אוניברסיטת תל־אביב / צילום: Shutterstock
בימים האחרונים מפרסם משרד האוצר את החלטות התקציב הכלולות בחוק ההסדרים לשנת 2025, כהצעות חקיקה שיונחו על שולחן הכנסת. ביניהן, פורסמה גם הצעה לתיקוני חקיקה בקשר לרשויות המקומיות, שאמורים "לחולל צמיחה ברשויות ולהגביר את העצמאות התפקודית והתקציבית שלהן". שם, בין שלל תיקונים בענייני ארנונה, עריכת מכרזים וגביית היטלים מהציבור, מסתתר סעיף קטן שמקשיח את התנאים לקבלת פטור מהיטל השבחה בעת מכירת נדל"ן עבור מוסדות ציבור ועלול לפגוע דרמטית במוסדות הללו - ואף לעלות לחלקם מיליוני עד עשרות מיליוני שקלים.
● כמה זה מיליון שקל ל-30 שנה? המספרים שמאחורי המשכנתאות החדשות
● תוכנית כיכר אתרים מגיעה לשלב האישור. כך נפתרו המחלוקות סביבה
השינוי מציע לקבוע שלצורך קבלת פטור במימוש נכס מקרקעין בדרך של מכר, "יידרש כי לא רק התמורה תשמש לצרכי המטרות בסעיף אלא גם המקרקעין עצמם יהיו מיועדים לצרכים אלה". מאחורי המשפט הקצר הזה קיימת מחלוקת ארוכת שנים סביב השאלה האם ומתי מוסד ציבורי חייב בהיטל השבחה בעת מכירת הנדל"ן.
סעיף 19(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה מעניק פטור מלא מהיטלי השבחה למוסד ציבור העונה על תנאי הסעיף בעת מימוש זכויות, כאשר במימוש בהיתר נדרש שהמקרקעין יהיו מיועדים לשמש לצרכי הציבור המנויים בסעיף כדי לקבל פטור. המחלוקת עסקה בשאלה האם יש להעניק פטור מתשלום ההיטל גם אם המכירה היא לא למטרה ציבורית, כלומר מכירת נכס למטרות מגורים או מסחר, ובלבד שהתמורה תשמש את מטרות המוסד הציבוריות.
הכנסייה שהובילה לתיקון
בית המשפט העליון השיב על שאלה זו בחיוב באוגוסט 2023, כאשר דחה את דרישת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של רמלה שהכנסייה האוונגלית האפיסקופלית תשלם לרשות 3 מיליון שקל היטל השבחה בגין מכירת נכס בעיר. בפסק הדין נקבע שלפי לשון הסעיף די בכך שהתמורה שתתקבל במכר תשמש למטרות הסעיף ואין צורך שהמקרקעין עצמם יהיו מיועדים לצרכי הציבור לצורך קבלת הפטור.
הכנסייה טענה שהיא זכאית לפטור מאחר שהיא עומדת בתנאי שלפיו הגוף פועל למטרות ציבוריות, ושהמקרקעין או "התמורה בעדם" משמשים למטרות אלה. במקרה זה, נטען שהתמורה תשמש לקידום המטרות כמוסד דת.
להליך ביקשו להצטרף כ"ידידות בית המשפט" האגודה למלחמה בסרטן, תשע אוניברסיטאות ומרכז השלטון המקומי שתמך בעמדת העירייה.
הוועדה המקומית של רמלה טענה מנגד, שפעילות הכנסייה כוללת גוון עסקי מסחרי, ושהחוק דורש תנאי כפול - גם שהמקרקעין ישמשו למטרות ציבוריות, ואם מוכרים את הקרקע - שהתמורה תשמש למטרות שכאלה. ביהמ"ש העליון דחה את הטענה וקבע שהמילה "או" בסעיף הפטור מתייחסת לחלופות ולא לתנאים מצטברים, ולכן גם אם המקרקעין שנמכר לא ישמש למטרות ציבוריות, אלא רק התמורה - הפטור יחול.
