יגאל דמרי / צילום: אייל פישר
חברת הבנייה למגורים י.ח דמרי מציגה תוצאות חזקות במיוחד לשנה שחלפה, עם זינוק של 47% בהכנסות ל־2 מיליארד שקל ורווח נקי שיותר מהכפיל את עצמו ל־528 מיליון שקל.
● בשוק הנדל"ן מעריכים: מבצעי המימון יימשכו במסלול עוקף. כך זה יעבוד
● שלוש דירות בתוך שבועיים: העסקה המעניינת בקריית גת
בעל השליטה ומנכ"ל החברה, יגאל דמרי, חושף בראיון לגלובס מה הוא חושב על הצעד הדרמטי שנקט השבוע בנק ישראל, כדי לצנן את מבצעי המכירות של הקבלנים, מסביר מדוע עדיין לא התחיל לשווק דירות במתחם המדובר "שדה דב" בצפון תל אביב, ומעריך המשך עלייה במחירי הדירות, בעיקר בפריפריה.
"יכול להיות שנראה האטה במכירות"
הנושא המדובר בענף הנדל"ן היום הוא ה"פצצה" שהטיל בתחילת השבוע המפקח על הבנקים בבנק ישראל, דני חחיאשווילי, בנוגע למבצעי המכירות של הקבלנים שבאמצעותם הם מסבסדים כיום רוכשי דירות חדשות.
המפקח פרסם טיוטת הוראת שעה, שלפיה יוטלו מגבלות על הקצאות ההון של הבנקים לפרויקטים לבניית דירות, שבהן לפחות 25% מהדירות נמכרו במבצעי הנחה (80/20 ודומיו), וכן על מימון הלוואות "בלון" או "בולט" שמעניקים הקבלנים לרוכשי הדירות. ההוראות נועדו להגביל את אותם מבצעים שבהם משלם הרוכש רק 20%־10% ממחיר הדירה במועד הרכישה, ואת היתרה בסוף הבנייה כעבור שנים.
מתברר שדמרי תומך במהלך של בנק ישראל. "ברמה האישית אני מאוד שמח שזה קרה, אף פעם לא הייתי בעד המבצעים האלה", הוא אומר. "ביצענו עסקאות מהסוג הזה אבל בכמות מצומצמת, משום שנאלצנו להשוות את עצמנו לשוק".
הגבלת המבצעים האלה יכולה לצנן את מחירי הדיור?
"לצערי הרב מחירי הדיור ימשיכו לעלות. אני לא רוצה שזה יקרה, אבל זאת המציאות שאני מדבר עליה הרבה שנים. המחירים ימשיכו לטפס יותר בפריפריה ופחות במרכז. המגבלות שמוטלות כעת על בנקים ייקרו את עלויות המימון ליזמים, ואם מייקרים עלויות מימון, מחירי הדירות עולים.
"יכול להיות שנראה האטה במכירות עד שהקבלנים יתאפסו על המצב, אבל השוק יחזור לעצמו להערכתי - לכמו שהיה לפני שהתחילו מבצעי ה־20/80, וגם מבצעים של 15/85 ו־10/90 שאצלנו לא היו קיימים. משום שיש ביקוש ויש היצע".
"השוק עובד חזק בדרום הארץ"
דמרי פועלת בהיקפים גדולים בדרום הארץ, כשמטה החברה יושב בעיר נתיבות. אשתקד מכרה החברה 1,104 דירות בסכום של 2.6 מיליארד שקל - עלייה חדה של 72% במספר הדירות שנמכרו. המחיר הממוצע לדירה עמד על 2.37 מיליון שקל לעומת 2.1 מיליון שקל בשנת 2023.
העיר המובילה במכירות אשתקד הייתה אופקים (רבע מהדירות שנמכרו), ובסך הכול סיפקו ערי הדרום (כולל אשקלון, באר שבע, נתיבות, קריית גת ושדרות) מעל 70% מהמכירות.
מה המצב בדרום לאחר שנה וחצי של מלחמה?
