תכנון דירה / אילוסטרציה: Shutterstock
החודש יצאו שני גורמים ממשלתיים בסיכומי שנה - מינהל התכנון התגאה באישורי תוכניות לכ־204 אלף יחידות דיור (יח"ד) ורמ"י פרסמה שיווק מוצלח של קרקעות ל־65 אלף יח"ד. ואולם, ניתוח שערכנו בגלובס מעלה כי בעוד מערכי התכנון והשיווק מייצרים היצע תכנוני וקרקעות גדול - הבעיות בענף הנדל"ן מתמקדות בתחומי הבנייה והביצוע.
● ראיון | מנכ"ל חברת הנדל"ן שמסביר: אלה הסיבות למחירי הדירות "המטורפים"
● הכלכלן הראשי חושף: המספרים מאחורי מבצעי המימון בנדל"ן
שנה מוצלחת לרמ"י
נתחיל בנתוני התכנון והשיווק: 2024 יכולה להסתכם כשנה מוצלחת למדי מבחינת רמ"י, שלמרות המלחמה הצליחה לשווק בהצלחה כמות יפה של קרקעות לבנייה. הנתון עומד בסטנדרטים של כמויות השיווק הגבוהות של הרשות בארבע השנים האחרונות, שבכל אחת מהן שווקו יותר יח"ד מאשר התחלות הבנייה ((לאחר קיזוז התחלות בנייה שבוצעו בהתחדשות עירונית).
בפועל, ההפרשים גבוהים אף יותר מאלה שקיבלנו, שכן חלק מהתחלות הבנייה מבוצעות על קרקעות פרטיות שאינן קשורות לרמ"י, אך אין בנמצא נתוני התפלגות של התחלות בנייה על קרקעות רמ"י וקרקעות פרטיות.
עניין חשוב הוא שבשנים האחרונות הפערים בין שיווקי קרקע ליישומם בצורה של התחלות בנייה - עולים. זאת, משום שקרקעות שמשווקות ברמ"י לאלפי יח"ד בשנה, שמוגרלות בקרב זוגות צעירים במסגרת מבצעי הדיור נוסח "מחיר למשתכן", אינן בשלות מבחינות של תכנון ופיתוח.
בדיקה שערכנו בגלובס באחרונה העלתה כי ייקח ארבע־שש שנים לתרגם את מכרזי הקרקע להתחלות בנייה. מצוקת כוח האדם בקרב הקבלנים, צפויה לתרום להארכת לוחות הזמנים הללו עוד יותר.
שיא באישור יח"ד
כשמדובר בתפוקות התכנון, 2024 מהווה ככל הנראה שיא של אישור יחידות דיור, גידול של חמישית לעומת 2023. בדיקת שני גופי התכנון שתרמו לנתונים הללו - הוועדות המחוזיות לתכנון ולבנייה והוותמ"ל - מעלה כי שניהם שברו את השיאים האחרונים שלהם, ובעיקר אמורים הדברים על הוותמ"ל, שתרמה לשליש מהדירות המאושרות.
ואולם דווקא ההצלחות הללו של גופי התכנון והשיווק הלאומיים מפריכות את הטענות המסורתיות שמגיעות מצד גורמים שונים בממשלה בדבר מחסור במלאי דירות תכנוני וב"ספסור קרקעות" של רמ"י.
ההיפך הוא הנכון. מבחינה תכנונית נראה כי מדינת ישראל יצרה מנגנון תכנוני שמנפיק עוד ועוד אישורי דירות שאין בהן צורך אמיתי, גם אם חלקן מוטמעות בתוכניות שמכונות "אסטרטגיות", שאמורות להתמשש בעוד שנים. בעשר השנים האחרונות יצר המנגנון הזה כ־1.4 מיליון יח"ד, כמעט פי 2.5 מהתחלות הבנייה.
במילים אחרות, גופי התכנון יכולים היפותטית לשבות למשך עשור־שניים ועדיין יש די והותר יח"ד מתוכננות בישראל. יותר מזה: גם אם היו מבטלים את הוותמ"ל לאלתר, ניתן היה למצוא עודף תכנוני אדיר של יח"ד.
אם נשוב לוותמ"ל, זה שנים שגורמי מקצוע קוראים לביטולה, ובשנים האחרונות נמצא לה יעד חלופי שהוא תכנון וקידום פרויקטים להתחדשות עירונית. ואולם סך היקף האישורים שלה בנושא זה הגיע בשנה שעברה לשישית מסך פעילותה.
