מבצעי קבלנים / צילומים: דרור מרמור, עיבוד: טלי בוגדנובסקי
הקבלנים ידווחו את הטבות המימון והמבצעים שניתנו לרוכשי הדירות לרשות המסים. לאחרונה, עלה טופס חדש לדיווח עסקאות מקרקעין באתר רשות המסים, שכולל פירוט המבצעים שניתנו לרוכשים. אך לאחר כמה ימים, הוסר הטופס לצורך טיוב הניסוחים. כעת, ההערכה ברשות המסים שהטופס המעודכן יעלה מחדש עד סוף החודש, ובעקבות כך, הקבלנים יתחייבו לדווח על המבצעים, אשר צפויים להשתקף בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס).
● המלכודת שמחכה למי שקונה דירה במסלול 80/20
● אלו האזורים שאחראים לירידה במדד מחירי הדירות
התוספת לפירוט מבצעי המימון בטופס הדיווח של הקבלנים באה בעקבות ביקורת על כך שהמבצעים והטבות המימון, מובילים לעיוותים, בכך שאינם משתקפים בנתונים הרשמיים, ואף שהעלו את מדד מחירי הדירות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
בתקופה הנוכחית, שוק הדירות החדשות שופע במבצעי קבלן שכוללים הטבות מימון ונקראים מבצעי "80־20" (אך ישנם מקרים של 90־10, ו־95־5). במסגרת מבצעים אלה, הרוכשים משלמים על הדירות מקדמה של 20%, ובמקום השיטה המקובלת של תוספת תשלומים במקביל להתקדמות הבנייה, הם משלימים את יתרת התשלומים רק בעת האכלוס.
דחיית התשלומים הללו מהווה הטבה ניכרת, שכן היזם במקרים רבים גם מסבסד את ההצמדות והריביות הנובעות מהסדר זה, ולכן היא מגלמת הנחה משמעותית במחיר. כעת, ההטבה גם תהיה מחויבת במסגרת הדיווח לרשות המסים, וכתוצאה מכך, הנתונים ישתקפו בקרוב במדד מחירי הדיור.
כיצד ישפיעו נתוני המבצעים על המדד?
כפי שנחשף בגלובס, בעקבות הטענות לעיוותים בחישוב מחירי הדירות במדד, שלא כולל את ההטבות הללו, ביצעו ברשות המסים ובלמ"ס מקצה שיפורים במדידת המגמות; הצפי הוא שבחודשים הקרובים יפורסם מדד מחירי דירות מעודכן, שישקף את המבצעים והטבות המימון.
הלמ"ס נשאלו על הצפי להכנסת השינויים במדד מחירי הדירות, ונראה שההחלטות יתקבלו רק עם קבלת הנתונים מרשות המסים, כך שייתכן גם פרסום בנפרד מהמדד. "לאחר קבלת המידע, תבחן הלמ"ס שיטות אפשריות לשקלול הטבות אלו במדד מחירי הדירות", נמסר.
יהיה מעניין לראות את ההשפעה של נתוני המבצעים שישתקללו במדד מחירי הדירות בעתיד הקרוב. נזכיר כי ביום שישי האחרון, פורסם מדד מחירי הדירות של החודשים אוגוסט-ספטמבר 2024, לפיו המחירים ירדו בשיעור של 0.1% לעומת מחירי העסקאות שבוצעו בחודשים יולי-אוגוסט. אך עדיין, בשנה האחרונה, מדד מחירי הדירות עלה בשיעור של 6.1%. מחיר דירה ממוצעת שנרכשה ברבעון השלישי של השנה הגיע ל-2.24 מיליון שקל - ירידה של 3.7% בהשוואה למחירי העסקאות הממוצעים שבוצעו ברבעון השני של השנה.
עליות המחירים בשנה האחרונה
יהיה מעניין לראות את ההשפעה של נתוני המבצעים במידה וישתקללו במדד מחירי הדירות בעתיד הלא רחוק . יונתן כץ הכלכלן הראשי בלידר שוקי הון נשאל על האפשרות וההשפעות של הכללת נתוני מבצעי המימון של הקבלנים במדדים של הלמ"ס. "מדובר במהלך חריג לקחת בחשבון את השפעות של מבצעי מימון על מדד מחירי הדירות. זאת משום שיש לשקלל בתוך השינוי גם את ריבית בנק ישראל והמשכנתאות. להערכתי הנתונים של מבצעי הקבלנים לא יכנסו לתוך המדד עצמו, אלא כפרסום נפרד או בפירוט המדד בסגמנטים השונים, כמו מחירי דירות חדשות או המדד ללא דירות בהנחה הממשלתית. כאשר אין כל ספק שיש במבצעים הללו הנחה במחיר הדירה. אבל אז צריך גם לשקלל את כל ההנחות על סוגיהם; אם הוא נותן מטבח חינם וציוד למשל. יש כל הזמן הנחות ודרכים של הקבלן למשוך את הקונים ה80/20 היה ועדיין מאוד קוסם לרוכשים".
כץ התייחס לעליות המחירים בשנה האחרונה והירידה הקלה שנרשמה במדד האחרון: "המדד האחרון הציג עצירה בעליות מחירי הדיור ויש סימני התמתנות שאני חושב שזה מובן, אחרי שהמחירים עלו 7% מתחילת השנה, זה ממש עליה חדה. זה לא טריוויאלי שאנשים לוקחים חוב ומשפרים דיור ומגדילים משכנתאות שלא יודע מה יהיה מחר ושיש חוסר ודאות לגבי השלכות המלחמה על הכלכלה. אני חושב שהיה בוסט והתעוררות עם ה20/80 שמשך משקי בית להגדיל את הרכישות ועכשיו הכיוון הוא התייצבות במחירי הדירות".
אם ישקללו את המבצעים - המדד יראה ירידות מחירים?
כץ השיב "בלמ"ס שמשנים מתודולוגיה, בדרך כלל הם לא מפרסמים את המתודולוגיה החדשה בהשוואה לישנה, וזו למעשה סדרת נתונים חדשה. כך שיתכן שיפרסמו מדד חדש עם הערכה כמה הוא היה חודש קודם לכן. במצב כזה של שיטת שרשור לא נראה ירידת מחירים במדד ולא השפעה רבה, גם עם הכללת מבצעי הקבלנים 80/20".