מבצעי קבלנים / צילומים: דרור מרמור, פולי טובמן, עיבוד: טלי בוגדנובסקי
אחרי חודשים ארוכים שהתאפיינו בעיקר במבט מהצד, נראה שבנק ישראל "נכנס לאירוע" מבצעי הקבלנים שהפכו שכיחים כל כך בענף הנדל"ן למגורים בשנתיים האחרונות - ומפרסם טיוטת הוראות שעה, שנועדו להגביל את המבצעים הללו. זהו איתות משמעותי ראשון לבנקים הגדולים מצד בנק ישראל, אחרי תקופה ארוכה שבה רק "עקב מקרוב" אחר הנושא, אך האם יש לכך השלכות ישירות גם על הרוכשים? גלובס עושה סדר.
● פרשנות | התגובה החריפה בבורסה היא רק ההתחלה: כך יושפע שוק הנדל"ן מהמגבלות החדשות של בנק ישראל
● המפקח על הבנקים מדבר לראשונה על המגבלה החדשה הדרמטית: "לא נהסס להמשיך לפעול"
מה הם מבצעי הקבלנים?
מדובר במבצעי מימון, אשר מאפשרים לרוכשים לרכוש דירה תמורת תשלום ראשון נמוך מאוד, לעיתים פחות מ־5% ממחיר הדירה, ומציעים להם לדחות את עיקר התשלום כמה שנים קדימה. במסגרת זו כוללים המבצעים לא פעם גם "הלוואות קבלן", אשר משלימות עבור הרוכש את ההון העצמי שהוא נדרש להעמיד עבור הדירה במעמד הרכישה. בהלוואות אלו נוטל ההלוואה הוא הקונה, אך היזם משלם בפועל את הריבית - שלרוב נמוכה יותר מריבית על הלוואה "רגילה" שהוא נוטל מהבנק. כך, לכאורה כל הצדדים מרוויחים מה"מכשיר" המימוני הזה.
מדוע החליט בנק ישראל להגביל אותם?
מבצעי קבלנים כפי שתיארנו כעת היו קיימים גם בעבר, אלא שהם הלכו והתרבו בשנתיים האחרונות על רקע עליית הריבית והירידה בהיקף העסקאות. החשש המרכזי הוא שריבוי כזה של מבצעים מגדיל את הסיכון לבנקים, אשר מעניקים לא רק משכנתאות לרוכשים, אלא גם מעמידים את אותן "הלוואות קבלן" במסגרת הרכישה. החשש הוא שרבים מהרוכשים לא יוכלו לעמוד בתשלומים הגדולים כשיידרשו, בעוד שלוש או ארבע שנים, סיטואציה שתוביל לבעיה כלכלית עבור הקבלנים, ואולי אף עבור הבנקים.
מה קובעות ההנחיות החדשות ומתי הן ייכנסו לתוקף?
טיוטת הוראת השעה מתרכזת בעיקר בבנקים עצמם ודורשת מהם בין היתר להגדיל את הקצאת ההון (את הביטחונות הנזילים, הזמינים) בפרויקטים שבהם דירות רבות נמכרו במסגרת אותם מבצעי קבלן. המטרה היא "לבטח" את הבנקים במקרה שבו תתגלה בעיה בהחזר החובות, ולהקטין את הסיכון שיקרסו במקרה שבעיית ההחזרים תהיה נרחבת. הנחיה נוספת קובעת כי "הלוואות בולט ובלון" לא יהוו יותר מ־10% מכלל המשכנתאות החדשות לדיור שניתנו באותו חודש. כיום, שיעור הלוואות אלו מסך ההלוואות כמעט כפול. טיוטת הוראות השעה מפורסמת כעת להערות הציבור, לשבוע. בתום תקופה זו יפורסמו ההוראות באופן רשמי ויקבלו תוקף.
האם ההנחיות משפיעות על מי שכבר רכש דירה במבצע?
לא. להנחיות ישנן השלכות עתידיות, והן משנות סדרים מכאן והלאה.
ההנחיות יכולות להשפיע על רוכשים בעתיד?
כן, אם כי לא באופן ישיר. ההשלכות הישירות הן על הבנקים, שיצטרכו לשנות את התנהלותם מבחינות מסוימות, ועל הקבלנים - שצפויים כעת לקבל פחות כסף לטובת מבצעי הקבלנים, בשל ההגבלה הצפויה על היקף הלוואות הקבלן שניתן לספק. כך למשל, אם בחודש פברואר כבר הייתה קיימת מגבלת ה־10%, היקף הלוואות הבולט והבלון היה מסתכם לכל היותר בכ־738 מיליון שקל, לעומת כ־1.25 מיליארד שקל - היקפן בפועל בפברואר האחרון. מאחר שההוראות טרם נכנסו לתוקף, מי שיחתום על חוזה בזמן הקרוב לא יושפע מהן, ככל הנראה. אם יחלפו עוד כמה ימים עד לחתימת החוזה, מומלץ לוודא מול הקבלן כי המבצע עודנו בתוקף וכי אין בכוונתו לשנות את תנאיו.