מבצעי קבלנים / צילומים: דרור מרמור, פולי טובמן, עיבוד: טלי בוגדנובסקי
בשבוע שעבר חשף גלובס שבנק לאומי הוא הראשון לצאת במהלך להגבלת מבצעי הקבלנים הנדיבים המוצעים בשוק המגורים כבר יותר משנה. מבצעים אלו הפכו לשכיחים במיוחד ככל שחלף הזמן, ולמעשה הפכו לכלי המרכזי שבעזרתו מוכרים הקבלנים דירות חדשות, במציאות כלכלית לא פשוטה. כעת, החליט בנק לאומי להגביל את "החגיגה" - ועל אף שכרגע הוא היחיד שעשה זאת באופן רשמי, הצעד מכיוונו כבר גורם לשינויים בשוק.
● בלעדי | בנק לאומי מצנן את החגיגה של הלוואות הקבלן. אלה התנאים החדשים
● כסף בקיר | היועצת שמזהירה: כשאתם לוקחים משכנתא אסור לכם לעשות את הצעד הזה
● הקבלנים ידווחו על מבצעי 20/80 במערכת רשות המסים
הצעד שביצע לאומי הוא בגדר הנחיה פנימית, אשר קובעת כי מעתה בכל עסקה לרכישת דירה חדשה יידרש הלקוח להעמיד 20% הון עצמי, וכי הלוואת הקבלן - שהוצעה ברוב מבצעי המימון של התקופה האחרונה, במטרה לאפשר לרוכש להגיע להון העצמי הדרוש לו - תוגבל ל־40% לכל היותר ממחיר הדירה.
מבדיקת גלובס עולה כי קבלנים ויזמים כבר מגיבים לצעד, בעיקר כדי להקדים תרופה למכה, מתוך הנחה שיתר הבנקים הגדולים ילכו גם הם בכיוון הזה במוקדם או במאוחר.
"עברנו פרויקט־פרויקט, יזם־יזם, ויישרנו קו"
"כמשווקי פרויקטים של יזמים וקבלנים רבים, אנחנו חייבים להגיב ראשונים, ומהר, לשינויים כאלו, כי אנחנו לא יכולים להכיל זעזוע משמעותי בשוק. אנחנו חייבים להקדים תרופה למכה ולחנך את השוק לשינוי הצפוי", אומר אוהד אסרף, מנכ"ל ובעלים של קבוצת ארי מגורים לשיווק נדל"ן.
"לכן בשבוע שעבר, כשהנחיית בנק לאומי יצאה, עברנו פרויקט־פרויקט, יזם־יזם, וגם קיבלנו פניות מיזמים וקבלנים בעצמם, ועשינו יישור קו", אומר אסרף. לדבריו, "פרויקטים שכבר היום מציעים עסקאות ב־85/15 או ב־80/20 (העמדת הון עצמי של 15% או של 20% ממחיר הדירה, כתשלום ראשון - י"נ) לא ייפגעו ולא יתבצע בהם שינוי. אך פרויקטים שבהם נדרשו רק 5% או 7% ממחיר הדירה כתשלום ראשון - אותם העלינו למינימום של 10% הון עצמי וגם יותר מזה".
אסרף אומר כי "ההשפעה המיידית הראשונה היא שאותם מבצעים של 95/5, 93/7 ייעלמו מהעולם. הבנקים יישרו קו בסופו של דבר עם לאומי, ברמה כזו או אחרת, והמינימום יהיה 10%, בתור התחלה. בסופו של תהליך לא נראה לי שנגיע ל־20% כמו שקבע לאומי, אבל הרף יעלה ל־15% הון עצמי לפחות".
"מבצעים של 5% או 7% הון עצמי ייעלמו, נקודה. לא נראה אותם יותר", אומר יקי רייסנר, בעלים ויו"ר קבוצת רייסדור. "אולי נראה אותם רק בדירות קרובות לאכלוס, אבל לא בדירות 'על הנייר' שהאכלוס שלהן הוא עוד שלוש או ארבע שנים, כמו שקורה היום. זה אירוע שונה, וגם שפוי יותר. ייתכן שנראה גם יותר ויותר הלוואות קבלן לטווח ארוך - ל־20 שנה, כמו משכנתא, וגם זה משהו בטוח ושפוי יותר לכל הצדדים".
ניר שמול, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן שניר, אומר כי בסביבתו טרם ראה צעדים בפועל - אך העניין מדובר לא מעט מאז התפרסמה הנחיית לאומי: "עוד לא ראיתי מהלכים בשוק של התאמות בפועל, אבל יזמים מדברים על זה. מאחר שמרבית היזמים שאני עובד איתם הציעו מראש מבצעים של 80/20, הפרויקטים שלנו מתנהלים כרגע אותו דבר".
