רונית אשד לוי, מנכ''לית אפריקה מגורים / צילום: כדי לוי
קבלת היתר "לעלייה על הקרקע", בפרויקט בנייה למגורים, צריכה לקחת לכל היותר שנה וחצי. כך אומרת רונית אשד לוי, מנכ"לית אפריקה מגורים בשיחה עם הלית ינאי לויזון, עורכת מדור הנדל"ן של גלובס בכנס ההשקעות "עושים לונג על ישראל" שערך גלובס בבורסה בתל אביב. אשד לוי מונתה לתפקיד מנכ"לית החברה בדצמבר האחרון, לאחר שפרש קודמה מיכה קליין. היא מינוי פנימי, שכן כיהנה לפני כן כמנכ"לית חברת הבת של אפריקה מגורים בתחום ההתחדשות העירונית.
● כנס עושים לונג על ישראל | מנכ"ל קרן פימי: "המשקיעים הזרים חזרו לישראל במספרים של תקופות שגשוג"
● כנס עושים לונג על ישראל | מנכ"ל כלל ביטוח ופיננסים: "להשקיע באג"ח ממשלת ישראל זה הדבר הנכון עכשיו"
● כנס עושים לונג על ישראל | אלונה בר און: "כשהאבק ישקע יישארו כמה מוסדות אמינים לחזור אליהם, גלובס יהיה אחד מהם"
אשד לוי נשאלה, על ידי המרואיין הקודם לה בכנס, ישי דוידי, בעלי קרן ההשקעות הפרטית פימי, מה היא הייתה עושה לו הייתה שרת השיכון והבינוי, בכדי לסייע יותר בתחום פעילותה ליישובי עוטף עזה וסמוכי הגדר בלבנון. התשובה שלה היתה שעניין זה צריך "להתחיל ולהיגמר בצרכים, בלשמוע את הציבור עצמו". לדבריה צריך לעשות שולחן עגול שבו ניתנת לאנשים האפשרות לבוא ולהגיד "מה אתם צריכים".
"לו אני שרת השיכון והבינוי, הייתי יושבת עם הגופים השונים, רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), המעסיקים גדולים במשק, משרד התחבורה, כדי לייצר משהו 'חדש יותר טוב'. משהו שיגרום לאנשים לבוא (לעוטף ולגבול הצפון) משום שמבטיחים להם עתיד. זה חייב לבוא עם ביטחון מלא, קהילתי וציבורי. נדל"ן לא עומד בפני עצמו והוא חלק מאפשרויות שצריך להעמיד להם, לרבות תעסוקה. את כל הדברים הללו אנחנו נצטרך להביא יחד. אפשר להתווכח על הכל, אבל צריך לשבת בשולחן עגול".
אתמול (א') הטיל המפקח על הבנקים בבנק ישראל דני חחיאשוילי "פצצה" והגביל את העמדת המשכנתאות לרכישת דירות במבצעי 20/80, וכן השית מגבלות עם סבסוד רכישת דירות על ידי הקבלנים (באמצעות מימון הריבית בהלוואות בלון/בולט).
כיצד המהלך משפיע על חברות הבנייה?
"כרגע זו טיוטה (של המפקח), אבל זה ישתרשר. אנחנו באפריקה מגורים רואים את זה לחיוב. מודל 20/80, אני אומרת מניסיון כעורכת דין שלפני 20 שנה ייצגה לקוחות (ברכישת דירה) מול אפריקה מגורים וחברות אחרות, שזה מודל שנועד לאפשר למשפרי דיור שחסכו קצת כסף לקנות את הבית הבא. הם צריכים למכור את הדירה שלהם, בכדי להשתדרג. ומשפרי דיור בארץ הם חלק גדול ממה שמניע את שוק הנדל"ן".
אבל בפועל נכנסו גם רוכשי דירה ראשונה (לשימוש במבצעים) ועוד 'רוכשי אופציה' למיניהם.
