פינוי־בינוי ברחוב ויצמן 129 בתל אביב / צילום: נוי מאיה
הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית פורעים את השטרות? על־פי נתוני סיכום שנת 2024 של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, בשנה החולפת הוצאו בתחום היתרי בנייה עבור יחידות דיור בכמות הגדולה ביותר עד היום: היתרים לכ־30,350 יחידות דיור, מספר שאינו סופי.
לראשונה מספר ההיתרים בפינוי־בינוי עלה על מספר ההיתרים במסגרת תמ"א 38, וברשות תולים זאת בעניין מרכזי אחד: הסכמי המסגרת עם 12 רשויות, שבמסגרתם מוענקים תמריצים כספיים על כל היתר מאושר.
● העיר שהייתה כוכבת והפכה למלכודת למשקיעי הנדל"ן
● עיריית תל אביב נגד ישראל קנדה: "המגדל ביגאל אלון לא מתואם איתנו"
משנת 2022 החלה הרשות לחתום על הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית, ועד לסוף 2023 חתמה על הסכמים כאלה עם 12 רשויות. כל רשות מקומית שחתמה על ההסכמים זוכה, כחלק מההסכם, במענק סיוע עבור כל דירה תוספתית בפינוי־בינוי (דירה חדשה שנוספת במסגרת הפרויקט) שקיבלה היתר בנייה. עד היום חילקה הרשות כ־370 מיליון שקל כתמריצים לרשויות, והיא רואה בכך את הסיבה לעלייה בהיקף ההיתרים שניתנו בפינוי־בינוי ב־2024.
יותר היתרים בפינוי־בינוי
על־פי נתוני הרשות, בשנת 2024 ניתנו היתרים ל־15,347 יחידות דיור בפינוי־בינוי - המספר הגבוה אי־פעם. לשם השוואה, בשנת 2022, שהייתה שנת השיא בפינוי־בינוי עד היום, ניתנו היתרים לכ־11,800 יחידות דיור.
עוד עולה מהנתונים כי לראשונה היקף ההיתרים בפינוי־בינוי גבוה מהיקף ההיתרים בתמ"א 38, שעמד ב־2024 על כ־15 אלף יחידות דיור (מספר לא סופי). כך, גם מספר ההיתרים הכולל בתחום ההתחדשות העירונית בשנת 2024, בפינוי־בינוי ובתמ"א 38 יחד, הוא הגבוה ביותר אי־פעם ולראשונה חצה את רף 30 אלף היחידות דיור.
"הסכמי המסגרת יצרו תמריץ משמעותי להוצאת היתרים מבחינת הרשויות המקומיות, והוא שהוביל בשנה זו למספר שיא של היתרי בנייה במתחמי פינוי־בינוי", נמסר מהרשות.
במסגרת ההסכמים ניתנו מענקים על היתרים שהוצאו החל באוגוסט 2021, ועד לסוף 2023 ניתנו לפי נתוני הרשות תמריצים בסכום כולל של 368.5 מיליון שקל. בשנת 2023 לבדה חולקו מענקים בהיקף של 138.8 מיליון שקל.
העיר שבה חולקו המענקים הגבוהים ביותר (מאוגוסט 2021 עד סוף 2023) היא ירושלים, עם 81.1 מיליון שקל, והשנייה היא נתניה עם 47.4 מיליון שקל.
ירושלים ראשונה מבין הערים גם בהיקף היתרי הבנייה שניתנו ליחידות דיור בהתחדשות עירונית - 3,044 יחידות דיור מוצעות (קרי כתוספת למצב הקיים) בסך־הכול. בנתניה ניתנו היתרים ל־2,102 יחידות דיור, בבת ים ל־1,194, ובחולון ל־1,135. גבעתיים חמישית מבחינה זו, עם 1,020 יחידות דיור. תל אביב מדורגת הרחק מאחור, במקום ה־11 בלבד, עם היתרים ל־601 יחידות דיור בהתחדשות עירונית.
נזכיר כאן כי היתרי הבנייה הם השלב האחרון בדרך למימוש הבנייה, ולכן גובה ההיתרים שניתנו חשוב ומשמעותי ויכול להצביע על היקף הפעילות הפוטנציאלית הצפוי בתחום ההתחדשות עירונית בשנים הקרובות. עם זאת, במציאות שבה יזמים רבים מעכבים מימוש של פרויקטים גם לאחר קבלת היתרי בנייה, וזאת בשל סביבת הריבית הגבוהה, ייתכן כי כמות ההיתרים הגבוהה לא תתורגם מייד להתחלות בנייה חדשות ולפעילות בשטח.
ההערכות: ב־2024 סך התמריצים דווקא ירד
ומה באשר לשנת 2024? ברשות להתחדשות עירונית מעריכים (הנתונים הסופיים עוד נאספים) כי בשנה החולפת חולקו מענקים בסך 125 מיליון שקל. מדובר דווקא בירידה בהשוואה לשנת 2023, והיא בולטת יותר כאשר לוקחים בחשבון שלאורך 2024 הצטרפו עוד שש רשויות להסכמי המסגרת בהתחדשות עירונית.
ברשות להתחדשות עירונית מציינים כי הנתונים לגבי 2024 הם רק בגדר הערכה, לפי שעה, שכן "היקף המענקים ל־2024 טרם נקבע, ויכול להיות שיהיה גבוה יותר מהסכום שצוין. אומנם בשנת 2024 נקבע שיא בהיתרים בפינוי־בינוי, אך יש לזכור שחלק גדול מהיתרי הבנייה ניתנו בתל אביב־יפו, שאין איתה הסכם מסגרת, ולכן היא אינה זכאית למענקים".
שיא גם בתכנון
על־פי נתוני הרשות, שנת 2024 היא שנת שיא גם בכל הנוגע לתכנון בתחום ההתחדשות העירונית: השנה אושרו 143 תוכניות התחדשות עירונית ברחבי הארץ, עם 56,782 יחידות דיור. מדובר על מספר גבוה משמעותית מהיעד שנקבע בתוכנית האסטרטגית לדיור, שעומד על 31,250 יחידות דיור מאושרות בכל שנה. לפני השנה החולפת, שיא יחידות הדיור המאושרות בהתחדשות עירונית, שנקבע גם הוא ב־2022, עמד על 41,300 יחידות דיור.