אצטדיון סמי עופר / צילום: Shutterstock
המכרז: מכרז להקמה, לשיווק ולהפעלה של כ־7,500 מ"ר שטחי מסחר במפלס 01 באצטדיון סמי עופר פורסם לאחרונה על ידי "קריית הספורט והבילוי חיפה", חברה בת של החברה הכלכלית לחיפה. מדובר על מרבית השטח המיועד לחנויות ולעסקים קטנים, שעד היום - עשור לאחר הקמת האצטדיון - לא הושכר.
● כמה יעלה לשכור חנות באצטדיון סמי עופר?
● 8 מתוך 10 השכונות המועדפות על הייטקיסטים נמצאות בתל אביב
● כסף בקיר | המשקיע ששוכר נכסים ומשכיר אותם לאחרים: "פרסמתי בפייסבוק ותוך שבועיים השכרתי הכול"
המכרז כולל גם עד 927 מ"ר שטחי שירות, וכ־8,500 מ"ר "למטרת חניה ולשימוש מנהלתי". תקופת החכירה לזוכה היא עד אוקטובר 2037.
המיקום: אצטדיון סמי עופר נמצא במבואות הדרומיים של חיפה, בקרבת הכבישים הראשיים 2 ו־4, תחנת הרכבת הכבדה חוף הכרמל ושכונת נאות פרס החדשה.
הוא משמש כמגרש הביתי של קבוצות הכדורגל מכבי חיפה והפועל חיפה, ובו כמעט 31 אלף מושבים. מדובר באחד האצטדיונים החדישים והיוקרתיים ביותר בישראל כיום, שבהקמתו הושקעו 500 מיליון שקל.
המצב כיום: לפי התוכנית המקורית היה האצטדיון אמור לכלול 25 אלף מ"ר שטחי מסחר, מהם 10,000 מ"ר לטובת הפעלת בית קולנוע, אך רוב התוכנית טרם מומשה.
כיום פועלים במתחם ארבעה עסקים: מסעדת המבורגר סאלון, בית קפה "sketch", מתחם הפעילויות לילדים white pool ומרכז רפואה וספורט בשם MEDIX.
לדברי תמיר בן שחר, מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות', שבין היתר הכינה פרוגרמה כלכלית לאצטדיון לקראת הקמתו, "מדובר באצטדיון מפואר שכבר שנים לא מנצל את הפוטנציאל שלו. שטחי המסחר בו יכלו לשגשג, אבל בפועל כל האזור הזה 'מת' לפחות ארבעה ימים בשבוע, ומתעורר רק כשיש משחק כדורגל".
השמאי מורן מרקו ממשרד גסטפרוינד & מרקו שמאי מקרקעין מוסיף: "בחו"ל אצטדיונים ברמה הזו הם הרבה יותר ממקום לאירוח משחקי כדורגל, אלו מרכזי בילוי. באצטדיון סמי עופר זה לא קורה. מצופה שמתקן ברמה כזו יהיה פתוח ופעיל כל הזמן, אבל כרגע אין שם הרבה פעילות של מסחר".
סוג החנויות: משתתף המגיש הצעה במכרז יידרש להגיש כחלק ממנה גם תוכנית לתמהיל שימושים, כלומר לסוג החנויות והעסקים שיפעלו בשטח המסחרי.
על פי הוראות המכרז תמהיל זה חייב לכלול בית עסק בקטגוריית "פעילות ספורטיבית", המוגדרת כחדר כושר, מועדון באולינג, קיר טיפוס וכדומה; כמו כן, הוא צריך לכלול לפחות שני שימושים נוספים מקטגוריות הסעדה (מסעדה, בית קפה, מזון מהיר); מסחר (עדיפות לעסק בעל זיקה לספורט); פנאי ושירותים לתושב (חנות פארם, בית מרקחת, חלוקת דואר).
"בחברה הכלכלית רוצים עסקים ב'סטייל', ולא סופר או חנות סטוק, מבלי לזלזל כמובן", אומר שמאי מרקו. "הם רוצים ליצור את האווירה המתאימה למקום כזה".
גובה השכירות: המכרז קובע מחיר מינימום של 55 שקל למ"ר בחודש (דמי שימוש בסיסיים, כפי שמוגדרים במסמכיו), ודמי ניהול בגובה 15 שקל למ"ר בחודש. אל מחיר השכירות שיציע הזוכה יתווספו מדי חמש שנים 5%, ואל דמי הניהול יתווספו מדי חמש שנים 10%.
"מחיר מינימום כזה מעיד על רף נמוך למדי שמכוונים אליו מפרסמי המכרז", אומר בן שחר. "הרף נמוך יותר גם ממחירי השכירות שמשלמים סופרמרקטים גדולים בחיפה. זה משקף את הבעיה המתמשכת לאורך השנים באכלוס השטחים הללו".
הסיכויים להצלחת המכרז: במשך עשור התקשתה החברה הכלכלית לאכלס את שטחי המסחר בסמי עופר, ונראה שגם כעת זה לא יהיה פשוט.
"מדובר בשטח גדול למדי, בהנחה שחנות ממוצעת משתרעת על פני 100 מ"ר", אומר שמאי מרקו. "זו כמות גדולה של שטחים שיוצאת לשיווק במרכז בבת אחת, לאחר שעמדו ריקים זמן ממושך מאוד, ובאזור שלא רגיל לפעילות מסחרית רציפה. בגלל כל אלו, לא אופתע אם המכרז לא יצליח".