"נכון. וגם ניתנו מבצעים של 5/95 (שלם 5% מערך הדירה במעמד חתימה ו-95% בהמשך). אדם לא אמור לקנות אופציה על מוצר כמו דירה, הוא לא אמור להתחייב כך התחייבות כה משמעותית. אדם שמתחייב על רכישת דירה צריך לדעת שהוא עומד בהתחייבות הזאת. כשאדם משלם הון עצמי אחרי החוזה, הוא גם מתחיל לשנות את הדירה ולהתאים אותה לצרכיו. אז נכון מאוד גם להגביל זאת (את דרך הרכישה). אבל צריך לראות שלא שופכים את התינוק עם המים. משפרי דיור הם חלק חשוב מרוכשי הדירות מקבלן".
"הירידה במחירי הקרקעות לא מאזנת את העלויות הנוספות"
מנהל רמ"י, ינקי קוינט, אמר לפני כמה שבועות שהוא ממליץ למי שחשב לקנות דירה, לחכות קצת. התאזרו בסבלנות, משום שהקבלנים יורידו את המחירים. ראינו גם לאחרונה את מחירי הקרקעות בשדה דב שירדו.
"אנחנו לא גרים בקרקע אלא גרים בדירה. מחיר דירה מושפע מהרבה אלמנטים, מכך שעלה שהמע"מ עלה ב-1%, מכך שעדיין חסרים עשרות אלפי פועלי בניין במשק, מכך שלפועלים הקיימים משלמים 50%-60% יותר ממה ששילמנו (ערב פרוץ המלחמה), מזה שהריבית במשק יותר גבוהה כיום (מבעבר), וגם מזה שמחירי חומרי הגלם עלו. אז מחיר קרקע זה חלק מהסיפור אבל לא כולו. הירידה במחירי הקרקעות לא מאזנת את העלויות הנוספות בשנה וחצי האחרונות".
בעקבות ירידה במחירי הקרקעות, מחירי הדיור ירדו?
"זה תלוי איפה רכיב הקרקע ועד כמה הוא משמעותי. אנחנו רואים שמחירי הדיור השנה עלו בכמעט 7.7%. לא ראינו חברת נדל"ן עם רווחיות עודפת חריגה. אז יש המון אלמנטים שצריך להביא בחשבון. צריך לא להעלות את אחוז המע"מ על דיור למגורים, ולעשות דיפרנציאציה בין דירת מגורים לדירה להשקעה. צריך לקצר לוחות זמנים. אם כיום לוקח שלוש-ארבע שנים עד לקבלת היתר בכדי שהקבלן יוכל לעלות לקרקע, צריך לקצר את זה. קבלת היתר לא אמורה לקחת יותר משנה וחצי".
"יש חיבור טבעי בין כסף מוסדי לנדל"ן"
כלל ביטוח השקיעו בפעילות ההתחדשות העירונית שלכם, חברות הביטוח האחרות נכנסו להשקעות בחברות הנדל"ן. מה רואים בתחום הביטוח שהם משקיעים ב'לונג' בנדל"ן?
"נדלן זה ללונג - רק למאריכי חיים. לא משהו לזמן קצר. אני חושבת שיש חיבור טבעי בין כסף מוסדי לנדל"ן. הגרפים לאורך שנים מראים מגמה אחת כלפי מעלה; גם בתקופות של עצירה, אם יש ירידה היא מינורית. בסוף מדובר כאן בנכס שכולנו רוצים לרכוש ולהיות הבעלים שלו. אני מאוד שמחה על החיבור עם כלל ביטוח. זה חיבור שגם אנחנו מאוד למדים ממנו. בגלל שיש עוד גורם שרואה דברים נוספים".
רואים שמניות הנדל"ן נפגעו מתחילת השנה (מדד ת"א בנייה ירד בכ-20% מתחילת השנה). הסקטור נפגע יותר משאר הסקטורים בבורסה. מה נראה בהמשך השנה?
"להתנבא אני לא יודעת. אתמול (א', בו ירד מדד ת"א בנייה ב-6.5%), היה יום מורכב בבורסה. בסופו של יום הנדל"ן מושפע מהמקרו במדינת ישראל. קונים נדל"ן כשאנחנו יותר אופטימיים לרוב. אני מאמינה שנראה תיקונים. כי אני חושבת שבסופו של יום הביקוש בארץ קשיח. אנשים עדיין מתחתנים, מתגרשים או משפרים דיור. יש הרבה פעילות סביב נדל"ן. נצטרך להבין את השלכות הוראת המפקח על הבנקים. איך לנהל את האירוע שהוא טרי מאוד. אני חושבת שזה ייצר בולטות לחברות כמו אפריקה עם הון עצמי איתן. המכירות שלנו תמיד יציבות ואחראיות. חושבת שתהיה העדפה לחברות כאלה".
