזכויות בחלקה זו.