עוד מכה על נוטלי המשכנאות / איור: גיל ג'יבלי
מכה אחר מכה ניחתות על נוטלי המשכנתאות בישראל. זו לא רק ריבית בנק ישראל, שקפצה בקצב מהיר לפני כשנתיים, הגיעה ל-4.5% ואינה צפויה לרדת בקרוב בניגוד למגמה העולמית. מדובר במספר גורמים המשפיעים ישירות על ההחזר החודשי, שהולכים והופכים כבדים יותר, חלקם בהפתעה וחלקם לא. אבל בשורה התחתונה, כל עוד נתוני המאקרו של ישראל ימשיכו במגמה הנוכחית, הנטל ככל הנראה רק ילך ויגדל.
● חדשות השבוע בנדל"ן | שכונה חדשה תוקם בכפר יונה ומאות דירות בהתחדשות עירונית בחיפה
● כנס התנופה הקיבוצית | "לא מחירי הקרקע": מנכ"ל רמ"י טוען - זו הסיבה שמחירי הדירות עולים
נתון יסוד לכל תרחיש נעוץ בגובה המשכנתאות, וזה נמצא בתהליך מהיר של עלייה. בחודש יולי האחרון, הגיעה משכנתה ממוצעת לרוכשי דירות בשוק החופשי, שאינם משקיעים, ל-1.02 מיליון שקל, עלייה של כ-15% מאז ספטמבר שנה שעברה. זאת לאחר שמסוף 2022 המשכנתה הממוצעת שלהם ירדה משמעותית, עקב הריביות הגבוהות.
● כנס המשכנתאות של ישראל 2024 יוצא לדרך בשבוע הבא. לחצו כאן לפרטים
עלייה בביקושים לדירות
ואולם, העצירה בעליית הריבית (ואף ירידה קלה שנרשמה בינואר השנה), אי-קיום מדיניות אמיתית בתחום הדיור, מבצעים פיננסיים אטרקטיביים מצד יזמי הנדל"ן, הצורך המיידי בדירות ממוגנות וההערכה בציבור שמחירי הדירות יוסיפו לעלות - הביאו לגידול משמעותי בביקושים לדירות, ולעליית מחירי דירות של כ-7% מאז החלה המלחמה.
כשהמחירים עולים בקצב כה מהיר, גם המשכנתאות שלוקחים רוכשי הדירות עולות, וזה בדיוק מה שקורה בשוק הנוכחי. ביולי 2021 ממוצע המשכנתאות של רוכשי הדירות בשוק החופשי (בניכוי משקיעים) חצה לראשונה את רף המיליון שקל, דבר שעשה רעש רב, ואולם מאז מחירי הדירות עלו ב-27%.
על רקע זה, העלייה של 15% בגובה המשכנתאות בתוך פחות משנה אינה מפתיעה, להיפך. מכיוון שעליית מחירי הדירות אינה נראית כעומדת בפני סיום, היות שאף אחד מהתנאים שהביאו לה לא השתנה ואף לא ישתנה בעתיד הקרוב, גם עליית המשכנתה הממוצעת עומדת להימשך, מה שעתיד להמשיך לגרור את ההחזרים החודשיים למעלה.
המדד יוסיף לעלות
המלחמה גובה מהמדינה ומכל אחד מאיתנו מחיר גבוה, שילך ויגבה עם הזמן, ככל שהיא תימשך ושהממשלה לא תיתן לנושא פתרון מוסדר. מדד המחירים לצרכן לחודש אוגוסט עלה ב-0.9% לעומת יולי, בעוד שתחזיות מוקדמות העריכו כי יעלה ב-0.5%-0.6%, שאף הם מדדים גבוהים מאוד.
אומנם ב-12 החודשים האחרונים (אוגוסט 2023 עד אוגוסט 2024) המדד עלה ל-3.6%, בעוד שתחזיות הכלכלנים ציפו כי הוא יגיע ל-3.2%, אבל מחצית מתוך שמונת המדדים החודשיים הראשונים של 2024 היו גבוהים מ-0.5%, וקשה מאוד לראות כיצד השנה הנוכחית מסתיימת ברמת אינפלציה שאינה גבוהה.
המשמעות של זה, היא שמסלולי משכנתה שצמודים למדד, שכבר עכשיו גובים מחירים משמעותיים מהלווים, יוסיפו לעלות, ולהעלות את ההחזרים לרמות שקשה להעריך היכן ייעצרו.
