גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

פרויקט מחיר למשתכן בראשון לציון. מקום שני במספר הנרשמים / צילום: א.ס.א.פ. קריאייטיב

1 מה גובה ההנחה ביחס לדירה ממוצעת

מספר הדירות המוגרלות במסגרת תוכנית הגרלת הדירות המסובסדות "דירה בהנחה" קטן משמעותית, אך ההנחות לזוכים עולות מאוד.

בדיקת גלובס של חלק ממחירי הדירות שיימכרו במסגרת ההגרלה הנוכחית מעלה כי הנחה גולמית של מיליון שקל לפני תשלומי ההצמדות והעלויות הנוספות שייגזרו על הזוכים - כבר אינה מקרה נדיר.

● ניתוח | ירידה במספר הדירות המוגרלות: תוכנית הדגל כבר לא מנסה לפתור את המשבר
● 10 מיליארד שקל: הנתון שמוכיח את תלות הרשויות בהיטלי ההשבחה
● ראיון | בכיר בעיריית תל אביב תוקף: "תמ"א 38 הפכה את העשירים ליותר עשירים"

ההגרלה הנוכחית, שאמורה להסתיים ב־3 בנובמבר, כוללת 4,741 דירות, והיא תחתום את 2024 עם הגרלת 16,200 דירות. נכון לכתיבת הכתבה נרשמו להגרלה כ־80 אלף משקי בית, כלומר יחס של כ־17 מגרילים לכל יחידת דיור; זאת לעומת יחס של כשלושה מגרילים לכל יחידת דיור, שהיה בהגרלות הראשונות.

בפועל המצב גרוע אף יותר, שכן 2,175 דירות שמוגרלות בבית שמש ועוד 20 דירות ברכסים מוקצות אך ורק לאוכלוסייה חרדית. היחס שחישבנו הוא גולמי שאינו כולל את מגבלות תושבי המקום.

בחרנו לצורך הבדיקה שמונה מקומות, שכוללים כמחצית ממספר ההגרלות המתקיימות בימים אלה ל־2,280 דירות מוזלות: בשדות שבין שכונת קפלן למושב צופית בכפר סבא, בשכונת הגולף באילת, שנמצאת בחלק הצפוני ביותר של העיר, ביישוב בני עי"ש, בשכונת חצבים בראשון לציון מזרח, בטירת הכרמל, בשיפולי הכרמל, במערב קריית הסביונים ביהוד, בצפון כרמי גת בקריית גת, ובבית שאן.

הבדיקה כללה חישוב של מחיר דירה תיאורטית בת 100 מ"ר, שאליה יש להוסיף מרפסת של 12 מ"ר, חניה ומחסן בשטח ארבעה מ"ר, וזאת, בהתבסס על שיטת החישוב של "דירה בהנחה", שמתעדכנת מפעם לפעם, אבל יוצרת גם צורך בחישובים וגם מגוון של אפשרויות (ראו בוקסה). בבית שאן הוספנו להנחה 40 אלף שקל, שיינתנו כמענק לזוכים.

מחירים אלה הושוו למחירי שוק של דירות תיאורטיות דומות שנמכרו בסביבת הפרויקטים שבהן הדירות המוגרלות. מכיוון שברוב המקרים מדובר במספר הגרלות ובמחירים שונים, ערכנו מיצוע ועיגול של המחירים. כך, בכפר סבא, בראשון לציון, בטירת הכרמל ובבני עי"ש: ההנחות גבוהות ממיליון שקל.

2 מה קרה להגבלת ההנחות

לפני כחמש שנים הנחה היועץ המשפטי לממשלה להגביל את גובה ההנחות שניתנות לזוכים. בשעתו נקבעה ההנחה המקסימלית ל־400 אלף שקל, ובעקבות עליית מחירי הדירות עודכן גובה ההנחה המקסימלית ל־600 אלף שקל.

אולם על פי הבדיקה שלנו, גובה ההנחות נעשה על סמך חישובים תיאורטיים ולא מעודכנים, ואילו בפועל ההנחות המחושבות לפי מחירי שוק קיימים - גבוהות בהרבה. גם בשני המקומות שבהם הן הגיעו לרמה נמוכה יותר (אילת ובית שאן) הן חצו את הרף המקסימלי של ההנחות.

כיצד אירע שההנחות המחושבות ע"י הממשלה, נמוכות בהרבה מההנחות המחושבות בהתאם למחירי השוק של היום? יש לכך כמה סיבות: הסיבה הראשונה היא הרף העליון של מחיר הדירות שנקבע עבור "דירה בהנחה", והוא שומות שנקבעו למחירי הדירות שנכונים לדצמבר 2020. מאז מחירי הדירות עלו ב־35%, כך שמספיק שמחיר דירה ממוצע הגיע בדצמבר 2020 ל־1.4 מיליון שקל, כדי שההנחה האמיתית תחרוג מרף החצי מיליון שקל.

