קיבוץ שדה נחמיה / צילום: אייל הצפון
בתום כעשור של התדיינות בבתי המשפט ובמוסדות התכנון, בית המשפט העליון פרסם בשבוע שעבר פסק דין דרמטי בנושא קרקעות הקיבוצים. השופטת דפנה ברק־ארז, בהסכמתם של נשיא העליון יצחק עמית והשופטת יעל וילנר, הכריעה כי הקיבוצים לא יצטרכו עוד לשלם היטל השבחה סביב שיוך של מבני מגורים ומגרשים לחברי הקיבוץ.
● 3 פסקי דין בשבוע | בית המשפט הכריע: מתי שכנים יכולים להתנגד לבניית מרפסת?
● החברות שקונות קרקעות חקלאיות במאות מיליוני שקלים, והסכנות
משפטנים ששוחחו עם גלובס סבורים כי ההחלטה צפויה להשפיע על סוגים נוספים של עסקאות נדל"ן בקיבוצים, לרבות הרחבות קהילתיות ופיתוח אזורי תעסוקה. המשמעות של מהלך כזה היא לא פחות מרעידת אדמה. אם המדינה לא תוכל כעת לגבות היטלי השבחה בעסקאות כאלה, הדבר עשוי לגרום לה להפסיד מיליונים רבים - ולייצר הכנסות ניכרות לקיבוצים. מנגד, מומחים אחרים סבורים כי ההשפעות אינן צפויות להיות כה דרמטיות, וכי מוקדם לצפות עד כמה ההחלטה תחול על עסקאות שאינן שיוך דירות.
50% מערך ההשבחה
שיוך למגורים מתבצע בקיבוצים זה שנים ארוכות על רקע תהליכי ההפרטה. במסגרת ההליך, הקיבוץ - שקיבל מהמדינה זכויות חכירה בקרקע - מחזיר חלק מהקרקעות המיועדות למגורים לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י), וזו מתקשרת בהסכם חכירה ישירות עם חברי הקיבוץ. כך עוברות הזכויות בקרקעות שעליהן נבנות דירות מידי הקיבוץ כקולקטיב לידי החברים באופן אישי.
ב־2014 החלה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בגליל העליון לדרוש היטלי השבחה מהקיבוצים עבור המהלך, והדרישה התגלגלה אל חברי הקיבוץ עצמם. כך, מאות משפחות, ובהן זוגות צעירים וגם קיבוצניקים בשנות ה־70 וה־80 לחייהם, מצאו את עצמם ניצבים מול דרישות תשלום בסכומים שנעו בין אלפי שקלים לעד 80 אלף שקל למשפחה. סכומים אלה שיקפו היטל בשיעור של כ־50% מערך ההשבחה.
כעת, השופטת ברק־ארז קבעה כי אכן התרחשה השבחה של הקרקע, בין היתר בזכות אישורן של תוכניות בנייה - אך היטל השבחה חל במקרה של התעשרות מההשבחה, וזו לא קרתה. "הקיבוצים ויתרו על חלק מהקרקעות שנכללו בחוזי החכירה שלהם מבלי שניתנה להם תמורה ממשית בעבורן", כתבה ברק־ארז.
ההשפעה המיידית של פסק הדין נאמדת ב־20 מיליון שקל. זהו הסכום המצטבר של לא פחות מ־780 ערעורים על דרישות לתשלום היטל השבחה, שהגישו חברים ב־17 קיבוצים בצפון - כולל אלה הסמוכים לגבול עם לבנון. עם קיבוצים אלה נמנים שדה נחמיה, כפר הנשיא, להבות הבשן, כפר סאלד, כפר גלעדי, הגושרים, דן, דפנה וכפר בלום. רוב הכספים שולמו עד כה למועצה האזורית גליל עליון, ועורכי הדין שייצגו את הקיבוצים נערכים כעת לתבוע החזרים.
הקיבוצים לא התעשרו
"הגורם היחיד שמתעשר משיוך דירות הוא רמ"י, בעוד שחל איסור גמור על הקיבוץ לגבות כספים כלשהם עבור ההשבחה", מסביר עו"ד רון רוגין, שייצג את הקיבוצים בתיק. לדבריו, פסק הדין צפוי להקל משמעותית בבירוקרטיה, כך שלא תידרש עוד שמאות פרטנית כדי לחשב את היטל ההשבחה עבור כל דירה ודירה - הליך הכרוך בעלויות משמעותיות.
"אם הוועדה המקומית תסרב להחזיר את הכסף שגבתה בהיטלי השבחה, ניתן לשקול עתירה לבית המשפט, אך נגד הקיבוצים עשויות לעלות טענות כמו התיישנות או הסתמכות על פרשנות קודמת", אומר עו"ד יהודה אילוק, שותף במשרד בלטר, גוט, אלוני.
לדבריו, "ייתכן שיש מקום לפעול במישור הציבורי והפוליטי, שכן בעבר רמ"י שילמה חלף היטל השבחה בקיבוצים אחרים, וייתכן שגביית ההיטל במקרים מסוימים הייתה בלתי אחידה. על הקיבוצים לפעול במהירות, שכן עיכוב עלול לפגוע בזכאותם להחזר".
