פרויקט LEGACY של חברת י.ח דמרי וחברת בומל בכפר דוד שבשכונת ממילא בירושלים / הדמיה: יח''צ
העסקה: שני שותפים עסקיים, יהודים־אמריקאים, רכשו יחד ארבע דירות צמודות בקומות 3־4 באחד המבנים בפרויקט LEGACY של חברת י.ח דמרי וחברת בומל בכפר דוד שבשכונת ממילא בירושלים.
● בלעדי | מידרוג: "עומס תזרימי כבד על יזמי דירות. היחלשות משמעותית בביקוש למשרדים"
● משדרגים את הדירה בפרויקט תמ"א 38? יש פטור ממס רכישה
כל אחד מהשותפים יחבר יחד שתיים מהדירות, הנמצאות אחת מעל לשנייה, לדירה אחת שתשתרע על פני שתי קומות. דירה אחת בשטח 244 מ"ר תאוחד משתי דירות בשטח 77 ו־167 מ"ר, בתוספת 28 מ"ר מרפסות וגג בשטח 90 מ"ר, שעליהן ישלם הרוכש 20 מיליון שקל; דירה שנייה בשטח 425 מ"ר תאוחד משתי דירות ענק, בתוספת מרפסת בשטח 14 מ"ר וחצר בשטח 60 מ"ר, שעליהן ישלם הרוכש 29.5 מיליון שקל.
כך, עבור כל ארבע הדירות ישלמו השותפים יחד 49.5 מיליון שקל - סכום המשקף מחיר של כ־66,900 שקל למ"ר בשקלול המרפסות, הגג והחצר. את המכירה מצד דמרי הובילו עו"ד גלעד קצב, אורי ימין ואיתמר פוירשטיין ממשרד יהודה רווה, ואילו את הרוכשים ייצגה עו"ד ג'יין אולמן.
דירות ברמת מעטפת: ארבע הדירות נמכרות ברמת מעטפת, קרי ללא עבודות הגמר - כנהוג בדרך כלל בשוק דירות היוקרה החדשות, במטרה לאפשר לרוכשים לעצב את הדירה בהתאם להעדפותיהם האישיות.
על פי ההערכות בשוק, השלמת הדירות עד לרמה שיהיו מוכנות לאכלוס תעלה לרוכשים עוד 10־14 מיליון שקל, לכל ארבע הדירות, משמע העסקה במלואה "שווה" 60 מיליון שקל לפחות. עוד מעריכים אותם גורמים שאיתם שוחחנו כי עבודות הגמר והפנים צפויות להימשך כחצי שנה ואולי מעט יותר מכך.
הרוכשים: מדובר בשני שותפים עסקיים המתגוררים זה בסמוך לזה בארצות הברית, ומעוניינים לגור בשכנות גם כאן, בישראל, כאשר יבחרו לעבור לכאן. "מדובר באנשים שמחוברים מאוד לארץ, ומבקרים כאן שלוש־ארבע פעמים בשנה לפחות", אומר אמיר כהן, סמנכ"ל השיווק של חברת י.ח דמרי. "גם במהלך המלחמה הם הגיעו לכאן, וכמובן לאחרונה לקראת החתימה על חוזי הרכישה. הם לא בהכרח יעלו לארץ בזמן הקרוב, אבל הכוונה שלהם היא להשתקע כאן בעתיד".
המחירים: התבוננות בדוחות הכספיים של י.ח דמרי מגלה כי המחיר הממוצע למ"ר בפרויקט עלה משמעותית בשנים האחרונות. אם בסוף 2021 המחיר הממוצע למ"ר בעסקאות למכירת דירות בפרויקט עמד על 46 אלף שקל, בסוף 2022 הוא הגיע ל־51 אלף שקל למ"ר ובסוף 2023 כבר הגיע ל־61 אלף שקל למ"ר.
בדוחות האחרונים תמחרה החברה את המלאי שנותר ב־66 אלף שקל למ"ר, דומה למחיר המשוקלל ששיקפו העסקאות על ארבע הדירות שנמכרו כעת. המשמעות: בתוך שלוש שנים "קפץ" המחיר למ"ר בפרויקט בכ־45.5%. כל הדירות בפרויקט נמכרות ברמת מעטפת.
הפרויקט: פרויקט LEGACY של דמרי (51.5%) וחברת בומל כולל 60 יחידות דיור במתחם שנמצא בסמוך למצודת דוד ולחומות העיר העתיקה. הוא כולל שלושה מבנים בני ארבע קומות ומיועד בעיקר לתושבי חוץ, המאכלסים את מרביתו. הקרקע לפרויקט נרכשה בשנת 2010, והבנייה החלה בשנת 2013.
קצב המכירות: בדוחות הכספיים של דמרי צוין כי "לאור קצב המכירה האיטי בפרויקט החברה קידמה את קצב הבנייה במקביל לקצב המכירה", ואכן, על אף שהבנייה בו החלה בשנת 2013, היא הושלמה רק בשנת 2021. בין סוף שנת 2021 לסוף שנת 2023 נמכרו בפרויקט 11 דירות - אך כיום נותרו בו רק עוד שתי דירות שטרם נמכרו.
"כשמדובר בדירות יוקרה התהליכים מורכבים וארוכים יותר", מסביר כהן, "ודאי כשמדובר ברוכשים שנמצאים מעבר לים. הרוכשים לוקחים יותר את הזמן, מבצעים בדיקות שונות עם שמאים משלהם ועם אדריכלים משלהם, כדי למצוא דירה שתהיה בדיוק לטעמם".