שוק הדיור / צילום: Shutterstock
מדד מחירי הדירות ירד לראשונה אחרי 9 חודשי עלייה רצופים, ומי שגרמו לכך היו אזורי הביקוש. זה המסר העיקרי שעולה מנתוני הלמ"ס על מדד מחירי הדירות של החודשים אוגוסט-ספטמבר. מדד זה, בצירוף לנתונים נוספים שפורסמו השבוע, מעלים את האפשרות שאנו עומדים לקראת שינוי במגמת השוק, לכיוון של ירידות בכמות העסקאות והמחירים.
הנתונים העיקריים:
מדד מחירי הדירות של חודשים אוגוסט-ספטמבר 2024, ירד ב-0.1% לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים יולי- אוגוסט. עדיין בשנה האחרונה מדד מחירי הדירות עלה בשיעור של 6.1%.
מחיר דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון השלישי של השנה הגיע ל-2.24 מיליון שקל, ירידה של 3.7% בהשוואה למחירי העסקאות הממוצעים שבוצעו ברבעון השני של השנה.
שוכרי דירות חדשים שילמו בממוצע 4% יותר מאשר שוכרים קודמים, ואילו חוזי שכירות חדשים למחדשי חוזים עלו ב-2.2%.
אילו אזורים בלטו יותר בירידות המחירים שלהם?
דווקא אזורי הביקוש היו אלה שרשמו את המינוסים, בעוד שבפריפריה נמשכה חגיגת עליות המחירים, שהחלה כחודש אחר פרוץ המלחמה.
מחוזות המרכז וירושלים הובילו את ירידות המחירים, שעה שרשמו ירידה חודשית של 0.7%; במחוז תל אביב מחירי הדירות ירדו ב-0.1%, ואילו בדרום המחירים עלו ב-0.4%, בחיפה הם עלו ברמה של 0.9%, ואת רוכשי הדירות בצפון, מתברר, הרקטות של החיזבאללה עניינו פחות מהדירות שרצו לרכוש, והם עלו בלא פחות מ-1.2%.
אילו סוגי דירות הביאו לירידות?
דירות יד שנייה, אך אין לנו מידע ישיר ומדוייק בעניין. זאת, משום שללמ"ס יש 2 קטגוריות למדידה: מדד כללי ומדד שמודד את השתנות מחירי הדירות החדשות. משני מדדים אלה ניתן להקיש את שינויי המחירים בדירות יד שנייה.
המידע הניצב בפנינו הוא, שמדד מחירי הדירות החדשות עלה ב-0.1%, וזאת לעומת מדד מחירי הדירות הכללי שירד ב-0.1% .על סמך זה ניתן להעריך, כי מחירי הדירות יד שנייה רשמו ירידה של כ-0.1%.
עד כמה מדובר במדד חריג?
מדובר בירידה ראשונה אחרי 9 עליות מדד רצופות, מה שהופך את המדד הנוכחי לנמוך ביותר מאז נובמבר 2023. הירידה המוערכת של מחירי הדירות יד שנייה היא השנייה ברציפות בחודשים הללו, בעוד שמדד מחירי הדירות החדשות קרטע עוד לפני כן.
ומה עם מחירי הדירות האמיתיים שנמכרו בתקופה האחרונה?
הלמ"ס מודדת כל רבעון את ממוצעי הדירות שנרכשו באותה תקופה, וזאת לפי פרמטרים של מחוזות, ערים גדולות וגודלי דירות.
כאמור, מחיר דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון השלישי של השנה הגיע ל-2.24 מיליון שקל, ירידה של 3.7% לעומת מחירי הדירות הממוצעים שנרכשו ברבעון השני של השנה.
הפעם האחרונה שבה נרשמה ירידת מחירי עסקאות רבעונית, היתה ברבעון הראשון של 2023.
תל אביב מובילה, כרגיל את מחירי הדירות בישראל. דירת 4 חדרים שנרכשה בעיר ברבעון השלישי של השנה עלתה 4.87 מיליון שקל בממוצע; אחריה בסולם המחירים מגיעה הרצליה עם מחיר ממוצע של 3.54 מיליון שקל, רמת גן 3.33 מיליון, ירושלים 3.08 מיליון וכפר סבא 3.01 מיליון שקל (הלמ"ס אינה כוללת בפרסומיה מחירי דירות בערים הקטנות). בחיפה מחירי הדירות 4 חדרים הגיעו ברבעון השלישי למחיר ממוצע של 1.87 מיליון שקל, ובבאר שבע - ל-1.31 מיליון שקל.
ומה עם שוק השכירות?
מתנהג בדומה לחודשים שעברו. בשכר הדירה עבור השוכרים אשר חידשו חוזה, נרשמה עליה של 2.2% ועבור השוכרים החדשים (דירות במדגם הלמ"ס בהן הייתה תחלופת שוכר) נרשמה עלייה של 4.0%.
שכר דירה ממוצע בישראל הגיע ברבעון השלישי ל-4,745 שקל לחודש, ובתל אביב שכר הדירה לדירת 4 חדרים הגיע ל-8,525 שקל בחודש.
מה ניתן לומר על מגמת השוק?
יתכן מאוד שאנו עדים לתחילת שינוי בשוק. בעשרת החודשים הראשונים למלחמה מדד מחירי הדירות עלה ב6.8% ובסך הכל קצב העלייה השנתי מאז פרוץ המלחמה שכבר הגיע לפני מספר חודשים על מספר דו ספרתי, יורד לפי שעה לרמות של 8%, שרובן מיוחסות לסקטור הדירה יד שנייה.
במקביל אנו עדים לירידה קלה במספר העסקאות שנרשמה בחודשים אוגוסט-ספטמבר, לעומת חודש יולי. בלמ"ס אמנם מציינים, כי עדיין מוקדם להסיק שחלה תפנית בשוק, אך אם מוסיפים לנתון זה את נתוני המדד - הסיכוי שאנו עדים לניצנים ראשונים לשינוי כזה - אינם זניחים כלל.