השינויים בתחום הנדל''ן / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי
משקיעי הדיור: האם משקיעים יחוייבו בתשלום מס יסף?
מס יסף הוא מס שאוזכר באחרונה לא אחת, בהקשר למיסוי מקרקעין. ככלל , מדובר במס שנועד לעשירים, והוא הומצא בעקבות המחאה החברתית של 2011. הוא מגדיר הכנסות גבוהות בכ־722 אלף שקל בשנה לפחות, שעליהם יש לשלם מס של 3%.
הקשר שלו עם נדל"ן מגיע באמצעות המשקיעים. בעוד בעלי דירות יחידות פטורים מהמס, מספר בעלי דירות שמוכרים דירה ביותר מ־5.4 מיליון שקל - מחוייבים במס הזה, שמתווסף למס השבח. וכך, אם מס שבח, שמוטל על הרווח הריאלי שהפיק מוכר הדירה, מגיע ל־25%, בתוספת מס יסף הוא אמור להגיע ל־28%.
"נכון לעכשיו המס הזה מוטל על משקיעים בודדים, משום שרוב המשקיעים רוכשים דירות זולות בהרבה מהרף המינימלי", אומר עו"ד ורו"ח שי עינת, אבל זה בדיוק מה שבאוצר רוצים לשנות: שם מתכננים לנקוט בשני צעדים בעניין מס היסף. הראשון - להגדיל אותו ל־5% והשני - להטיל אותו על כלל המשקיעים שירצו למכור דירה, לא משנה מה מחירה.
הכוונה היתה לכלול את השינויי במסגרת חוק ההסדרים, אולם ועדת הכספים עצרה את הצעד הזה, שיופרד מחוק ההסדרים ויקודם בהליך נפרד, בחודש הקרוב.
האם זה יאושר? זו שאלת מיליארדי השקלים. מצד אחד ועדת הכספים היא מקור מסורתי להתנגדות להטלת מסים על משקיעי נדל"ן, אך מצד שני, שיקולי חברי הוועדה משתנים, דילים פוליטיים מקודמים ללא הרף, ויתכן מאוד שהצעד הזה יאושר לבסוף.
"כרגע המס הזה לא עבר עדיין, אך אם יעבור - זו תהיה התייקרות דרמטית", אומר עינת. "משקיעים צריכים להיות בדילמה, האם למכור דירות או לקוות שהחוק לא יעבור. אבל באופן כללי אני רוצה להעיר, שכיוון החקיקה כיום נוטה לתת פחות הטבות והקלות למשקיעים ולהפנות אותן לבעלי דירות יחידות".
"מס היסף אולי לא אושר על מכירת דירות מגורים, אבל יש לשים לב לנגזרת שלו, והיא למשל הכנסות משכר דירה. אם שכר הדירה גבוה ממוסה ב־10% והמשכיר הוא בעל הכנסה גבוהה, הוא משלם 13% מס, כולל מס יסף. מעכשיו ישלם 15% מס, בגלל העלאת המס", מציין מ"מ נשיא לשכת רו"ח, עו"ד ג'ק בלנגה.
צעד פחות משמעותי הוא קיבוע שיעור מס הרכישה למשקיעים על 8% גם בשנתיים הקרובות - שיעורו הקבוע מאז תקופת משה כחלון כשר אוצר (למעט הפוגה קלה בתקופת ישראל כ"ץ כשר אוצר). אולם, כשבוחנים את כלל הצעדים שמוטלים ומתוכננים לחול על משקיעים - ההשפעה המצטברת נראית כבדה ביותר, ולמעשה ניתן להעלות את השאלה - עד כמה ענף ההשקעות יתפקד בשנים הקרובות.
