אירוע ההריסה לפרויקט פינוי־בינוי של מטרופוליס בנאות אפקה / צילום: רענן כהן
העסקה המסתמנת שבה תרכוש אלייד של פרופ' יצחק סוארי 25% ממטרופוליס מידי חברת אלדר של עמיר שאלתיאל מצטרפת לשורה של עסקאות שנערכו לאחרונה בענף הנדל"ן, בדגש על תחום ההתחדשות העירונית, הכולל בעיקר הריסה ובנייה מחדש. חברות ציבוריות ופרטיות חתומות בחודשים האחרונים על גל עסקאות בסקטור הזה, ומאותתות לשוק איתות מובהק: העתיד, כך נראה נמצא בתחום ההתחדשות העירונית. יש הטוענים כי אנחנו רק בתחילת הדרך.
● ניתוח | האקזיט של עמיר שאלתיאל והשאלות הפתוחות
● משרד השיכון, רמ"י והאוצר דורשים ממינהל התכנון לעצור תוכניות להשכרה ארוכת טווח
עדות להתפתחות המתמשכת קיבלנו השבוע, בנתוני 2024 שהציגה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. בשנה החולפת נשבר שיא כל הזמנים בהיקף היתרי הבנייה, לראשונה יותר מ־30 אלף דירות: כ־30,350, מספר שאיננו סופי. גם במישור התכנוני נשבר שיא כל הזמנים, עם תוכניות מאושרות ל־56,782 דירות רק בהתחדשות עירונית.
מזמין שחקנים מבחוץ
מבדיקת גלובס עולה כי כעשר עסקאות בולטות בסכומים של עשרות מיליוני שקלים ויותר התבצעו בתחום לאורך השנה החולפת, בסכום כולל של כ־800 מיליון שקל, לפני עסקת אלייד־מטרופוליס. הרשימה כוללת רכישת 30% מחברת צים בהרי נדל"ן על ידי קבוצת חג'ג', רכישת קרן ההתחדשות העירונית של ואליו קפיטל על ידי פנינסולה, רכישת נכסי הדרים מנכסים ובנין על ידי גב־ים, ורכישת מניות הכשרת הישוב התחדשות עירונית על ידי בית ההשקעות מיטב.
התחום לא מזמין אליו רק את שחקני הנדל"ן הקיימים, אלא גם שחקנים מבחוץ - ובעיקר את הגופים המוסדיים. לצד העסקה של מיטב אפשר למצוא גם את הרכישה של 13% ממניות מצלאוי, על ידי בית ההשקעות מור תמורת 35 מיליון שקל, ואת הרכישות המוקדמות יותר של כלל - באפריקה התחדשות עירונית ובאאורה. אלו רק דוגמאות בודדות מתוך רשימה ארוכה למדי של גופים מוסדיים שנכנסו בשנים האחרונות לתחום הנדל"ן למגורים, בדגש על ההתחדשות העירונית. המוסדיים משקיעים על פי רוב ישירות בפרויקטים עצמם. הפניקס למשל הזרימה השנה הון לחברות כמו אאורה ואבגד. בדרך כלל, מדובר בהעמדת כ־60% מההון העצמי הנדרש לפרויקט, תמורת כ־40% מהרווחים שיגיעו בסוף הדרך.
"צריך לזכור שהיום אין בשוק הרבה אלטרנטיבות", אומר רו"ח גיא פרמינגר, שותף בכיר ב־PwC Israel. "כולנו יודעים מה מצבו של ההייטק ותעשיות שהחלו לצמוח קיבלו מכה קשה. במציאות הנוכחית, תחום ההתחדשות העירונית הוא מהבודדים שמציעים אלטרנטיבה טובה להשקעה. לכן השוק הזה בוער, ולטעמי אנחנו נראה בקרוב עוד הרבה עסקאות נוספות. נראה כאן גם גל הנפקות, שאומנם קצת מרים ראש - אבל לדעתי עוד לא התחלנו. כשהראשונים ינפיקו, כולם ירוצו אחריהם".
"פעם זה היה הגל של חברות הטכנולוגיה, היום זה גל של חברות להתחדשות עירונית", מציין עו"ד אלעד רשטיק, שותף במחלקת המימון והתאגידים הציבוריים במשרד ברנע ג'פה לנדה. "אין היום חברת נדל"ן שמכבדת את עצמה שאין לה זרוע של התחדשות עירונית".
גורם מרכזי להתעניינות הגוברת הוא הריבית הגבוהה במשק. ברמת הריבית שבה פועלים יזמי הנדל"ן, תחום ההתחדשות העירונית "סלחן" יותר ומכביד פחות, משום שאינו דורש רכישת קרקעות יקרות לצורך הקמת פרויקטים, אלא רק חתימה מול בעלי נכסים קיימים.
