רחוב התחייה, תל אביב-יפו / צילום: כדיה לוי
בית המשפט המחוזי בתל אביב פסק בשבוע שעבר בסכסוך בין יזם הנדל"ן להב לוי לאיש העסקים דוד סיני, והורה באופן חריג לאכוף הסכם למכירת קרקע בתל אביב בהיקף של כ-100 מיליון שקל על סמך זיכרון דברים וטיוטה שלא נחתמה.
● רכשו דירה בבאר שבע ב-745 אלף שקל, ואז קיבלו פיצוי של עוד מחצית מהסכום
● היזמית לא הצליחה להשיג ליווי בנקאי לפרויקט וביטלה את הסכם המכירה. מה פסק בית המשפט?
השניים החלו לנהל משא-ומתן בשנת 2019, לפיו לוי או חברה מטעמו ירכשו מסיני כ-3 דונם במקרקעין ליד אצטדיון בלומפילד במתחם הרחובות שארית ישראל-חזק-שניצלר, המכונה "מתחם חזק". הם חתמו על זיכרון דברים שפירט את עיקרי העסקה, במסגרתה רוכש לוי במזומן כשליש מהקרקע, ועל היתרה תתבצע עסקת קומבינציה, לפיה סיני יקבל 48% מדירות המגורים שייבנו על-ידי לוי, ואילו לוי יקבל 52% מהדירות.
לוי שילם מקדמה בגובה 200 אלף שקל וקיבל זכות לרשום הערת אזהרה לטובתו. הם העבירו לעורכי דינם את המשך המשא-ומתן, שנמשך 7 חודשים נוספים. בשלב שהצדדים הגיעו לטיוטות מפורטות, אך בטרם אלה נחתמו, הודיע סיני על סיום המשא-ומתן עקב אי-הגעה להסכמות.
לוי טען כי הביטול נעשה שלא כדין, מאחר שהתגבשה עסקת מכר וקומבינציה. הוא רשם הערת אזהרה על המקרקעין, וסיני בתגובה הגיש תביעה למחיקת הערת האזהרה ולמתן צו הצהרתי הקובע כי הצדדים לא התקשרו בעסקה מחייבת. לוי הגיש תביעה שכנגד, בה ביקש לאכוף את זיכרון הדברים ואת טיוטת ההסכם שלא נחתם.
ההליך נמשך שלוש שנים וכלל באופן חריג חקירות של עורכי הדין ממחלקות הנדל"ן של שני המשרדים שניהלו את המשא-ומתן - וקסלר ברגמן וארנון תדמור-לוי. השופט גלעד הס דחה את התביעה של סיני וקיבל את התביעה שכנגד לאכיפת ההסכם כמחייב. נקבע כי הטיוטות הלא חתומות מחייבות את הצדדים, ויחד עם זיכרון הדברים הם מהווים עסקה גמורה שניתן לאכוף אותה.
"שני צדדים מתוחכמים"
"ערב הנסיגה מהמשא-ומתן, לא רק שהיה זיכרון דברים מחייב בין הצדדים, אלא שנוסח ההסכם המפורט מכוח זיכרון הדברים היה מוסכם גם כן, למעט מחלוקת שולית שניתן היה להתגבר עליה בנקל", קבע השופט הס והוסיף: "הצדדים נקטו צעד שאינו שגרתי, כאשר בזמן שעורכי הדין מטעמם עמלים על טיוטות, הם נפגשו וחתמו על זיכרון דברים מפורט. אולם לטעמי, דווקא היותו של הצעד בלתי שגרתי, יש בו על-מנת ללמד על רצינות ונכונות שני הצדדים להתקשר בעסקה, בפרט כאשר מדובר על אנשי עסקים מתוחכמים אשר הבינו את משמעות הצעד החריג שנקטו".
עוד נקבע כי למרות שמדובר בעסקה מורכבת, זיכרון הדברים היה מפורט וכלל את המרכיבים העיקריים בעסקה. "מדובר בעסקה בין מומחים, אנשי עסקים, אשר מבינים היטב את התחום העסקי ונעזרו באנשי מקצוע מהשורה הראשונה. מר סיני, התובע, אומנם טען כי אינו מבין בנדל"ן, אולם הודה כי הוא איש עסקים רב-נכסים, אשר מחזיק עובדים רבים... שני הצדדים אף נעזרו בשני משרדי עורכי הדין מהמובילים בישראל בתחום הנדל"ן. מכאן, אין לפניי אזרח רגיל המבקש למכור את דירתו היחידה וחותם על זיכרון דברים שאינו מבין את משמעותו, אלא בשני צדדים מתוחכמים, מומחים, אשר נעזרים באנשי מקצוע מעולים".
בית המשפט קיבל את טענת לוי לפיה הסיבה לנסיגתו החד-צדדית של סיני מהעסקה ערב החתימה הייתה שהוא קיבל הצעה טובה יותר מחברת אופק.
סיני חויב לשלם 250 אלף שקל הוצאות משפט.
את לוי יצגו עורכי הדין תומר בר-נתן, יונתן גרינשטיין ויוגב כתר ממשרד ארנון, תדמור-לוי. סיני יוצג על-ידי משרד עורכי הדין וקסלר ברגמן ושות'.
בא-כוחו של לוי, עו"ד תומר בר-נתן, מסר: "פסק הדין עושה צדק לאחר שלוש שנים ממושכות של מאבק משפטי עיקש. לדעתנו, בית המשפט קבע אומנם את המובן מאליו באומרו כי זיכרון דברים, הכולל את כל עיקרי ההסכמות בין הצדדים, מהווה הסכם מחייב לכל דבר ועניין; ואולם בית המשפט הנכבד עשה צעד נוסף ובקביעה אמיצה הורה גם על אכיפת טיוטות הסכמים מפורטות ולא חתומות".