"אני זוכר שמיד אחרי תחילת המלחמה, טענתי שהנגב והפריפריה יפרחו כי יהיה יותר ביטחון, וזה מה שקורה במציאות. השוק עובד חזק בנגב, בערים כמו אופקים, שדרות, נתיבות ובאר שבע. המחירים שם עולים ויש ביקוש לדירות. כי בכל זאת, ברמות מחירים של מתחת ל־2 מיליון שקל לדירה חדשה, יותר קל לקנות".
בתל אביב מכרה דמרי רק 10 דירות אשתקד, אך יש לה תקוות גדולות לגביה בהמשך. הרכישה הבולטת בעיר הייתה של מה שהיה הנכס המרכזי של חברת הנדל"ן הקורסת חנן מור - קרקע במתחם "שדה דב" בצפון ת"א - תמורת 1.1 מיליארד שקל. מדובר בסכום נמוך משמעותית ממה ששילמה חנן מור בזמנו, כשרכשה את הקרקע ב־2021 תמורת 1.5 מיליארד שקל.
מדוחות החברה עולה כי היא מתכננת להקים בשדה דב פרויקט של 458 יחידות דיור, שיכלול מגדל בן 39 קומות, מגדל נוסף בן 16 קומות ושני מבנים שבהם 8־9 קומות. הפרויקט כולל גם הקמת מלון קטן עם 70 חדרים. התחלת הקמת הפרויקט מתוכננת השנה, והיא צפויה להסתיים בעוד שבע שנים (2032).
דמרי מעריכה כי תרשום בשדה דב רווח של 702 מיליון שקל, כשההכנסות ממכירת הדירות בפרויקט צפויות להסתכם ב־2.75 מיליארד שקל (לפי מחיר של 64 אלף שקל למ"ר לפני מע"מ), והרווחיות הגולמית בו תעמוד על 26%.
באשר למצב הפעילות של החברה בשדה דב, אומר דמרי כי "אנחנו מתקדמים בפרויקט. בזמן הקרוב מאוד נקבל היתר לביצוע עבודות דיפון וחפירה ונתארגן לשיווק. אני לא יוצא לשיווק כשאני לא ודאי עם היתר בנייה. זו אחת הסיבות אגב שבחברת דמרי אין איחורים במסירות, אצלנו ב"ה יש כמעט 0% איחורים במסירת דירות".
יש נתונים שמראים על חולשה במכירות של דירות יקרות, אתה לא חושש?
"כשאני בוחן חברות אחרות במתחם שדה דב אני מתרשם שהן מוכרות דירות. נכון שיש קצת האטה, אבל נתוני חברות כמו ישראל קנדה, אביסרור והיזם קלוד נחמיאס מראים שהם מוכרים יפה מאוד. במתחם הזה, גם אם אתה מוכר דירות ברמה של 65־70 אלף שקל למ"ר, עדיין אתה מרוויח יפה. כמובן שהשאיפה למקסם ולהגיע ל־75־80 אלף שקל למ"ר".
ועדיין, המחירים לא יקרים מדי לרוכשים?
"ברגע שאתה נמצא ברמות של 60־70 אלף שקל למ"ר, לא כל אחד יכול לקנות. כך שיכול להיות שיהיו קצבים יותר איטיים מאשר בפרויקטים שלנו בפריפריה. מצד שני, אם אני מסתכל על שדה דב, זה המקום הכי טוב בישראל לטווח הארוך. להערכתי הוא יהיה יותר יקר מדירות ברחוב הירקון או בשדרות רוטשילד בתל אביב בשני העשורים הקרובים".
איבדה 5% מערכה ביום ראשון האחרון
דמרי, הנסחרת בשווי של 6.2 מיליארד שקל, היא כאמור חברת הבנייה הגדולה בבורסה, הנכללת כיום במדד ת"א 35. עם זאת, מניית החברה ירדה מתחילת השנה ב־16% והיא עלולה לאבד את מקומה במדד הדגל בעדכון המדדים הקרוב.
ביום ראשון האחרון התחוללה מיני־מפולת בבורסה ומניות מדד הבנייה צנחו ועמם גם דמרי, שאיבדה מעל 5% מערכה (ביום ב' כבר עלתה המניה ב־3.5%).
מה הרגשת בירידות?
(צוחק): "ראיתי את הירידות בבורסה והייתי מת לקנות מניות שלנו. אבל הייתי ב'תקופת החשכה', שבה אסור לי לפעול עד אחרי פרסום הדוחות השנתיים. הייתי קונה בהרבה כסף מניות לו יכולתי".
