הדירה ברחוב הירקון 25 בשכונת שמבור בחיפה / הדמיה: אווא סטודיו
העסקה: ברחוב הירקון 25 בשכונת שמבור בחיפה נמכרה דירת חמישה חדרים בשטח של 137 מ"ר בקומה החמישית בפרויקט תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), תמורת 4.6 מיליון שקל. הדירה פונה לכיוון מערב ונשקף ממנה נוף לים, ומדובר בעסקה שמחירה גבוה בכ־10% ממחיר דירות חמישה חדרים בעסקאות על בפרויקטים של תמ"א 38 בשכונה.
● הקרבה לקו החוף והחזרה לתמונה של קבוצות הרכישה: הפרטים מאחורי מחירי הקרקעות בשדה דב
● שלוש דירות בתוך שבועיים: העסקה המעניינת בקריית גת
השכונה: שמבור ממוקמת מערבית לשדרות מוריה, שהן הציר המרכזי בין מרכז הכרמל לאחוזה. היא תחומה בין שדרות מוריה במזרח, רחוב מרגלית במערב, כרמליה בצפון ורחוב ליטאניס בדרום. הרחובות העיקריים שבה הם מרגלית, הירקון וקדרון.
עיקר המבנים בשכונה הם משנות ה־50 עד ה־70, ורובם בני שלוש־ארבע קומות, ולצדם צמודי קרקע גדולים. שטח החלקות נע בדרך כלל בסביבות 900 מ"ר.
גודל החלקות מנוצל על ידי יזמי תמ"א 38 בעיר, שמצליחים להגיע פעמים רבות לזכויות של שש־שבע קומות בפרויקטים של הריסה ובנייה מחדש, ולפיכך ליחידות דיור רבות אותן הם יכולים למכור בשוק החופשי. מנינו למעלה מ־20 פרויקטי תמ"א 38, שמצויים בשלבי שיווק שונים בשכונה כעת.
השוק: המחירים של דירות חמישה חדרים בשכונה שנמכרות במסגרת תמ"א 38, עומדים על 4.2 מיליון שקל בממוצע, אם כי הטווח גדול, והסיבה העיקרית להפרשים היא נוף, שיכול להעלות או להוריד את מחירי העסקאות בטווח של 10% ויותר.
אם נשווה את מחירי הדירות בשמבור לכרמליה הסמוכה נגלה כי הם גבוהים בכ־10%. באזור שמשון־יותם, הסמוך אף הוא לשמבור, אך פונה לכיוון מפרץ חיפה ונחשב לסואן יותר - המחירים נמוכים אף יותר מאלה של כרמליה.
על הפרויקט: מדובר בבניין בן שבע קומות ו־13 יחידות דיור, הנבנה במקום בית ישן שכלל חמש יחידות דיור. הפרויקט כולל גם חניון תת קרקעי. החברה היזמית היא קדושים ורדי בע"מ והחברה האדריכלית היא תמיר הראל אדריכלים. העבודות התחילו באוגוסט האחרון וצפי האכלוס הוא באוגוסט שנה הבאה.
עד כה בוצעו בפרויקט ארבע עסקאות כולל זו המנותחת. העסקה הגבוהה ביותר הייתה מכירת דירת הפנטהאוז בת 5 חדרים בשטח של 169 מ"ר, עם שתי מרפסות בשטח כולל של 85 מ"ר והצמדה לגג - תמורת 8 מיליון שקל.
מחיר הפנטהאוז, שנמכר לפני כחצי שנה, נחשב לגבוה במיוחד ומדובר העסקה השנייה בגובהה שבוצעה בעיר בשנה האחרונה. קדמה לה עסקה אחרת של פנטהאוז בפרויקט תמ"א 38 שמבוצע אף הוא בשמבור, בשדרות הנדיב, שנמכר ב־8.45 מיליון שקל.
דירת 5 חדרים בפרויקט בשטח של 137 מ"ר בקומה שישית נמכרה ב־4.8 מיליון, ודירת 3 חדרים בשטח של 92 מ"ר בקומה חמישית, נמכרה ב־3.2 מיליון שקל.
הערכת השמאי: השמאי אסי אבני אומר כי "הירקון נחשב לאחד הרחובות הכי מבוקשים בחיפה - ויש לא מעט שיגידו הכי מבוקש. המחיר לפנטהאוז גבוה, אבל בשוק יש מי שמוכן לשלם. דירות ה־5 חדרים שנמכרו אינן סטנדרטיות - הן גדולות יותר. דירות סטנדרטיות נמכרות בסביבות 3.5 מיליון שקל. את כל יתר הפער במחיר ניתן להסביר באמצעות הנוף".
דבר היזם: צח קדושים, מבעלי החברה, מסכים בהחלט עם הקביעה כי מחירי הדירות בפרויקט גבוהים יותר מבפרויקטים מתחרים. לדבריו, החברה מתמחה בפרויקטים של תמ"א 38 במיקומים מיוחדים בשכונות יוקרתיות בחיפה, ושמה דגש על איכויות התכנון והגימור ברמה גבוהה מהמקובל.
"אזור שמבור הוא מהיקרים בעיר, ומבחינת המחירים ניתן להשוות אותו לאזור יפה נוף", הוא מספר. "הסוד של האזור הזה הוא המיקום המצוין: לא רחוק ממרכז הכרמל ולצירי התנועה הראשיים, אך הוא שקט. עניין חשוב שמעלה בו את המחירים, הוא כיוון הנוף, מערב, שמתומחר גבוה יותר מכיוונים אחרים".
מיקום הדירה נחשב למבוקש ביותר ברחוב הירקון, משום שהיא נמצאת בנקודת האמצע של הרחוב, עם נגישות קלה במיוחד לשדרות מוריה. היא נמכרה ב-200 אלף שקל פחות מדירה דומה בקומה שמעל (קומה שישית), וקדושים מסביר כי ההפרש נובע מהנוף הטוב יותר שנשקף מהקומה השישית.
שורה תחתונה: מדובר בעסקה יקרה באופן יחסי בפרויקט יקר, שאינו קורץ לכל אחד. מי שמחליט לרכוש שם דירה - יודע מדוע.