הקו האדום של הרכבת הקלה / צילום: יוסי כהן
378 אלף שקל בלבד - זה היה מחירה של דירה בשדרות ירושלים 107 ביפו כשנמכרה באוגוסט 2003. כשאותה דירה נמכרה שוב בנובמבר 2020, היא כבר נמכרה ב־1.43 מיליון שקל. למעשה, הערך שלה טיפס ב־278% מעבר לעליית המחירים שנרשמה באותה תקופה בתל אביב.
● אחד מכל עשרה משקיעים מכר דירה בהפסד. איך זה לא יקרה לכם?
● בגלל מחיר מינימום גבוה וריבוי בעלים? אחרי הצלחת 4 מכרזי שדה דב - מכרז אחד נכשל
● האוצר חשף: זו עלות סבסוד הקרקע בתוכניות מחיר למשתכן
במקרה אחר, בז'בוטינסקי 132 ברמת גן נמכרה דירה לראשונה בנובמבר 2008 ב־1.51 מיליון שקל, ובפעם השנייה ביולי 2013 ב־1.65 מיליון שקל. בחמש שנים היא עלתה ריאלית ב־9%.
שתי הדוגמאות הללו הן שתיים מבין מאות דירות שנבדקו במחקר שערך השמאי אוהד דנוס בהזמנת חברת נת"ע המבצעת את עבודות ההקמה של הרכבת הקלה בגוש דן.
במחקר ניתחו 658 יחידות שנעשו בכל אחת מהן לפחות שתי עסקאות במהלך התקופה בטווח השנים 2000־2024. יחידות אלו מפוזרות על פני 197 חלקות שונות ב־40 גושים ובחמש ערים לאורך התוואי ועולה ממנו מסקנה חד־משמעית בדבר השבחה דרמטית של ערך הדירות הצמודות לתוואי הרכבת הקלה: ב־91.5% מהדירות נצפתה עלייה ריאלית במחירים, ובדירות הגובלות בתחנות הרכבת שיעור הדירות שבהן נצפתה עלייה ריאלית צמח ל־94%.
עד כמה גדולה הייתה העלייה? בעניין זה נצפתה שונות בין הערים. שיעור העלייה השנתית בפתח תקווה עמד על 4%, בבת ים וברמת גן על 6%, בבני ברק 8%, ובתל אביב 17%.
"העלייה המשמעותית מגיעה עם ההפעלה"
השמאי אוהד דנוס מסביר שבשלב הראשון של המחקר הוכנה רשימה של כלל החלקות הבנויות הגובלות בתוואי הרכבת הקלה ובתחנות בתל אביב, בבת ים, ברמת גן, בבני ברק ובפתח תקווה.
בשלב השני נבחרו אותן יחידות דיור שבהן נעשתה יותר מעסקה אחת במשך 24 שנה, קודם לפרסום התוכנית להקמת הקו האדום להפקדה ועד לאחר תחילת הפעלת הרכבת הקלה באוגוסט 2023.
מהעסקאות נופו עסקאות שהיו כלולים בתוכנית תמ"א 38, ועסקאות חריגות, חלקיות וכאלו שיש בהן מידע חסר. לעסקאות אלו נערכה התאמה למדדי הדיור הרלוונטיים בכל עיר כדי לנטרל את עליית הערך הכללית בשוק.
את הפער בעליית הערך בין הערים מסביר דנוס באפקט החניה: "כנראה שהערך של הרכבת הקלה עולה בסביבת מגורים שבה מצוקת חניה גדולה יותר".
איך אפשר להסביר את אותם כמעט 9% מהמקרים שבהם חלה ירידה בערך?
"אין לי הסבר. זה אקראי", אומר דנוס, "כן צריך לזכור שהירידה לא כוללת שימוש עצמי בתקופה הזאת והכנסות משכירות בתקופת הבעלות".
בונים עכשיו בגוש דן את הקו הירוק והסגול ואחר כך את המטרו, יש שלב שבו רואים את העלייה המשמעותית? מתי תמליץ למשקיעים להיכנס?
"העלייה משמעותית מגיעה עם ההפעלה. ראינו את זה במחקר דומה שעשינו בירושלים. פה זה עדיין לא מובהק כי הקו האדום פועל זמן קצר יחסית ובתנאים של מלחמה. אבל צריך להיות ברור לכל משקיע בר דעת היום שלא רק שזה העתיד, אלא שזה באמת משנה מציאות. שמאים תמיד מדברים על מיקום - פה למעשה משנים לך את המיקום בלי שיזיזו לך את הדירה. אתה יכול לעלות על רכבת בז'בוטינסקי ותוך 15־20 דקות אתה במרכז תל אביב.
