שדה דב / צילום: גיא יחיאלי
קלוד נחמיאס משלים את ההשתלטות על כל שטח מגרש 103 ברובע שדה דב: בית המשפט אישר היום (א'), תחת תנאים, את הצעתו של היזם לרכוש את יתרת שטח המגרש שאינה בבעלותו, באמצעות חברת נוף עירוני יזמות, תמורת כ־114 מיליון שקל. במרץ 2022 זכה נחמיאס, באמצעות החברה שבבעלותו במכרז רשות מקרקעי ישראל לרכישת 72% מהזכויות בקרקע, תמורת כ־681 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח, כך שהעסקה הכוללת על המגרש מגיעה לכ־796 מיליון שקל.
● ענף הבנייה בפקק: פרויקטים יוצאים לדרך, אך זמן השלמת הדירות התארך לכמעט שלוש שנים
● יורשים שקיבלו 22 דירות ותושב החוץ עם 12 נכסים: כמה מס הם צריכים לשלם?
אותו מכרז שבו זכתה חברת נוף עירוני יזמות העניק לה 72% מהזכויות בקרקע. לאורך הדרך הצליח נחמיאס לרכוש עוד כ־15% מהקרקע במסגרת משאים־ומתנים מול הבעלים, כך שהגיע לבעלות על כ־87% מהשטח, אך עדיין ניצב בפני כ־120 בעלי קרקע פרטיים שהחזיקו בחלקות במגרש. כדי לפתור את הפלונטר ולהימנע ממסע שכנוע שצפוי להימשך שנים, פנה נחמיאס לכלי המשפטי הנתון לרשות מי שמחזיק חלק עיקרי בקרקע: הליכה לפירוק שיתוף.
במסגרת הליך זה אישר בית משפט השלום בתל אביב בספטמבר האחרון יציאה להליך התמחרות, שכלל פרסום הזמנה להציע הצעות על הקרקע. את ההליך הוביל עו"ד רן ברא"ז, ממשרד לוי טילר-נרדיה-הר צבי-ברא"ז ושות', שמונה מטעם בית המשפט ככונס נכסים במסגרת מהלך פירוק השיתוף על הקרקע. היום אישר בית המשפט עקרונית את מכירת החלק הנותר של הקרקע לנוף עירוני יזמות, שתהיה כעת הבעלים היחיד של מגרש 103. את חברת נוף עירוני יזמות ייצג עו"ד יהודה טלמון.
מחיר הקרקע נמוך מהמחיר במכרז
כאמור, במרץ 2022 רכש נחמיאס באמצעות נוף עירוני קרקע בשטח של כ־3,700 מ"ר, מתוך מגרש 103 ששטחו הכולל 5,000 מ"ר. רכישה זו, במחיר של 654 מיליון שקל (על הקרקע בלבד) שיקפה למגרש במלואו שווי של 909,141,431 שקל. כעת רוכשת נוף עירוני יזמות את יתרת השטח שטרם נקנה, קרי כ־650 מ"ר, תמורת סכום של 114,483,000 שקל. הסכום שבו תרכוש החברה את יתרת הקרקע משקף לה מחיר כולל של 836,650,000 שקל, מעט נמוך ממחיר המכירה ששיקף אותו מכרז שבו זכתה לפני כמעט שלוש שנים.
כעת תוכל החברה לבנות על מגרש 103 פרויקט שיכלול 337 יחידות דיור, וכן שטחי מסחר בשטח 620 מ"ר. תוכנית העיצוב לפרויקט כבר אושרה בתנאים על ידי עיריית תל אביב־יפו, והוא יכלול מגדל בן 35 קומות (עם 205 יחידות דיור), בניין בן 15 קומות ושני מבנים מרקמיים בני שבע קומות כל אחד.
איתות לקראת מכרזי שדה דב הקרובים?
כונס הנכסים עו"ד רן ברא"ז הודיע היום לבית המשפט כי הושג הסכם המכירה של יתרת הקרקע בידי נוף עירוני יזמות, וכי החברה תעביר הסכם מכר חתום בתוך שני ימי עסקים. שופטת בית משפט השלום בתל אביב, עדי ניר בנימיני, קבעה כי "המציעה תפעל בהתאם לאמור בהודעת הכונס. לאחר קבלת הבקשה המעודכנת לאישור הסכם מכר, תינתן החלטה בהתאם". עוד ציינה השופטת כי ישנה מתנגדת אחת להסכם (מתוך כ־120 בעלי הקרקעות), וכי עליה להגיש את תגובתה גם כן בעוד יומיים. "ככל שתתקבל התנגדות מנומקת מטעם הנתבעת 26 היא תישקל ותינתן החלטה", סיכמה השופטת. בהמשך היום הוסרה התנגדותה גם של נתבעת מספר 26, וכך נסללה הלכה למעשה הדרך להשלמת העסקה. בחלוף יומיים אושרה העסקה סופית בידי בית המשפט.
עו"ד ברא"ז: "אנחנו שמחים שהצלחנו להביא להסכמה רחבה לפיה ימומשו המקרקעין, במחיר המשקף סך ממוצע של 2,450,000 שקל קרקע לכל יח"ד, גבוה משמעותית מן העסקאות האחרונות אשר בוצעו בסביבת המגרש". נציין כי המכרז במרץ שבו שכתה נוף עירוני יזמות שיקף מחיר ממוצע של 2.8 מיליון שקל קרקע לכל יח"ד (כולל הוצאות פיתוח).
האם ההצעה שאושרה היום מהווה מעין איתות לקראת מכרזי הענק בשדה דב אשר אמורים להיסגר בחודש הקרוב? כידוע, ישנם עשרה מכרזים הממתינים לסגירה ברובע, ובהם יותר מ־7,000 יחידות דיור. הם תוכננו להיסגר החודש, אך בשל שני עררים שהוגשו נגד תוכניות הרובע, הם נדחו ומרביתם ייסגרו רק באמצע החודש הבא.
ההצעה של נוף עירוני יזמות אומנם נוגעת לשטח בשכונת אשכול, הדרומית משלוש תוכניות הרובע, וזו שכבר שווקו בה לא מעט יחידות דיור, אך המחיר הממוצע של קרקע לכל יח"ד שהיא משקפת אינו נמוך מאוד על אף שמדובר בקרקע מורכבת ומרובת בעלים שדרשה הליך משפטי. אם המחיר הזה הוא אכן איתות לקראת מה שנראה במכרזי שדה דב הקרובים, הכנסות המדינה מהם עשויות להגיע לסביבות 15 מיליארד שקל ואולי אף יותר מזה.