את ההלכה הזאת מבקש כעת משרד הפנים לתקן באמצעות תיקון סעיף הפטור במסגרת חוק ההסדרים. בדברי ההסבר לתיקון צוין, כי "משמעות פסק הדין היא שמוסד ציבורי שבבעלותו מקרקעין יכול לקדם לגביהם תוכניות משביחות עם שטחים סחירים, לרבות פרויקטים למסחר ומגורים, שאין ביניהם לבין מטרות הסעיף דבר, ולמכור את המקרקעין המושבחים ללא תשלום היטלי השבחה, תוך פגיעה בקופה הציבורית". לכן, מבוקש לבטל את החלופות לקבלת הפטור ולקבוע כי מדובר בשני תנאים מצטברים.
לדברי עו"ד צבי שוב, מומחה למקרקעין, היטל השבחה ותכנון ובנייה, "מדובר בסעיף משמעותי ובעל השלכות רוחב, ומפתיע שהוא הצליח להישאר מתחת לרדאר עד כה ולא עורר ביקורת בקרב מוסדות דתיים ומוסדות ציבור אחרים. קצת עושה רושם של מחטף. השינוי משמעותי להרבה מוסדות חינוך כמו אוניברסיטאות, וכן מוסדות דת מכל הדתות, שמחזיקים בהרבה מקרקעין ונכסים וכעת יידרשו לשלם סכומי עתק כהיטל השבחה לעיריות".
שוב מוסיף כי "עד פסק הדין של העליון חלק מהרשויות נתנו את הפטור וחלק התווכחו על הקריטריונים, אבל בשנים האחרונות רוב המוסדות הציבוריים, בהם ארגוני צדקה וישיבות ועוד, לא שילמו היטל השבחה כשביצעו עסקת מכר, כל עוד הם הראו שהתמורה תשמש את מטרות המוסד הציבורי. זו הייתה אבן מחלוקת מרכזית בין עיריות למוסדות ציבור, שכן הרשויות הפסידו סכומי עתק בעקבות הפטור".
ומה הקשר לתקציב?
עו"ד ליאור נוימן, שותף מנהל מחלקת המסים בש. הורוביץ ושות', שייצג את האגודה למלחמה בסרטן בתיק של הפטריארכיה היוונית, מוסיף כי "זה תיקון דרמטי שמשפיע לרעה על פעילות העמותות בישראל ולא ראוי שהוא יעשה במסגרת חוק ההסדרים כי הוא כלל לא קשור לתקציב. אבל הלובי של הרשויות המקומיות יותר חזק מהלובי של המוסדות הציבוריים ולכן מנסים לבטל את מה שקבע העליון".
לדברי עו"ד נוימן, "הפטור נועד לעודד מוסדות ציבור ולסייע במימון פעילותם. בזמן מלחמה יש בעיות של תרומות ומוסדות הציבור צריכים להמשיך להתקיים, ובמחי תיקון, בלי לבדוק בכלל כמה זה עולה למוסדות, מעבירים את הכסף לרשויות".
בימים האחרונים גם ועד ראשי האוניברסיטאות שיגר לאוצר מכתב חריף נגד התיקון. "הם מבקשים שיוציאו את זה מהתקציב ויבדקו את זה לעומק", מסביר עו"ד נוימן שהיה שותף לניסוח המכתב. "זה לא מתאים לחוק ההסדרים כי זה לא סעיף שאפשר לדעת מה הוא יעשה לתקציב, וגם חלק מהרשויות החזקות שקידמו את זה בכלל לא נפגעו מהמלחמה אבל מנצלות את ההזדמנות כדי להכניס את התיקון. התיקון מבקש להסיט כספים ממוסדות ציבור הפועלים לטובת כלל הציבור לטובת רשויות מקומיות. זה תיקון מרחיק לכת שלא יכול להיערך מבלי שהתקיים דיון מסודר עם נציגי המוסדות ומבלי שנבחנו לעומק השיקולים הכספיים".
ממרכז השלטון המקומי נמסר בתגובה, כי "היטל ההשבחה נועד כדי לממן תוכניות ובינוי ציבורי. כשהמוסד הציבורי מוכר נכס שנשאר לייעוד ציבורי, הציבור ממשיך ליהנות מהשימוש הציבורי שיהיה בו, אך אין הצדקה לפטור כשהמוסד מוכר נכס מניב ומתעשר ממנו מבלי לחלוק את העושר עם הציבור. כדי לתקן עיוות זה, ולוודא שאין פגיעה בכלל הציבור, דרוש תיקון בחוק".