"יחזיר לשוק את הנורמליות"
בעיני המומחים שאיתם דיברנו, הצעד שביצע בנק לאומי - שבפועל מגביל את אחד המהלכים הפופולריים ביותר כיום, שמשמש את רוב רוכשי הדירות החדשות - הוא דווקא צעד שיסייע לשוק. "האיתות של בנק לאומי בעצם יסייע להחזיר את השוק לנורמליות", אומר שמול. "יש פה איתות, גם לקבלנים וגם לרוכשים, שאולי הם מבצעים עסקאות מסוכנות מדי".
נתח המשכנתאות הנדחות, המכונות "בולט" ו"בלון" ומשמשות כהלוואת הקבלן הידועות, המשיך להיות גבוה גם באוקטובר, כך על פי נתוני בנק ישראל האחרונים, ועמד על כ־16%.
"ההחלטה של לאומי סבירה למדי", אומר רייסנר. "מדובר בסך הכול בשאלה של תזרים: אם לרוכש יש כסף היום, או שיהיה לו רק בעוד שנתיים. בסופו של דבר, הוא צריך להעמיד את כל הכסף, ומי שאין לו הון עצמי של 20%, כנראה לא נכון לו לרכוש דירה. הפער שיוצרת ההחלטה החדשה למעשה מסנן החוצה מהשוק את הרוכשים שיש טעם לחשוש מהעתיד שלהם, ומשאיר רק את האנשים עם הפוטנציאל היותר גדול".
יזם בכיר בענף מוסיף ואומר: "מבצעי הקבלנים, כל עוד מקפידים בהם על חיתום מוקפד עם הלקוח, הם מהלך נכון שנותן לנו כלי מימוני המסייע לרוכשי דירות, מבלי לשנות דרמטית את סביבת הסיכונים לכל השחקנים: הרוכשים, היזמים והבנקים. מבחינתנו, ההנחיה החדשה משנה רק לגבי חוזים שנחתמו עם פחות מ־20% הון עצמי, ושהכוונה בהם הייתה לאשר הלוואת קבלן בלאומי עצמו. להבנתי, לאומי יחריג עסקאות שכבר נחתמו ויש להן אישור עקרוני. אם לא, ניאלץ להעביר את העסקאות הללו לבנקים אחרים, כל עוד אלו לא יאמצו את ההנחיה של לאומי".
הבנקים האחרים יצטרפו? "רק בהנחיה מלמעלה"
כעת שאלת השאלות היא אם בנקים גדולים אחרים יצטרפו לצעד שביצע לאומי, ויצאו גם הם בקרוב בהנחיות חדשות לגבי מבצעי הקבלנים. כל עוד לאומי הוא היחיד שנוקט צעד שכזה, ההשפעה על השוק אולי לא תהיה דרמטית - אך אם כל הבנקים יעשו זאת, המשמעות תהיה עצומה.
כרגע לפחות מסתמן שזה לא הכיוון, שכן אף אחד מהבנקים הגדולים האחרים, פועלים, מזרחי־טפחות ודיסקונט, לא יצאו בהנחיה דומה.
על פי גורמים שונים בענף שאיתם שוחחנו, המהלך של לאומי לא הגיע בהכרח כצעד ראשון שייצור אפקט דומינו, אלא כמהלך שלו עצמו על רקע הפעילות הנרחבת בתחום שביצע בשנים האחרונות. אותם גורמים טוענים כי המהלך של לאומי הגיע בעקבות איתות אליו ספציפית, ספק ישיר ספק מרומז, מצד בנק ישראל. בשל כך, כלל לא בטוח שהבנקים האחרים ימהרו לנקוט צעד שכזה.
"בנק ישראל הוציא 'כרטיס צהוב' ללאומי, משום שהוא היה הבנק שתמך יותר מכול בנק אחר במבצעי הקבלנים, כדי לתפוס נתח גדול יותר בשוק המשכנתאות", אומר אחד מאותם גורמים שאיתם שוחחנו. "אין סיבה שבנקים נוספים ישנו את המדיניות שלהם מעכשיו לעכשיו, כל עוד הם בודקים כל עסקה ועושים חיתום מוקפד, כמו כבכל הלוואה. אני מעריך שיתר הבנקים ימשיכו לפעול בזמן הקרוב כפי שפעלו עד כה, ושינוי מדיניות יגיע רק אם בנק ישראל ינחה את הבנקים מלמעלה לעשות את זה".
ואכן, גורמים נוספים שאיתם דיברנו בימים האחרונים מעריכים, ראשית, כי יתר הבנקים יצטרפו, בדרך כזו או אחרת, למגמה שהתווה בנק לאומי - גם אם לא יגבילו את מבצעי הקבלנים באותם היקפים.
שנית, אותם גורמים מציינים כי בסופו של דבר "יישור הקו" אכן יגיע מבנק ישראל, שיתווה מדיניות סדורה לגבי מבצעי הקבלנים, בין אם בצורה מפורשת ובין אם בעקיפין, לראשונה מאז החלו המבצעים לתפוס נפח גדול בשוק הדירות החדשות, לפני יותר משנה.