שבעת הכוכבים הרצליה / צילום: אייל קרן
אחד המונחים הפופולריים ביותר בשנים האחרונות בענף הקניונים ומרכזי הקניות הוא תמהיל. לא בגלל שמדובר בעניין חדש, אלא כי ההעדפות הצרכניות, ההתנהגות והציפיות משתנות ללא הרף, מותגים בינלאומיים חזקים נכנסים לארץ, והמרכזים השכונתיים הקטנים מתחזקים מול מתחמי הענק.
● ח"כ רון כץ בוועדת הכלכלה: "רשות התחרות צריכה להכריז על וולט כמונופול"
● הגולשים כבר עייפים מפרסום ברשתות החברתיות, והאפקטיביות במגמת ירידה
מקניוני עופר של מליסרון , דרך ביג מרכזי קניות, הכשרת היישוב ועד רני צים - כולם ביצעו השקעות נרחבות במרכזים ברחבי הארץ. רובם אף השקיעו במסעות שיווק ופרסום נרחבים במטרה למשוך את הקונה הישראלי דווקא אליהם.
עם סיום פרסום הדוחות הכספיים לשנת 2024, בחרנו ארבעה קניונים שתמונת המצב בהם מרמזת לאן פני הענף בשנים הקרובות. נציין כי קבוצת עזריאלי, שחקן הנדל"ן המניב הגדול בארץ, לא מדווחת על תוצאות כל קניון בנפרד, ולכן הקניונים שלה נעדרים מהרשימה.
שבעת הכוכבים, הרצליה
השטח המסחרי של קניון שבעת הכוכבים, שבבעלות הכשרת היישוב, משתרע על פני 22.5 אלף מ"ר וכולל כ־160 חנויות ועסקים. הוא ממוקם לא רחוק מביג פאשן גלילות, וכל התחזיות צפו שהוא זה שייפגע הכי הרבה מפתיחת המתחם הענק. פגיעה כזו אכן קיימת, אך לא בקנה־המידה ממנו חששו.
עוד לפני השקת ביג פאשן גלילות, הבינו בשבעת הכוכבים שאין להם שום דרך להתחרות בענק כזה, בפרט כששני המרכזים פתוחים בשבתות. לכן, שונתה התפיסה האסטרטגית, מתוך הבנה שמדובר בקניון עירוני שמשרת בעיקר את תושבי הרצליה והסביבה הקרובה. עובדי המשרדים שבאים בצהריים והמשפחות עם הילדים שמגיעות אחר־הצהריים ובשבתות מחפשים סוג מסוים של פעילות, ובו מתמקדת ההשקעה.
בדוחות נכון לסוף 2024 ירד מספר השוכרים מ־160 ל־150, ושיעור התפוסה ירד ל־91%. עם זאת, בהערכת השווי עמד שיעור התפוסה על 99%, בהתחשב בכך ששטחו של בית הקולנוע לשעבר הושכר אבל טרם אוכלס.
בית הקולנוע לא היה פעיל בארבע השנים האחרונות, ובימים אלה משקיעים בקניון כ־50 מיליון שקל בפתיחת מתחם בילוי לילדים שיפעל במקומו, ויכלול בין היתר מתחם קארטינג ענק. כחלק מהמהלך השתנה גם התמהיל, וחנויות נוספות נאלצו להיפרד מהמתחם.
קרבתו של הקניון לפארק הרצליה מהווה נקודת חוזק שתבוא לידי ביטוי גם בעבודות השדרוג, עם הענקת גישה ישירה מהפארק, כשבעתיד צפוי להיבנות גשר מתוכו לקניון.
בין שינויי התמהיל: שטח ההסעדה יגדל, ייכנסו מסעדות חדשות וגם קצבייה שתפעל גם בשבת. בין המותגים החדשים שמתווספים: חנות הנעליים STEP BY STORY, סטורי ותמנון.
TLV, תל אביב
במרכז תל אביב, צמוד לרכבת הקלה, נמצא קניון TLV שמתמודד עם אתגרים מאז יומו הראשון. שטחי המסחר בקניון של רבוע כחול נדל"ן מתפרסים על כ־32 אלף מ"ר, והתפוסה בו עמדה ב-2024 על 85%, ירידה לעומת 88% בשנת 2023. מבחינת מספר חנויות, מדובר על 129 לעומת 132.