"מה שמשפיע היום על שיקולי משקיעים, צריך להיות בעיקר עלויות המימון, ופחות מס הרכישה", אומר בלנגה. "לכן, אני מציע למשקיע שרוצה לבצע רכישת דירה שלא באמצעות הון עצמי - שלא להכנס לשוק, ובטח שלא למבצעי ה־20־80 של היזמים (לפיהם משלמים ליזמים 20% ממחיר הדירה בעת הרכישה, ואת היתרה - בעת האכלוס, א"מ). לעומת זאת, אם לאדם יש כסף - הסיפור אחר ומומלץ לו לשקול לקנות דירה במחיר הזה.
"עניין אחר הוא מטרת הרכישה. אם אדם רוכש דירה נוספת עבור הילדים, ולא למטרות השכרה, ניתן לשקול את הרכישה יותר בחיוב".
בלנגה ועינת מספרים, כי כבר עכשיו הם מתוודעים אל רוכשי דירות בשיטה הזו, שלא ידוע להם מהיכן יביאו את יתרת הכסף לרכישתה בעת האכלוס.
משכירי הדירות: תקרת הפטור להכנסה משכר דירה תישחק
כיום תקרת הפטור למשכירי דירות עומדת על סכום של 5,654 שקל לחודש, ועד לרמה זו הם פטורים מתשלום מס על השכרת הנכס וכן מדיווח. מי שמשכיר מעל לתקרה זו, צריך לשלם מס בגובה 10% מההכנסות שמעל לתקרה.
תקרת הפטור היתה מתעדכנת מדי שנה, בהצמדה למדד, מה שהיה מאפשר לבעלי הדירות להעלות את שכר הדירה, ועדיין להנות מפטור ממס. מדד שירותי דיור בבעלות, שמתבסס על השתנות שכר הדירה, עלה בשנה האחרונה בכ־4%, שזה קרוב לשיעור עליית המדד.
תוצאת ההקפאה תגרום למי שהקפיד בשנה האחרונה לגבות שכר דירה שמעט נמוך מרף הפטור, לדוגמה 5,600 בחודש, לעבור את הרף הזה, באם הוא רוצה להעלות את שכר הדירה בשיעור עליית המדד, והוא יתחיל לשלם מס, אמנם בשיעורים פעוטים, אך עצם כניסתו למעגל משלמי המסים - היא הדבר החשוב.
משכירים שכבר משלמים מס - ישלמו כמובן יותר עקב ההקפאה. "כל הקפאה שהיא בתקרת פטור, היא שחיקה ריאלית של הפטור, ומשמעה המיידי הוא העלאת מס", אומר עינת.
לפי בלנגה, "ההקפאה היא סיפור, אבל מה שחשוב יותר זה הפרצות שמאפשרות לבעלי דירות להשכיר בשכ"ד גבוה בהרבה מתקרת הפטור - ולא לשלם מס, כי אין חובת דיווח. המדינה מנסה הרבה זמן לבטל את הפטור - אך ללא הצלחה, עקב התנגדות הח"כים בוועדת הכספים.
"המדינה לא יודעת היום מה כמות הדירות שמושכרות בפטור, יש רבים שמשכירים מעל לתקרת הפטור, ויש גם בעלי דירות שמפצלים את תשלומי השוכר בין שכר הדירה לדברים אחרים - וכך הם לא מגיעים לתקרה. לכן ההקפאה תפגע רק בבעלי הדירות שמדווחים לרשות המסים, בעוד שמי שלא מדווח, שאין להם תיקים, והסכמי השכירות שלהם נחתמו על מפיות - ימשיכו שלא לשלם מס. לכן, אני רואה בזה בעיקר מס, שמעגן אי שוויון בין בעלי הדירות שמדווחים לאלה שלא מדווחים". וכנהוג במקרים של העלאות מס, סביר גם שמי שמדווחים, ידאגו להעביר חלק מחובת המס שלהם לכיס השוכרים.
רוכשי הדירות: מעגל הפטור ממס רכישה יצטמצם
כיום, רוכשי דירות במחיר של עד 1.98 מיליון שקל פטורים מתשלום מס רכישה. במהלך כל השנים נהוג היה לעדכן את המס הזה לפי השתנות מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים, שעלה, כאמור, בכ־4% בשנה האחרונה.