במקביל, יש גם צד שני למשוואה: משך הפרויקטים ארוך למדי, והוא לא נעשה קצר יותר גם על רקע המלחמה והמחסור בעובדים. אי לכך, עד שיזם "פוגש את הכסף" חולף זמן רב. בשל כך, חברות רבות שהציגו במשך שנים מאות ואלפי דירות "על הנייר", לאחר שהחתימו דיירים בבניינים רבים, מגלות ששלב המימוש משמעו הוצאות של מיליונים, גם לפני קבלת ההיתר. בעידן של ריבית גבוהה זו משקולת כלכלית גבוהה מדי עבורם, מה שעשוי לדחוף אותן לכיוון הכנסת שותף או מכירה - ומכאן, בין היתר, הפעילות הגוברת בתחום.
כמה שוות החברות?
עסקת הרכישה הטרייה של מטרופוליס מתבצעת בין שלושה צדדים פרטיים - אלדר של עמיר שאלתיאל, אלייד ומטרופוליס עצמה. אומנם 25% תמורת 200 מיליון שקל משקפים "תג מחיר" מסוים שאלייד קבעה למטרופוליס, אך מאחר שאיננו יודעים לפי שעה מהו אופי העסקה הפרטית וכיצד תתקבל התמורה, קשה לקבוע את השווי האמיתי של החברה.
האם תג המחיר משקף את המציאות הנוכחית בענף? מטרופוליס, שהוקמה בשנת 2011, מקדמת כיום כ־40 פרויקטי התחדשות עירונית בשלבים שונים, כך פי אתר החברה, בהיקף של יותר מ־9,000 דירות.
החברה הציבורית הגדולה בתחום היא אאורה, ששווי השוק שלה כיום הוא כ־6.6 מיליארד שקל, לאחר שיותר מהכפילה את שוויה בשנה האחרונה. נכון לסוף 2023 החברה מקדמת 106 פרויקטים בתחום, אשר במסגרתם היא מתעתדת להקים כ־38.1 אלף דירות (החלק האפקטיבי של החברה). גם שווי השוק וגם נפח העבודה של אאורה גדולים פי כמה מאלו של מטרופוליס.
חברה שעובדת בנפחי עבודה דומים לאלו של מטרופוליס היא אפריקה התחדשות עירונית, שאמנם אינה ציבורית כיום, אך בספטמבר 2023 נרכשו 20% ממנה על ידי כלל, בעסקה המשקפת לה שווי של 1.3 מיליארד שקל. לאפריקה התחדשות עירונית צבר להקמת כ־8,000 דירות (עם שותפים) בהתחדשות עירונית. חברת עמרם אברהם, שלה 4,214 דירות מתוכננות לביצוע ב־27 פרויקטי התחדשות עירונית, שווה היום כ־2.7 מיליארד שקל. לחברה נפח פעילות גדול גם בבנייה חדשה, אך תחום ההתחדשות העירונית מהווה כמחצית מ"נתח" יחידות הדיור המתוכננות שלה.
שתי חברות ציבוריות שפעילותן קטנה מזו של מטרופוליס הן אב־גד, ששוויה כ־564 מיליון שקל, ושקידמה 17 פרויקטים עם כ־797 דירות בתוספת בנייה נכון לסוף 2023, לצד 22,018 דירות בפרויקטים המסווגים כ"עתודות קרקע", שמימושם עתידי; וחברת הכשרת הישוב התחדשות עירונית, ששווי השוק שלה הוא כ־677 מיליון שקל, ולה כ־8,700 דירות ב־28 פרויקטים "בשלבים מתקדמים" כהגדרתה. עם זאת, נכון להיום רק שני פרויקטים שלה נמצאים בביצוע, ועוד שניים בשיווק, ובהם בסך הכול 246 דירות. בתקופה שבה חברות גדולות בשוק מוכרות סביב 1,000 דירות בשנה, ברור כי צבר עתידי גדול כזה הוא לא פעם בעיקר תיאורטי.
"צמיחה מהירה"
"מטרופוליס היא חברה שעובדת יפה מאוד, נוכחת בשוק, עם שם טוב ומוניטין", מסכם רו"ח פרמינגר. "מניח שאלייד הבינו, כמו הרבה אחרים, את הפוטנציאל ואת ההזדמנות לגדול בתחום. יש בשוק כיום לא מעט חברות כמו מטרופוליס, חברות בינוניות־גדולות שכבר עשו דרך בעולם ההתחדשות העירונית, ורבות אחרות שנמצאות בדרך לשם. זה מעיד לא מעט על התחום ועל הפוטנציאל: חברות ההתחדשות העירונית עברו מחידוש של בניין בודד עם 30 דירות, למתחמים של 300 ו־500 דירות, וזה מביא לצמיחה מהירה, שלהן ושל הסקטור כולו".