ב-TLV רואים בביג פאשן גלילות, דיזנגוף סנטר, שבעת הכוכבים וקניון רמת אביב כמתחרים הגדולים, אולם לפי הדוחות לא ניכר שבוצעו הכנות מיוחדות לקראת כניסת המתחרה החדש מביניהם. בחברה כן מציינים בדוחות כי הקניון ממוקם באזור שבו "שטחי מסחר מרובים, והתחרות הן על שוכרים והן על צרכנים גבוהה", וכי קיימת תחרות משמעותית מצד המסחר באונליין.
בניגוד ל־TLV, במליסרון נערכו מבעוד מועד לפתיחת ביג גלילות, עם השקעה של כ־120 מיליון שקל בשדרוג קניון רמת אביב. לקניון תתווסף בחצי השנה הקרובה קומה שלישית שתתפרס על פני כ־3,000 מ"ר, שבה ימוקם בין היתר מתחם המזון המהיר שפעל בקומה השנייה, ובמקומו יתווספו חנויות ומותגים חדשים.
ומאין עשויה לבוא הבשורה עבור TLV? "להערכת החברה, עם הפעלת הרכבת הקלה בגוש דן, ובהמשך מערכת המטרו, יתחזקו המוקדים העסקיים סמוכי התחנות בלב מטרופולין גוש דן, מגמה אשר עשויה להעצים את הביקושים ובהתאם להביא לעלייה בדמי השכירות באזורים אלו".
SEVEN, אום אל־פאחם
איש העסקים רני צים, בעל השליטה בקבוצת "רני צים מרכזי קניות", אמר כבר לפני שנים כי הקמת הקניונים לחברה הערבית אינה עניין הקשור לביקושים, אלא לצורך. צים זיהה את המגזר הלא יהודי כיעד פוטנציאלי ומנוע צמיחה לגידול בתחום פעילות הנדל"ן המניב, וכיום הוא מנהל שישה מרכזים באום אל־פאחם, ירכא, טייבה, טירה, רהט וטמרה, בנוסף למרכזי קניות בחברה היהודית.
מתחם SEVEN באום אל־פאחם, שנפתח ב־2018, מתפרס על פני 8,400 מ"ר. לפי הדוחות, עד המחצית השנייה של 2026 יוכפל שטחו יותר מפי 2, ויתווספו לו 9,700 מ"ר חדשים, "ואז זה כבר יהיה משחק של מותגים בינלאומיים", אומר בני חליף, סמנכ"ל נכסים בקבוצה. "מותג בינלאומי צריך להיות בליבת מותגים משמעותית, לרוב הוא לא יישב בקניון של 9-10 אלף מ"ר".
מהדוחות עולה כי שכר הדירה הממוצע בשנת 2024 עמד על 146 שקל למ"ר, אולם שכר הדירה הממוצע למ"ר לחוזים שנחתמו באותה שנה עומד על 88 שקל בלבד. חליף מספק את ההסבר להבדל המשמעותי: "שטח המשחקייה במתחם פונה, ובמקומו הכנסנו סופרמרקט מקומי, שעדיין לא יכול להרשות לעצמו לעמוד בשכירויות הגבוהות. לכן אפשרנו לו לשלם שכירות נמוכה מהרגיל, עד שיתבסס, והפדיונות שלו יעלו.
"גם אם צריך 'להקריב' יחידת מסחר, נעשה זאת וננצח, כי התמהיל מדויק ומכבד את האוכלוסייה המקומית".
גרנד קניון, חיפה
הגרנד קניון של מליסרון אמנם עמד השנה בקו האש, אך מהדוחות עולה כי פדיונותיו לא נפגעו - וייתכן כי הושפעו לטובה מהגעת המפונים מהצפון הרחוק, שהתכנסו לאזור חיפה. בנוסף, כמו שחקנים אחרים ברחבי הארץ, הוא נהנה מסגירת השמיים בעקבות המלחמה.
הגרנד כולל שלוש קומות בשטח כולל של כ־200 אלף מ"ר, ומתוך זה שטח המסחר עומד על כ־40 אלף מ"ר. בהערכת השווי בדוחות צוין כי המתחם כולל יתרת זכויות להרחבת הפרויקט בעתיד, ואכן יש הליך תכנוני, כשלא מן הנמנע כי במליסרון ירצו לעשות בגרנד מה שעשו בקניון רמת אביב, בקניון עופר פתח תקווה, בקניון רחובות ובקריון.
"הגרנד הוא הקניון החזק בחיפה", מסביר תמיר בן שחר, מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי־שיווקי צ'מנסקי בן שחר ושות'. "הוא במיקום מרכזי, מתפקד ברמת תפקוד הרבה יותר גבוהה מעזריאלי - שממוקם בשולי חיפה, ומשרת גם את טירת ואת חוף הכרמל - והוא גם משתדרג כל הזמן".