הבעיה: בצעד האחרון
בעוד גופי התכנון והשיווק ברמות הלאומית והמחוזיות יוצרים היצע עודף של יחידות דיור, הקשר האמיתי בין התכנון לבנייה נמצא דווקא בוועדות המקומיות, שלמרבה הצער לא מפרסמות את התפוקות התכנוניות שלהן. מי שכן מפרסם נתונים בעניין זה, היא הלמ"ס, שמפרטת את תפוקות היתרי הבנייה השנתיים.
בעיקרון, היתר הבנייה הוא הצעד התכנוני האחרון של מערך התכנון, אם כי בשנים האחרונות רשויות מקומיות שונות הוסיפו לו עוד דרישות. לאור זאת, הוא מחובר הרבה יותר למציאות מאשר תפוקות התכנון של הוועדות המחוזיות והלאומיות.
החיבור הזה למציאות בא לידי ביטוי בקירוב גדול מאוד בין התחלות הבנייה להיתרי הבנייה לאורך השנים, שהופר ב־2021. מאז אותה שנה נפערים פערים משמעותיים בין מספר ההיתרים שמונפק לבין התחלות הבנייה. ב־2023 הפערים הגיעו ל־28 אלף, ואילו השנה, להערכתנו יעלו כבר ל־40 אלף.
מדובר בנתונים מטרידים, שמורים שמשהו רע קורה ליחידות הדיור לאחר שהן מאושרות סופית בוועדות התכנון. יזמים השקיעו אנרגיה וכסף רב כדי לקבל את ההיתרים הללו, ולפתע בוחרים שלא לממש אותם, או לפחות לדחות את המימוש.
יתרה מזאת, אם נחזור ארבע שנים לאחור, הנתונים הכלכליים והאחרים נראו אז מצויינים. לא סתם ב־2021 נשברו כל שיאי רכישת הדירות ומחירי הדירות עלו בקצב דו ספרתי. יותר מזה - קצב התחלות הבנייה זינק לרמה של 64 אלף ולרמה של 69 אלף ב־2022; היתרי הבנייה עלו לרמות גבוהות במיוחד של 73 ו־78 אלף בהתאמה בשנתיים הללו, אך כפי שניכר - הפערים החלו להפער דווקא אז.
להערכתנו, בשנתיים הללו באו לידי ביטוי המגבלות הפיזיות והטכנולוגיות של ייצור הדירות בישראל. היזמים היו שמחים לתרגם את כל ההיתרים להתחלות בנייה - אך לא יכלו, עקב המחסור בכוח האדם, הפיגור הטכנולוגי שבו נמצא הענף וחוסר היכולת שלו לעמוד בקצבים של התחלות בנייה של יותר מ־70 אלף יח"ד בשנה. הבעיות הללו היו ידועות היטב, אך שום צעד, למעט דיבורים לא ננקט, כדי להסיר את החסמים בתחום הבנייה.
מאוחר יותר באו לידי ביטוי הריביות העולות, הביקושים היורדים והמלחמה הקשה, שרק הגדילה את מצוקת כוח האדם, בעקבות גירוש העובדים הפלסטינים, מבלי שסופק עד כה פתרון אמיתי לבעיות הענפיות. טרם פרסמו הנתונים המלאים ל־2024, אך להערכתנו ההיתרים והתחלות הבנייה יפחתו ב־15%־20%.
הפערים בשטח
בשבוע שעבר פרסם הכלכלן הראשי באוצר ניתוח מצומצם יותר, שבחן את הפערים בין התחלות הבנייה לעסקאות שמבוצעות בפועל על דירות חדשות.
מסיכום זה עולה, כי גם בין נתונים אלה נרשם פער, שהחל ב־2022, שאז בנק ישראל החל להעלות את הריבית במשק. זאת, בעוד שבין אמצע 2020 לסוף 2021, מספר העסקאות על דירות חדשות עלה על התחלות הבנייה.
מהניתוח שערך הכלכלן הראשי לנתוני הלמ"ס עלה עוד כי הירידה המשמעותית בהתחלות הבנייה היתה בדירות המסובסדות (שהחליפו את "מחיר למשתכן"). "ירידות אלו מוסברות בעיקר בירידה החדה במכירת דירות אלו, עם סיום תכנית 'מחיר למשתכן' ופער הזמן הארוך שחלף עד אשר אושרו התכניות שהחליפו אותה", כתב הכלכלן הראשי בסקירה.