עו"ד דוד וינשטיין, שותף במשרד ליפא מאיר, מציין כי "רשויות המס הניחו בעשור האחרון כי בין הקיבוצים לחברים שלהם מתקיימת מערכת יחסים עסקית. המסר העולה מפסק הדין הוא שיש לבחון את ההווייה הקיבוצית כמות שהיא. זה לא מבטל בהכרח את הגישה העסקית, אבל רוח הדברים שוללת את הגישה הזו".
השופטת ברק־ארז הדגישה כי נאסר על הקיבוצים להעביר את הזכויות בקרקע ישירות לחברים. לפי פסק הדין, הדרישה כי הקיבוצים יעבירו ראשית את הקרקע לרמ"י, ורק אז זו תתקשר בהסכם עם חברי הקיבוץ, איננה עניין טכני אלא "עניין עקרוני היורד לשורש ההסדרה החלה על מקרקעי ישראל". הקיבוצים אף לא קיבלו תשלום עבור הקרקע, אלא שילמו לרמ"י דמי חכירה.
ד"ר רונית לוין־שנור, מומחית לקניין ולתכנון ובנייה מהפקולטה למשפטים באוניברסיטת תל אביב, מדגישה: "אין כאן הטבה מיוחדת עם הקיבוצים. היטל ההשבחה לא היה מוצדק, כי הקיבוצים לא התעשרו משיוך יחידות המגורים לחוכרים. מי שהתעשר הייתה המדינה, והיא זו שצריכה להשתתף בהשקעה בגליל".
ואומנם, פסק הדין מחייב את המדינה לשלם חלף היטל השבחה. לפי עו"ד רוגין, רמ"י צפויה להעביר לרשויות בצפון חלף היטל השבחה לפי נוסחה פשוטה המסתכמת ב־12% מתקבולי ההשבחה.
לצד זאת, פסק הדין מהווה כתב הגנה לקיבוצים נוכח ההאשמות המוטחות בהם חדשות לבקרים בנושא ההתעשרות שלהם סביב תהליכי ההפרטה של העשורים האחרונים. ברק־ארז קבעה בהקשר זה כי "הטענות בדבר התועלת הדמוגרפית והחברתית עומדות במקומן, אך הן אינן יכולות לשמש תחליף להתעשרות קונקרטית מן הסוג שנבחן במסגרת שומות לצורך היטל השבחה". מדובר בהישג משמעותי לתנועה הקיבוצית, ולא בכדי זו התייצבה מאחורי המערערים ומימנה את הייצוג שלהם בתיק.
ביטול דרישות נוספות?
עד כמה צפויה ההכרעה להשפיע על עסקאות נדל"ן נוספות בקיבוצים? בסוגיה זו, המומחים חלוקים ביניהם. חלקם סבורים כי אנחנו בפתחו של שינוי דרמטי. אילוק, למשל, צופה כי המדינה תתקשה כעת לגבות היטלי השבחה בשורה ארוכה של עסקאות בקיבוצים. לדבריו, "מעבר לשיוך הדירות, עשויות להיות השלכות על הרחבות קהילתיות, פיתוח אזורי תעסוקה ושימושים נוספים. לא ניתן יהיה להטיל חיובים דומים על הקיבוצים בטענה שהם 'נהנים' מהשבחת הקרקע". העסקאות הללו עשויות להניב סכומים ניכרים בהיטלי השבחה, ומכאן שאם פסק הדין יוביל לביטולם - המדינה צפויה להפסיד מיליונים.
וינשטיין סבור כי פסק הדין צפוי לסייע לקיבוצים להתמודד עם דרישות מהמדינה - "אשר זו רק שאלה של זמן עד שיגיעו" - סביב פעולות ושירותים שהקיבוץ מעניק לחברים. "אומנם אין אמירה מפורשת נגד גישת המדינה לראות באלה פעולות עסקיות, אבל המסר העולה מפסק הדין הוא נגד הגישה הזו".
מנגד, לוין־שנור מעריכה כי "סביר להניח שלא יהיו להחלטה משמעויות מרחיקות לכת. הקיבוצים בצפון היו יחסית האחרונים להצטרף למהלך השיוך, וממילא לא נמנעו משיוך בגלל היטלי ההשבחה. העיקר הוא בכך שהקיבוצים לא יקלעו למשבר ולחובות רק בגלל שימי הקיבוץ השיתופי הסתיימו ובלי שהתעשרו".
גורמים בשוק שותפים להערכה כי לא צפויה השפעה דרמטית על שוק הנדל"ן. זאת, נוכח העובדה שהעברת הזכויות לחברי הקיבוצים היא מעין "עסקה פנימית" בקיבוץ, אשר לא עתידה להשפיע על השוק בכללותו. בנוסף, ההערכות הן כי פסק הדין רלוונטי לכ־30 אלף דירות, כך שמחירי הקרקעות לא יושפעו.
רוגין מסכם כי מוקדם לקבוע לגבי השלכות ההכרעה על עסקאות אחרות בקיבוצים. לדבריו, "ההשפעה היא דרמטית לגבי שיוך דירות, אבל עוד לא ברור כיצד הוא יחול על עוד מהלכים".
עם זאת, רוגין מזהה השפעה חיובית של פסק הדין דווקא במישור הסביבתי. "שמו קץ לעיוות שלפיו נדרש היטל השבחה על בנייה שכללה ציפוף ועיבוי, אבל לא נדרש היטל עבור בנייה בשטח חקלאי שעבר שינוי ייעוד. ההחלטה נותנת תמריץ לציפוף ועיבוי, במקום להרס שטחים פתוחים".