לחברות הגדולות יש יתרון בהתחדשות עירונית?
"בשנתיים האחרונות יש הבשלה של פרויקטים שלקח להם הרבה זמן להגיע לשלב הזה. בהתחדשות עירונית יש את הלוקיישנים הכי טובים. עם ערוב שימושים, אלה מקומות שרצינו לחיות בהם. המיקום שלהם על פי רוב מאוד מעניין ומאוד משמעותי. בפרויקטים של פינוי בינוי רואים השלכה רוחבית: תשתיות משתפרות, מבני ציבור, ויש מוצר מאוד איכותי. אני חושבת שנראה יותר הבשלת פרויקטי התחדשות עירונית. יש בגרות גם מצד בעלי הדירות עצמם. הם יודעים לקבל את מה שאפשר, ולא לפתוח פער (בדרישות שלהם). וגם ועדות התכנון הפכו להרבה יותר מקצועיות".
מי הרשויות המצטיינות בתחום ההתחדשות העירונית?
"ירושלים בראש ובראשונה. זו עיר שעשתה מהפך אדיר. לפני עשור לא פעלו שם חברות רבות. היה קושי גדול לעבוד בירושלים. ב-2006/7 כשהתחלנו לקנות קרקעות בירושלים היינו בודדים. היום מתחרות מולנו חברות בנייה מהשורה הראשונה. בחלק מהאתרים מתחרות מולנו 5 חברות במקביל. יש המון פעילות בירושלים. וזו העיר עם הכי הרבה תושבים במדינת ישראל. אנחנו במצב טוב באתרי המכירות שם, משום שאנשים רוצים מאוד לגור בירושלים. יש כיום קהילות שלמות מחו"ל שרוצות לעלות ולהתגורר ביחד כקהילה בירושלים. זה הרבה בגלל רוח המפקד בעיר: ראש העיר משה ליאון ומהנדס העיר יואל אבן, שיצרו אקלים תומך".
"למדנו לחיות לצד המלחמה"
חזרנו למלחמה. איך אתם מתמודדים עם זה?
"לצערי חזרנו למלחמה, קיווינו מאוד שלא. ההתמודדות היא מורכבת. יש לנו עובדים בחברה, שבהתחלה נעלמו למספר חודשים. כיום הם עובדים בחלקם חצי-חצי. יש לנו למשל עובד שהוא גם מפעיל כיפת ברזל שעושה משמרות. יש עובדים רבים שעובדים חמישה ימים בעבודה ושישי-שבת בצבא. למדנו לחיות לצד המלחמה. גם ברמת הפועלים, תמיד עבדנו עם קבלנים גדולים. אנחנו בודקים איפה עלול להיווצר פער ואיך מתקנים אותו מראש. אני לא יודעת מה תהיה העצימות, מבחינת צוי שמונה (לעובדים). בסוף מנהלי עבודה, אדריכלים ויועצים שונים הם אלה שנפגעים (מהצורך בגיוסם). למדנו לחיות עם זה, ויחד עם זאת נמשיך ונלמד את זה בהמשך השנה".
מחירי הדיור עלו ב-7.7% ב-2024. איפה הם יהיו בעתיד?
"השאיפה שלי היא שהילדים שלי והחברים שלהם יצליחו לקנות דירות במדינת ישראל. אני לא מעוניינת להמר, אנחנו פועלים תוך שמירה על רווחיות, מנסים לשמור על רמת מחירים שתאפשר לרכוש. יש לנו מוצרים במגוון רחב, ובמחירים נגישים של עד 2 מיליון שקל (בנשר ומקומות אחרים). בת"א יש לנו גם דירות במחירים יותר גבוהים. המגמה יחסית ברורה ולא מעוניינת להמר עליה. כל אחד צריך בצד שלו כדי לתרום את תרומתו ברמת יוקר המחייה וברמת החברה".
***גילוי מלא: הכנס בשיתוף כלל ביטוח ופיננסים ובחסות בנק ONE ZERO ורציו אנרגיות