תל אביב / צילום: Shutterstock
הסיכון להתפתחות בועת נדל"ן בשוק המגורים בתל אביב ירד - אך הסיכון להשפעת קשיי המלחמה על הענף הולך וגובר. כך קובע דוח "מדד בועת הנדל"ן" הגלובלי של בנק UBS השוויצרי, המתפרסם מדי שנה בחודשי הסתיו.
על פי הדוח, מחירי הדירות בתל אביב ירדו ריאלית בשנת 2023 ב־10% בשל עליית הריבית על המשכנתאות, אך הביקוש עולה, וחלק לא מבוטל ממנו נובע מהחשש להחמצה, כנראה, של תנאי השוק הקיימים נכון להיום.
● כנס המשכנתאות 2024 | המפקח על הבנקים: "אם נשחרר את המגבלות, תהיה התפרצות של מחירי הנדל"ן"
● כנס המשכנתאות 2024 | ראש חטיבת המשכנתאות בלאומי: "שוק הנדל"ן נמצא במשבר, אך צריך להבין שהוא קיים"
UBS Global Real Estate Bubble Index מתבסס על מחקר שנעשה מדי שנה על ידי מנהל ההשקעות הראשי של הבנק, ב־25 ערים מרכזיות ברחבי העולם, ועל נתונים מהבנק עצמו וממאגרי מידע סטטיסטיים בכל מדינה. הוא מעניק ציון לכל עיר, בין 0 ל־2, אשר מעיד על רמת הסיכון להיווצרות בועה בה, ובמילים אחרות - לרמת מחירים גבוהה מדי, שתביא בהמשך לצניחה בשל "התפוצצות" אותה בועה.
לפני שנתיים, בדוח UBS לשנת 2022, הסיכון של הפיכת השוק התל אביבי לבועה היה הגבוה ביותר מאז החל הבנק לפרסם את המדד שלו: תל אביב נכנסה אז לראשונה לקטגוריית "טריטוריית סיכון לבועה", עם ציון 1.59, שהיום היה מדרג אותה שלישית מבין כל 25 הערים. ב־2023 הציון של תל אביב ירד, וכך גם השנה - מגמה המבטאת כיוון דומה כמעט בכל הערים שנבדקו, על רקע ההאטה הכלכלית הכלל עולמית.
מקום 13 בדירוג
בשנת 2023 קיבלה תל אביב את הציון 0.93, שהציב אותה בקטגוריה הצהובה, השנייה בחומרתה (לעומת הקטגוריה האדומה, הגבוהה ביותר, ב־2022). השנה יורדת תל אביב לקטגוריה השלישית, האפורה, לאחר שקיבלה ציון 0.69, המציב אותה במקום ה־13 מבין 25 הערים המדורגות, מבחינת הסיכון להתפתחות בועה. אגב, הציון המתקבל ניתן על סמך שקלול של נתונים מקומיים כמו מחירי הדירות ומחירי השכירות בענף המגורים, נתוני המשכנתאות, הכנסה ממוצעת בעיר, תוצר מקומי גולמי ועוד.
הדוח מזכיר נתונים שציין גם בשנים קודמות, ולפיהם מחירי הדירות הריאליים בתל אביב שילשו את עצמם בין השנים 2002 ל־2022. בדוח מצוין כי עד סוף 2023 המחירים הריאליים בעיר ירדו ב־10%, בעיקר בשל העלייה בריבית על המשכנתאות (כתוצאה מהעלייה בריבית במשק), וכי היקפן נחתך ב־75%.
"עם זאת", נכתב בדוח, "היקף העסקאות לרכישת דירות החל להתאושש בשנת 2024, למרות החששות הביטחוניים". בנושא זה כותבים אנשי UBS כי האינדיקטורים מצביעים על כך שהמלחמה (מוגדרת בדוח "קונפליקט") מתחילה להכביד על הכלכלה, וכי "הנזק הכלכלי הגובר מעלה את הסיכון לזליגה לתוך שוק הנדל"ן המקומי". הדוח אף מתייחס ברמז למבצעי הקבלנים שהפכו נפוצים מאוד בשוק הדירות החדשות, וקובע כי למרות שהיקפי הבנייה הנמוכים יחסית תומכים בעליית מחירים, חלק מהביקוש מונע מ"חרדת ההחמצה", קרי FOMO (fear of missing out ).
שוק השכירות עולה
בניתוח מציינים אנשי UBS כי בשל העלייה בריבית על המשכנתאות, ביקוש רב עבר לשוק השכירות. תל אביב היא מהערים המובילות את העלייה במחירי השכירות, לצד ציריך, מינכן, ז'נבה, והונג קונג, ובדוח מציינים כי נתונים אלו עשויים להעיד על ציפיות לעליית מחירים בשוק המגורים. נתון מעניין נוסף שעולה מהדוח: בשנת 2014 נדרשו בתל אביב 32 שנים כדי לשלם מחיר דירה באמצעות דמי השכירות שהיא שווה, וכיום נדרשות לכך 40 שנים - נתון שמציב את תל אביב במקום השלישי העולמי מבחינה זו.
אגב, באשר למחירי הדירות בתל אביב, אנשי UBS קובעים כי כיום עובד מיומן זקוק ל־12 שנות עבודה כדי לקנות דירת 60 מ"ר בתל אביב. מדובר בתקופה לא קצרה, כמובן, אך על פי נתוני הדוח היא התקצרה מעט לעומת שנת 2014, אז נדרשו לכך 13 שנים.