"מה שעוד צריך להיות ברור למשקיעים הוא שמדובר כרגע בקו אחד, אבל בעוד כמה שנים תהיה כאן רשת של רכבות קלות ואחרי זה המטרו. כל קו שנוסף מוסיף לא פי שניים לערך אלא פי 4־5".
אתה היית ממליץ לרכוש עכשיו? השוק לא מתמחר כבר את העלייה?
"הוא כבר מתמחר, אבל ראינו שיש עליות ערך שמעבר וקפיצות שמגיעות בסוף. לכל הסקירות שנערכות יש חטא אחד - הן עושות ממוצע בסוף. אבל אנחנו יודעים שיש אזורים בתוך עיר מסוימת שיכולים לקפוץ ויש אזורים אחרים שיכולים לדעוך.
"אם אתה מסתכל על ציר ז'בוטינסקי זה ממש כמו ניתוח מעקפים - מרחיבים את העורק ונותנים לדם לזרום. וזה שיפור של רמת חיים לא רק ברמה הלאומית אלא בנכס ממש, ולכן העיתוי הוא עכשיו. אתה יכול להשתמש במשא־ומתן בעבודות, ברעש, בבלגן ובשינויי התנועה כדי לקבל עסקה יותר טובה".
אתה חושב שאם הרכבת הייתה פועלת בשבת, זה היה משביח את הערך אפילו יותר?
"בוודאי. זה היה עושה שינוי דרמטי לעוד יותר אנשים ומשביח עוד יותר את המגורים לאורך התוואי".
"הציבור מפנים את התועלת"
מסקנות המחקר מזכירות מחקר קודם שנעשה סביב הפעלת הקו האדום בירושלים. המחקר פעל לפי מתודולוגיה דומה, אך שם אותרו 84 מקבצי עסקאות בלבד בתקופה של 22 שנה שנבחנו והצביעו אף הם על עליית ערך משמעותית.
ענבל קנקה, סמנכ"לית המקרקעין בחברה הממשלתית נת"ע שאמונה על בניית הרכבות הקלות ומערכת המטרו התת־קרקעית העתידית, אמרה לגלובס כי "תוצאות הסקר מראות באופן ברור ביותר וגם הציבור מפנים מהן התועלות שברכבת קלה ובמטרו בסמוך לנכסי מגורים ועסקים, גם ובעיקר בקו ראשון".
לדבריה, "התובנות הללו מתורגמות לעליית ערך הנכסים עקב צפי לביקוש גבוה. עליית הערך מעידה על ההבנה העמוקה שרשת הרכבות הקלות בגוש דן ובהמשך פרויקט המטרו הם הפתרון האמיתי לגודש ולפקקים, והם שיביאו לשיפור משמעותי באיכות החיים. אנו צופים שבדיוק כמו בקו האדום, עליית ערך הנדל"ן כבר מתרחשת ותתרחש ביתר שאת לאורך הקווים הירוק והסגול עם פתיחתם להפעלה. כאשר כלל הרשת תפעל יחד עם תוואי המטרו, עליית הערך תהיה אקספוננציאלית".
"נדל"ן מסחרי בחו"ל עלה ב־10%-20%"
בחברת פז כלכלה והנדסה בדקו מקרים מהעולם, ודניאלה פז־ארז אומרת לגלובס כי המקרה הישראלי אינו יחיד. "המחקר הכי משמעותי הוא של הקרוסרייל בלונדון, האליזבת ליין, שנפתח לפני שנתיים. שם היה מעקב מהיום שהכריזו על התוואי ועד סמוך לפתיחה והצביעו על עלייה של 20% בשווי הנדל"ן עוד לפני הפתיחה ומעבר לעלייה הכללית של ערך הנדל"ן. אנחנו מצאנו ששווי נדל"ן בסביבת המטרו, ובעיקר מסחרי, גבוה יותר ב־10%-20% במרחק עד 500-600 מטר".
לדבריה, "בישראל רואים בשדרות יפו בירושלים את העלייה, בעיקר במסחר. הייתה ירידה בתקופת ההקמה ולאחר מכן הייתה עליית ערך. אבל צריך לזכור שעליית שווי הנדל"ן היא רק היבט אחד ויש עוד השפעות כמו פחות צורך בחניות דבר שמוריד משמעותית את עלות הקמת החניונים התת קרקעיים.
"יש אפשרות לעשות עירוב שימושים, וזה הופך לרלוונטי יותר, כי יש נגישות במשך היום וליתרונות האלו גם משמעות כלכלית: עליית ערך בגלל הפרוגרמה התכנונית שמשפיעה על הקרקעות".