נוסף לכך, ההנחות מוגבלות על ידי שומות עדכניות יחסית שנערכו על ידי שמאי רשות מקרקעי ישראל, לפני צאת המכרזים, וזאת כדי למנוע מקרים שבהם הן גולשות מעבר למותר.

זאת ועוד, החישובים כוללים גם ערכי דחייה כלכליים, שיש להם משמעות גדולה ב"דירה בהנחה", כי נכון להיום הזמן בין קיום ההגרלה לאכלוס הדירות שייבנו לפיה, יתמשך חמש שנים לפחות, ומשך הזמן הזה שוחק את ההנחה הריאלית.

הממצאים שלנו מורים כי על אף מאמצי הממשלה לצמצם פערים בין אזורי ביקוש לערי פריפריה - המתנות שיקבלו הזוכים במרכז הארץ עדיין גבוהות משמעותית מאלו שבהן יזכו הרוכשים בפריפריה, אם כי הן הצטמצמו יחסית לבעבר.

בימים הראשונים של הגרלות "מחיר למשתכן", זוכי דירות בערי פריפריה הצליחו בקושי לגרד הנחה של 200 אלף שקל, כולל מענקים ממשלתיים שקיבלו. לפחות במקומות שבדקנו - המצב הזה כבר לא קיים היום, וזה ניתן להסבר במיוחד בעליות המחירים הגדולות שנרשמו גם בפריפריה, אך גם בנוסחאות החישובים החדשות.

3 הערים המבוקשות

ניסינו לבחון את חוכמת ההמונים בהגרלות הנוכחיות. אמנם הן טרם הסתיימו אך כבר עכשיו ניתן לזהות מקומות "כוכבים", בשני קריטריונים: הראשון - מספר משתתפים בהגרלות, והשני - היחס בין מספר המשתתפים למספר הדירות.

באופן לא מפתיע, הציבור שאינו חרדי נוהר בעיקר לערי המרכז, ובראשן לכפר סבא. נכון לעת כתיבת הכתבה נרשמו להגרלה בכפר סבא כ־36 אלף משקי בית, שמתמודדים על כ־600 דירות. היחס הגולמי הוא של כ־60 מתמודדים על כל דירה, ונראה כי הוא נמוך יחסית, רק בגלל מספרן הגדול של הדירות המוגרלות בעיר.

במקום השני במספר הרישומים נמצאת ראשון לציון, שבה מוגרלות רק 58 דירות, שעליהן מתמודדים כמעט 27 אלף משקי בית. כאן היחס מגיע ל־460 נרשמים על כל דירה מוגרלת; במקום השלישי נמצאת בית שמש, שבה כמעט 25 אלף משקי בית מתמודדים על רכישת 2,175 דירות. מספר הדירות הגדול גרם לזה, שעל כל דירה מוגרלת יתמודדו 11 משקי בית.

קצב ההרשמה והיחס בין מספר המגרילים למספר הדירות, כמו גם ההנחות הגבוהות ש"דירה בהנחה" מבטיחה לזוכים - מבטיח שהתוכנית תשמור על פופולריות גבוהה גם בתקופה הקרובה.

4 הזמן הארוך עד לקבל מפתח

הבעיה העקרונית של "דירה בהנחה" אינה גובה ההנחות, אלא מיעוט הדירות ופערי הזמנים שבין קיום ההגרלות לאכלוסן. למעשה, התוכנית אינה פותרת את בעיות הדיור ואף לא את מצוקת המחירים.

בשבוע שעבר הבאנו כאן נתונים כמותיים על ההגרלות של דירות מסובסדות, והראינו כי מתוך כ־120 אלף דירות שהוגרלו במסגרת התוכניות השונות ("מחיר למשתכן" "דירות במחיר מופחת" ו"מחיר מטרה"), למעלה מרבע הוגרלו ב־2017, וכי החל מ־2018 המצב מדשדש.

החל מ־2018 מספר הדירות ירד בחדות עד לביטולה הסופי ב־2020. ב־2022 חודשו ההגרלות, אך מספר הדירות שהוגרלו בשלוש השנים האחרונות הגיע לכמחצית מהמספר שהוגרל בשנת השיא 2017, ולהערכתנו הממשלה אינה מסוגלת להציע יותר דירות.

הסוד של כמות הדירות הגדולה שהוגרלה ב־2017 הייתה מלאי גדול מאוד של דירות מתוכננות בתוכניות ישנות, שכבר היו מאושרות. משהסתיים המלאי הזה, באותה שנה - צנח מספר הדירות המוגרלות במהירות.

רוב הדירות המוגרלות כיום משתייכות לתוכניות שאושרו בצורה מואצת בוועדה הארצית לתכנון ובנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) בשטחים לא מפותחים. עם היתרי בנייה שמתקבלים לאחר שנתיים־שלוש לפחות.