הריבית לא תרד
התרחיש ה"אופטימי" הוא שהריבית לא תרד, אך תרחישים אחרים מדברים על העלאות אפשריות שלה, במיוחד על רקע הסכנה להתפרצות אינפלציונית, וזאת בהפוך למה שקורה במערב.
הריביות בעולם החלו לעלות במהלך 2022, כתוצאה מלחצים אינפלציוניים שנרשמו קודם לכן, בין היתר לאור הפעילות הכלכלית של המדינות בעקבות משבר הקורונה. בישראל העליות החלו באפריל אותה שנה, זמן קצר לאחר העלאת הריבית שנרשמה בארה"ב ובאירופה.
ואולם המצב במערב משתנה, האינפלציה בירידה ובארה"ב ובאירופה המגמה מתחילה להתהפך.
בישראל הסיכוי להורדות ריבית נמוך במיוחד, לאור הלחצים האינפלציוניים, ולהיפך - הסיכוי שהריבית תועלה שוב אינו נראה מופרך כלל. התוצאה היא עלייה נוספת בעומס על לווי המשכנתאות במסלולים שצמודים לריבית.
רמת הסיכון עולה
סוכנויות הדירוג העולמיות החלו בחודשים האחרונים להוריד לראשונה את הדירוג של ישראל, וגם זה יגבה מחיר מלווי המשכנתאות.
באופן כללי, הדירוג אומד את יכולתה של מדינה לעמוד בפירעון הלוואותיה, ומגדיר למעשה את היכולת שלה לפרוע הלוואות בעתיד, וזאת על סמך גורמים כלכליים שמאפיינים את המדינות ואירועים ותהליכים שעוברים עליהן.
המלחמה, בליווי הבעיות השלטוניות, הכלכליות והפוליטיות בישראל, החלישה את מעמדה של ישראל בעיני סוכנויות הדירוג, שהורידו את רמת הדירוג של ישראל.
החברות הוסיפו גם תחזיות שליליות לכלכלת המדינה, מה שלא מוציא מכלל אפשרות שתהליך ההורדה יימשך בעתיד, תלוי במדיניות הממשלה והתמשכות המלחמה.
המשמעות המיידית של זה היא העלאת רמת הסיכון למשקיעים באג"ח המדינה, שגוררת עימה גם העלאת התשואה על האג"ח הממשלתיות, בהתאם להגדלת רמת הסיכון.
כשהתשואות על אג"ח עולות, כך גם ההחזרים של מסלולי המשכנתה הצמודים להן.
מה עושים?
יועצי המשכנתאות מדברים על האפשרויות הרעות יותר והרעות פחות, אבל מסכימים בעיקרון, שאין מסלולים טובים ללווי המשכנתה בימים הללו.
"אני לא רואה שינוי משמעותי עד לרבעון הראשון של השנה הבאה לפחות. גם אם הריבית תרד קצת, והאינפלציה תיעצר על 3% ולא על 4% - זה הכול טיפה בים ולא יעזור", אומר מאיר וידר, בעלי סוכנות ייעוץ המשכנתאות וידר משכנתאות.
וידר אומר, כי "הדבר העיקרי זה העלייה המשמעותית במחירי הדירות, עקב רמת הביקושים העולה והבנייה הפוחתת.
"אנחנו רואים לווים שמתרחקים מההלוואות הצמודות למדד ורואים בנקים למשכנתאות שמאוד מגמישים את תנאי המשכנתאות, כולל הגדלת 'הלוואות הבלון' שבחודשים האחרונים גדלו ועלו על יותר מ-10% מכלל המשכנתאות שנלקחות, ונזעקים לסייע לאנשים שמתקשים בהחזרים".
יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, נופר יעקב: "התקופה מאתגרת והחששות גדולים, ואני לא רואה כיצד המצב יכול להיות קל יותר ללווים", היא אומרת.
"אנחנו רואים את הציבור בורח מהמסלולים הצמודים למסלולי המשכנתאות הלא צמודים, שכיום מגיעים לכ-75% מתמהיל המשכנתאות, דבר שלא היה כאן בשמונה השנים האחרונות, ואין הוקוס פוקוס: מי שרוצה להמנע מהצמדות יידרש למחזר ללא צמוד".