יהודה מורגנשטרן, מנכ''ל משרד הבינוי והשיכון / צילום: יוסי זמיר
משרד השיכון, רמ"י ומשרד האוצר דורשים ממינהל התכנון, להפסיק לדון בתוכניות חדשות להשכרה ארוכת טווח עד שייקבעו הנחיות בעניין, במסגרת תוכנית השכירות האסטרטגית שעורך משרד השיכון. במכתב שכתבו מנכ"ל משרד השיכון יהודה מורגנשטרן, סגן הממונה על התקציבים באוצר מתן יגל ומנהל רמ"י ינקי קוינט ליו"ר מטה התכנון נתן אלנתן ומנכ"ל מינהל התכנון רפי אלמליח התריעו, כי קביעת מתחמים בתוכניות להשכרה ארוכת טווח מורידים מההיתכנות הכלכלית לשיווקם וגורמים לנזקים למכרזי הקרקעות. מינהל התכנון טרם הגיב לטענות.
● הממשלה שאפה ל־100 אלף דירות להשכרה לטווח ארוך? יש בקושי 5,000
● מי צפופה יותר: פלורנטין או בני ברק? התשובה לא כל־כך פשוטה
מקורבים שונים הביעו תרעומת על המכתב, ותהו לגבי מעמדה העתידי של החברה הממשלתית "דירה להשכיר", שעוסקת בתכנון ובניהול פרויקטים להשכרה ארוכת־טווח.
מדובר במכתב מפתיע, שהגיע ככל הנראה בעקבות כשלונות חוזרים ונשנים של מכרזים שיעדו שטחים לשכירות, ובמיוחד לכאלה שבהם התוכניות קובעות כי השכירות תהיה בבעלות אחודה ולצמיתות.
להערכת הכותבים, יזמים נרתעים מייעוד שלא ניתן לערוך בו שינויים בעתיד כלשהו, והקביעה שהפרויקטים יהיו בבעלות אחודה משמעה, שבהגיע היום שבו יזם ירצה למכור את הפרויקט, הוא לא יוכל למכור חלקים ממנו אלא רק את כולו, דבר שאף הוא מפחיד יזמי נדל"ן.
"בהיבט היישומי, פרויקטים להשכרה נושאים עימם תשואה נמוכה יותר באופן משמעותי ליזמים בהשוואה למכרזי שוק חופשי, דבר שמפחית באופן ניכר את שווי הקרקע, את הכדאיות הכלכלית למימושה ובמקרים רבים אף מוביל לכשלון מכרזים, או לאי היתכנות כלכלית ליציאה למכרזים אלו", נאמר במכתב.
כך לדוגמה כותבים השלושה כי בתוכנית שאושרה באחרונה בהר הצופים בירושלים, נקבע כי 170 יחידות דיור יושכרו לצמיתות בבעלות אחודה, ואולם אז התברר, כי אין כדאיות כלכלית ביחידות הללו, ולאור זאת נדרש לתכנן את המתחם מחדש. "תוכנית זו מהווה דוגמה לכך, שקביעת הוראות קשיחות במסגרת תוכניות המשלבות עניינים קנייניים לחלוטין בהליך תכנוני, מהווה עיכוב וסרבול בהליכי התכנון ומטילה קושי על מאמצי הממשלה להגדיל את היצע הדיור. הוראות מסוג זה מונעות את היכולת לשווק את הקרקע ולקדם את מדיניות הממשלה בעניין זה, וכתוצאה מכך גם פוגעות בהכנסות משיווקה", נכתב במכתב.
"נתוני תכנון נאים 'על הנייר'"
עוד מובאות במכתב מספר דוגמאות לכשלונות מכרזי קרקע של רמ"י לדיור להשכרה ארוכת טווח. "תוצאות אלו ממחישות את החשיבות בבחינה סדורה ומעמיקה של ההיבטים הכלכליים והקנייניים במיזמים אלו", נכתב. "קביעת ייעוד השכרה בתוכניות אולי יציג נתוני תכנון נאים 'על הנייר', אך בוודאי שאלה לא יסייעו בהגדלת היצע הדיור להשכרה בפועל. נבהיר, כי בהקשר זה, קיים מלאי תכנוני משמעותי ביותר לדיור הלשכרה, וסביר כי יש להתמקד במימושו בטרם הגדלתו".
לאור זאת, השלושה דורשים ממינהל התכנון להורות לוועדות המחוזיות לעצור את הדיונים ביחס למסמכי המדיניות של התוכניות שכוללות שכירות ארוכת טווח, עד להשלמת בדיקה שנערכת בנושא ע"י משרד השיכון, במסגרת התוכנית האסטרטגית שהוא מכין.
במינהל התכנון מסרבים להגיב. מקורות שקשורים לעניין, הביעו תמיהה וזעם על המכתב. מזכירים שם את נוהלי הבעלות האחודה, שהוכנו בדיונים מעמיקים כבר בתחילת 2023. אחת מהטענות של שלושת כותבי המכתב היא, שהתוכניות לשכירות ארוכת טווח לצמיתות ובבעלות אחודה מערבות אלמנטים קנייניים בתכנון ובנייה, דבר שמזיק לתוכנית, אך חוות דעת שנתנה בזמנו עו"ד כרמית יוליס, המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (אזרחי) - התירה במקרים מסויימים את הדבר.
"ממילא פרויקטים לשכירות ארוכת טוחח אינם דומים לפרויקטים רגילים למגורים, ויש בהם, למשל, הרבה יותר שטחים ציבוריים, וגם יחידות הדיור מתוכננות בצורה שונה, כך שברור שלא ניתן יהיה להסב את הבניין לייעוד שונה", העיר אחד מהבקיאים בעניין.
עניין שונה הוא מעמדה של חברת "דירה להשכיר". במשך שנים, החברה סופגת ביקורת ממשרד האוצר, על תפוקה זעומה של דירות להשכרה (בעשור, החברה הצליחה לארגן מכרזי קרקע לכ-15 אלף דירות ולאכלוס של כ-5,000 דירות, שזה מספרים קטנים מאוד יחסית לצרכים), הגם שבמקרים רבים הדברים לא היו תלויים בה. אחד מהגורמים עימם שוחחנו הביע חשש כי הפסקת תכנון דיור להשכרה - תפגע במעמדה.
גורמים אחרים סבורים, שהגורמים האקטיביים במכתב היו רמ"י ואגף התקציבים. ברמ"י מתוסכלים מכשלונות המכרזים, ואילו נציג של אגף התקציבים שהופיע בעבר בוועדת הכספים, הביע עמדה, שאם הביקושים לקרקעות להשכרה מצויים בשפל - יש מקום לשקול להסב אותן למגורים רגילים.