התוכנית המתעכבת כבר שנים יצרה חוסר ודאות גדול בענף סביב עתיד הפיתוח לאורך תוואי המטרו ● השבוע צפויה הוולנת"ע להמליץ עליה לאישור, והוועדה הארצית אמורה לדון באישורה בסוף דצמבר
נתן אלנתן, יו''ר מטה התכנון הלאומי ויו''ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה / צילום: רז רוגובסקי
השלב האחרון - ואולי החשוב ביותר - בדרך להשלמת תכנון המטרו של גוש דן, מתקרב לאישור? תמ"א 70, תוכנית המתאר הארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב, תגיע השבוע לשלב חשוב ומכריע, רגע לפני אישורה הסופי במועצה הארצית לתכנון ובנייה.
תמ"א 70 היא זו שתקבע את היקפי הפיתוח המותרים לאורך קווי המטרו של גוש דן, מעל לפני הקרקע: כמה זכויות בנייה יינתנו לפרויקטים לאורך התוואי, כיצד הפיתוח יתבצע והיכן. לכן ממתין לה שוק הנדל"ן זמן רב, בהיותה התוכנית שתאפשר בפועל את הבנייה באזורים הרלוונטיים, החולשים על שטחים עצומים בעיקר באזורי הביקוש.
● בלעדי | השינוי שתבצע הלמ"ס ויקפיץ את מחירי הדירות
● ראיון | יזם הנדל"ן שמתחת לרדאר: "העובדים מהודו משתלבים לא רע באתרי הבנייה"
חמש שנים של המתנה
תמ"א 70 "מסתובבת" בצנרת התכנון כבר כמעט חמש שנים, מאז ינואר 2020 - אז ניתנה ההוראה על עריכתה. התוכנית קובעת את הפיתוח במרחב המטרו, על פני כ־118 אלף דונמים, לאורך כ־150 קילומטרים של קווים מתוכננים ב־24 רשויות. לכן לתמ"א 70 יש חשיבות עצומה בקביעת עתידו של כל אזור גוש דן והסביבה המקיפה אותו. למרות זאת, אישורה מתעכב זמן רב ויוצר אי־ודאות רבה, בעיקר בקרב יזמים וגורמים מרכזיים בענף הנדל"ן.
דוגמה אחת לחוסר הוודאות צפה ועלתה לאחרונה, סביב תיקון חוק המטרו ובעיקר גובה מס המטרו שיוטל על יזמים שיבקשו לפתח קרקעות לאורך התוואי. בסופם של דיונים ממושכים הוחלט אומנם על הפחתת שיעור המס ב־15% למשך כשש שנים וחצי, אך להחלטה הזו תהיה משמעות רק לאחר שתמ"א 70 תאושר ותאפשר הלכה למעשה את הפיתוח בשטח.
סביב אישור הפחתת שיעור המס נשמעו קריאות רבות מצד אנשי מקצוע בענף ופוליטיקאים להאיץ את תהליך אישור התוכנית. ביום עיון מיוחד של לשכת שמאי המקרקעין בנושא חוק המטרו שנערך באוגוסט האחרון קרא ח"כ יעקב אשר, יו"ר ועדת הפנים והגנת הסביבה שהוביל את הדיונים לתיקון חוק המטרו, כי "תמ"א 70 חייבת לקבל תוקף". יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, שמאית נחמה בוגין, קראה לרשויות התכנון להיכנס מתחת לאלונקה ו"לתת את הדחיפה שלהן". מנגד העריך באותו אירוע סגן יו"ר מטה התכנון הלאומי במשרד הפנים, עו"ד בני ארביב, כי "אישור תמ"א 70 לא ייקח פחות מחצי שנה". כעת ייתכן שאנו מתקרבים לישורת האחרונה.
שלב הדיון בהערות הוועדות המחוזיות הושלם
כאמור, התוכנית החלה את מסלולה בצנרת מוסדות התכנון בינואר 2020. באוגוסט היא הועברה להערות ולהשגות של הוועדות המחוזיות הרלוונטיות - שלב מובנה בתהליך אישורן של תוכניות בסדר גודל כזה - ולמעשה עד היום שלב זה נמשך והיה לשלב הארוך ביותר בדרך לאישור תמ"א 70. לאורך חמש השנים שבהן דנים מוסדות התכנון בתוכנית, היא נכללה שבע פעמים בסדר היום של הוולנת"ע, ועדת המשנה לעניינים תכנוניים עקרוניים, כולל הדיון שייערך השבוע.
בנובמבר 2023 המליצה הוולנת"ע לראשונה לוועדה הארצית לתכנון ובנייה להחליט על אישור התוכנית, אך זאת בכפוף ל־19 תיקונים בתוכנית. באוגוסט אימצה המועצה הארצית את התיקונים שעליהם המליצה הוולנת"ע, ובהתאם לכך פורסמה התוכנית לפי סעיף 106ב לחוק התכנון והבנייה, המחייב מעין סבב שני של השגות והערות. כעת שלב זה הסתיים, ונשמעו כלל ההשגות וההערות של הוועדות המחוזיות, והוולנת"ע צפויה בעקבות כך להמליץ למועצה הארצית לאשר את תמ"א 70.
לגלובס נודע כי הדיון על אישור תמ"א 70 במועצה הארצית צפוי להתקיים ביומה האחרון של השנה האזרחית, ב־31 בדצמבר, קרי בעוד כחודש. לאחר מכן התוכנית צריכה לעלות לאישור בישיבת הממשלה - ואז תאושר באופן סופי.