ואולם למשך שלוש השנים הקרובות המדרגות יוקפאו. "בוא נניח שבכל אחת מהשנים הקרובות האינפלציה תגיע לשיעור של 4%, כלומר בשנתיים הקרובות האינפלציה תגיע ל־8%, ונניח גם שמחירי הדירות יעלו בשיעור דומה. בשנים רגילות שני הנתונים הללו היו מקזזים האחד את השני, והמס היה מתאפס. עכשיו המשמעות היא שהרוכשים יצטרכו לשלם מס רכישה גבוה יותר", אומר עינת.
"הקפאה ל־3 שנים זה המון זמן, והיא תפגע בעיקר בשכבות החלשות, אלה שרוכשים דירות 'זולות' שעד עכשיו היו נכללות בפטור, אבל עקב ההקפאה - הן יחוייבו במס", אומר בלנגה.
בוא ניקח לדוגמה דירה שעולה 1.9 מיליון שקל. בהנחה שתעלה בגובה דומה למדד בשנים הקרובות, מחירה יגיע ל־2.1 מיליון שקל בערך, והיא כבר לא תהיה פטורה, ותשלם מס של אלפי שקלים (כ־4,200 שקל, א"מ).
בלגה מדגיש, כי "רוכשי דירות יקרות יותר ימצאו העלאות מס שיכולות להגיע גם לעשרות אלפי שקלים, ואני רוצה להזכיר לכולם גם את העלאת המע"מ באחוז, שתעלה את מחירי הדירות אך גם את מס הרכישה".
ואולם המדינה יכולה למצוא את עצמה מופתעת, בהתגשם תרחיש אחד, שאינו מופרך כלל ועיקר. "אם מחירי הדירות ירדו, ההקפאה הזו לא תניב העלאת מס לרוכשים, והצעד לא יביא כסף לקופת המדינה", מציין עינת.
הזיכרון הלאומי הקצר שלנו משכיח, שב־2023, עד לפרוץ המלחמה, מדד מחירי הדירות רשם שמונה חודשים רצופים של ירידות, ולא מן הנמנע שהדבר יחזור על עצמו גם ב־2025, שצפויה להיות שנה קשה ביותר מבחינה כלכלית.
"יתכן מאוד שהלמ"ס תמצא, שבהכללת מבצעי המימון של היזמים במדד, מחירי הדירות בכלל ירדו בתקופה האחרונה, כך שתרחיש הירידה נראה אפשרי בהחלט", מסכם עינת.
זאת ועוד, כפי שציין בלנגה, עליית המע"מ באחוז עלולה לא רק לייקר עסקאות, אלא גם שורה של תשלומים נלווים, ובראשם מס הרכישה. בלנגה אף משער, שהיא תלחץ לכיוון עלייה מחירי הדירות יד שנייה. כך, למשל מחיר דירה חדשה שעולה 3 מיליון שקל, היה מורכב עד עכשיו ממחיר של 2.56 מיליון שקל ומע"מ (17%) בגובה של 440 אלף שקל. העלאת המע"מ באחוז, תייקר את הדירה ב־25 אלף שקל.
"תאר לך מישהו שרכש דירה ב־31 בדצמבר ב־3 מיליון שקל, וב־1 בינואר מחירה קפץ ל־3.025 מיליון שקל. ברור שהמחיר עלה, והרוכש יוכל לגלגל את העלאת המע"מ לכיס הפרטי שלו", מדגים בלנגה.
לא בטוח שיזמי נדל"ן יוכלו להעלות את המחירים בהתאם לעליית המע"מ, ויותר סביר אפילו שבאווירה הקודרת של שוק הנדל"ן, הם ייאלצו לספוג לפחות חלק מההתייקרויות. ואולם הדברים נמצאים על השולחן והתחושה, במיוחד בקרב המשקיעים, ש"מחפשים אותם", תהיה חזקה השנה, לפחות כפי שהיה בתקופת מס הדירה השנייה של כחלון.