בדוחות, שפורסמו ביום ג', מסבירה דמרי כי העלייה בהיקף ההכנסות שלה (שהסתכמו כאמור בכ־2 מיליארד שקל) הושפעה מהיקף מכירת דירות בפרויקטים בהקמה ומקצב התקדמות הביצוע שלהן. שיעור הרווח הגולמי זינק לכמעט 40% מהמכירות, למול 37.3% בשנה הקודמת ו־35.2% בשנת 2022.
לפי דמרי הגידול במכירות וברווחיות מיוחס לתמהיל הפרויקטים שבהם נמכרו הדירות. נכון לסוף השנה עמד צבר החברה על 39 אלף דירות להקמה (בשלבי תכנון וביצוע שונים).
הזינוק בהכנסות ממכירת דירות הוא שהוביל כאמור להכפלת הרווח בשורה התחתונה. דמרי מסביר כי עלויות הבנייה זינקו דרמטית בשנה האחרונה, מה שבלית ברירה מייקר גם את מחירי הדירות: "מחירי החומרים עלו וגם שכר העבודה. מחירי הביצוע, להערכתי עלו בין 10% ל־15% לפחות, וזה משפיע על מחיר המכירה של הדירה בסוף. חלק אתה סופג וחלק הלקוח סופג.
"אנחנו עם הרווחיות הכי גבוהה בענף, כך שגם אם נרד מ־35% ל־32% שיעור רווח גולמי מההכנסות, זה לא נורא. אבל כשאתה קבלן שרושם רווח גולמי של 18%־20% ויורד ב־3%, זה מתחיל להיות לך 'צפוף'".
יש אצלכם מחסור בפועלים?
"בתחילת המלחמה היה זעזוע קצר, אבל התעשתנו מהר. במלחמות הקודמות צמצמנו את הבאתם של פועלים ערבים מהשטחים. בנינו על ישראלים ועובדים זרים, ככה שהמלחמה כמעט לא השפיעה מבחינת הביצוע בפרויקטים. זה כן השפיע קצת על הקצב, יותר בגלל קבלני משנה כמו אינסטלטורים, עבודות אלומיניום ואחרים, שקצת היו תלויים בפלסטינאים מיו"ש. אני מאמין שזה לאט־לאט ישתפר".
"עזרה מהמדינה? תנו לעבוד בשקט"
מה אתה צריך מהמדינה כדי לבנות יותר דירות?
"אני לא צריך את העזרה של אף אחד. שיפסיקו קצת עם הבירוקרטיה. כשמגישים בקשה להיתר בנייה, מטרטרים כל כך הרבה שזה לוקח היום יותר זמן מאשר לבנות את הפרויקט. אז אל תפריעו, תנו לעבוד בשקט ואל תתקעו אותנו. אני לא צריך טובות, אני די משוכנע שכמעט אף פעם לא קיבלתי פיצוי מהמדינה. אני משלם הרבה מסים כל שנה, רק תשחררו את הבירוקרטיה כדי שנוכל להוציא היתרים ולבנות דירות. כנראה שנולדתי ויועדתי לבנות את המדינה הזאת".
בד בבד, דמרי מתכונן להגביר את קצב הבנייה: "נוציא במהלך השנתיים הקרובות מעל ל־9,500 היתרים חדשים לבניית דירות, נמשיך לבנות את הארץ ולהתפתח כמה שיותר מהר. גם אם יהיו פה ושם עצירות, עדיין יהיו חסרות דירות בישראל".
מה התקוות שלך לעתיד?
"הגיע הזמן שבמדינת ישראל ישרור שקט. אנחנו נלחמים נגד החמאס והחיזבאללה, אבל בתוכנו אנחנו מתווכחים על כל מיני שטויות. חבר'ה אנחנו מדינת ישראל - זו מדינה אחת ואין לנו מדינה אחרת. כדאי שנלטף אחד את השני. אני מצפה להחזרת החטופים ושיהיה שלום במדינת ישראל".
עלות שכרו של דמרי, המשמש כאמור כמנכ"ל החברה, הסתכמה אשתקד ב־5.5 מיליון שקל.